При продаже земельного участка (далее – земля/участок) продавец может не знать, какие особенности нужно будет учесть.
Сегодня разберемся, какие условия нельзя включать в договор купли-продажи, какие обязанности придется выполнить продавцу, что учесть при подготовке к продаже.
При продаже земли, будут действовать общие правила, которые применяются при продаже любой недвижимости.
Однако, для продажи земли существуют свои особенности:
- дополнительные обязанности продавца;
- условия, которые нельзя включать в договор;
- особенности продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения.
Дополнительные обязанности продавца
Кроме общих обязанностей, продавец участка имеет 2 дополнительные обязанности.
1.
Поставить участок на кадастровый учет.
Продать можно только участок, который прошел государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Его проводит Росреестр в порядке, который установил ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Об этом говорит ст.70 ЗК РФ.
2.
Предоставить специальную информацию.
Продавец обязан предоставить покупателю информацию о том, что участок не обременен или не ограничен в использовании (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Какая информация относится к такой:
- обстоятельствах, которые могут влиять на решение покупателя о покупке участка, если требования предоставить такую информацию устанавливает закон.
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на использование и стоимость участка;
- об использовании соседних участков, когда это существенно влияет на использование и стоимость продаваемого участка;
- о разрешении на застройку участка;
- об обременениях участка и ограничениях согласно разрешенному использованию.
Если продавец предоставит заведомо ложную вышеперечисленную информацию, то покупатель будет вправе потребовать снизить стоимость участка либо расторгнуть договор и возместить убытки, (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Условия, которые нельзя включать в договор
Закон называет 3 условия, которые нельзя включать в договор купли-продажи земельного участка (ч. 2 ст. 37 ЗК РФ).
Это условия, которые:
1. ограничивают ответственность продавца на случай, если третьи лица предъявят права на участок.
2. ограничивают распоряжение земельным участком, например запрещают ипотеку или аренду;
3. устанавливают право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию.
В случае спора, дошедшего до судебного разбирательства, суд признает недействительными перечисленные условия договора купли-продажи.
Особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения
Субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; далее – Закон № 101-ФЗ). Поэтому при продаже такого участка их нужно письменно известить.
Извещение должно содержать:
- продажную цену,
- размер участка,
- адрес участка.
Извещение нужно вручить под расписку либо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Ответ ждать 30 дней.
Участок продавать можно, если ответ не пришел или госорган прислал ответ, что отказывается от своего права купить участок.
Если после этого продавец решит продать участок по более низкой цене по сравнению с той, которую предложил госоргану, то нужно известить его опять и ждать снова 30 дней.
Такие правила установил п.3 ст.8 Закона № 101-ФЗ.
Сделки по продаже участка с нарушением преимущественного права покупки являются ничтожными (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).
Если продается участок не целиком, а собственником, владеющим долей земельного участка, нужно знать, что земельные доли в составе общей собственности входят в состав исключений, для продажи которых не требуется удостоверять сделки у нотариуса (п. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Следовательно, Росреестр не вправе требовать нотариального удостоверения договора купли-продажи земельной доли
Несмотря на такое прямое указание закона в некоторых регионах, Росреестр отказывает зарегистрировать переход права по сделке, совершенной в простой письменной форме.
Росреестр некоторых регионов ошибочно трактует понятие земельной доли, которое содержит ч.1 ст.15 Закона № 101-ФЗ и считает, что под понятие «земельная доля» подпадает только доля, право на которую возникло в ходе приватизации, до вступления в силу Закона № 101-ФЗ. Кроме того, в счет такой доли не проводили выдел земельного участка.
(см., например, Определение Воронежского областного суда от 21.02.2017 № 33-1628/2017. Суд указал в определении, что нет разницы между правовым положением земельных долей и долей в праве собственности на земельные участки).
Позиция Росреестра, что не нужно удостоверять сделку у нотариуса только в одном случае, это когда соблюдается 2 условия; долю получили при приватизации и она находится в исходном участке, из которого не производили выдел.
Рекомендуем узнать в своем отделении Росреестра, требуют ли они нотариальной регистрации. Если требуют, то лучше не спорить и не ходить по судам, а удостоверить договор.
Продаю дом и отдельно стоящий гараж. Как правильно оформить договор?
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)
