Рассмотрим на примерах, как защитить себя и свои деньги при подписании договора аренды коммерческой недвижимости
Итак, вы планируете арендовать торговую площадь в ТЦ и читаете в договоре аренды условие, из которого следует, что подрядчик, который делает пожарку или витрины или уборку или что угодно еще в данном торговом центре - может быть только один. Именно тот, которого выбирает или согласует Арендодатель.
В договоре аренды коммерческой недвижимости, данный пункт может быть сформулирован так: "Работы по адаптации системы пожаротушения выполняются подрядчиком ООО "Ромашка".
Это один из возможных вариантов. Бывают другие, но остановимся именно на таком: Арендодатель обязует вас пользоваться услугами исключительно ООО "Ромашка".
Встречали такую формулировку? Если да, то задавались ли вы вопросом, что она может означать? И чем она может быть опасна для вас?
Есть несколько возможных объяснений:
- все работы в ТЦ были выполнены одним подрядчиком, арендодатель ему доверяет и опасается, что сторонний подрядчик, который не знает нюансов работы с данным объектом, что-то испортит;
- у арендодателя есть близкий друг или родственник, который выполняет данного рода работы и, заставив вас пользоваться услугами именно этого подрядчика, арендодатель заработает свой процент.
Так или иначе эта формулировка означает, что в ТЦ работает подрядчик-монополист. Как правило, в таком случае стоимость работ, выполняемых таким подрядчиком, выше среднерыночной. Мы сталкивались с завышением стоимости работ в 3-5 и даже в 10 раз.
Чтобы обезопасить себя и свои деньги, во-первых, предложите заранее обсудить стоимость работ. Как правило, предварительное обсуждение стоимости работ подрядчика - до момента заключения договора аренды торговой площади - реально помогает снизить расценки. Пусть не в 3-5 раз, но хотя бы до приемлемых для вас уровней. Тут уж как договоритесь с Арендодателем. И да пребудет с вами переговорная сила!
Какие варианты переговоров могут быть еще...
Если провести переговоры о расценках услуг подрядчика до подписания договора не удается, попробуйте согласовать пункт в договоре в следующей редакции: "Работы по адаптации системы пожаротушения выполняются подрядчиком ООО "Ромашка". Стоимость работ, выполняемых ООО "Ромашка" не может превышать среднерыночную стоимость на аналогичные работы в городе ____".
Однако, существует вероятность, что Арендодатель будет против такого дополнения, не захочет заниматься разбором стоимости услуг на рынке и вступит с вами в диалог по данному вопросу. Ну некогда Арендодателю заниматься анализом цен на услуги в вашем регионе. И вам он не доверит этим заниматься тоже.
Если Вы поймете, что в переговорах ваш Арендодатель не хочет разбираться именно в ценовой политике, предложите ему дополнить пункт вот таким предложением: "Работы по адаптации системы пожаротушения выполняются подрядчиком ООО "Ромашка". Стоимость работ, выполняемых ООО "Ромашка" не может превышать среднерыночную стоимость на аналогичные работы в городе ____. В случае, если стоимость работ, выполняемых ООО "Ромашка", превышает среднерыночную стоимость на аналогичные работы в городе ____, Арендатор вправе выбрать любого другого подрядчика".
Если Арендодатель не принимает и эти условия, то попытайтесь продолжить переговоры и обсудить стоимость услуг подрядчика напрямую. Возможно, с участием подрядчика, чему, естественно, Арендодатель не будет рад.
Если Арендодатель не пойдет навстречу в этом вопросе, то вам придется принять решение о заходе на эту площадку в принципе и иметь в виду, что стоимость услуг подрядчика ООО "Ромашка" - это ваши будущие издержки, которые, вероятно, будут сильно выше средних по рынку. Придется принять это как риск.
А вы сталкивались с подобной практикой со стороны Арендодателя или Управляющей Компании торгового центра?
Делитесь своим опытом в комментариях.