История Александра Колотий, руководителя нашего агентства Today Estate
Ко мне обратилась Ольга, моя подписчица, чтобы узнать, должна ли она платить налог, если заключила договор мены с сестрой. Я стал разбираться в ситуации, чтобы понять, возникнут ли налоги. И получилось, что налогов я насчитал на 1 059 110₽, но обо всём по порядку.
С чего всё началось?
Две сестры, Ольга и Любовь, получили в наследство от мамы по ½ доли квартиры в Москве. Так как у них были натянутые отношения, то владеть одной недвижимостью желания не было. У Ольги была однокомнатная квартира в Московской области примерно равной стоимости ½ доли квартиры в Москве, поэтому они с сестрой решили поменяться. Получается, Любовь заберёт себе эту однушку, а Ольга получит вторую долю в Московской квартире. Вроде всё нормально, почему нет?
Сёстры провели оценку (сами или с помощью оценочной компании, точно не знаю), и в итоге согласовали между собой, что однушка стоит 6 547 000₽, а доля — 6 500 000₽.
Ольга и Любовь обратились к юристу, он составил договор мены, и они совершили эту сделку. Только видимо ни одна из сестёр, да и юрист не учли, что договор мены = договору купли-продажи (по своей сути), просто при договоре мены происходит обмен одной недвижимости на другую, а при продаже — обмен недвижимости на деньги. В таких случаях участники сами оценивают недвижимость и меняются. Если нужна доплата, то это легко можно прописать в договоре мены и одна сторона доплатит другой.
Что же с налогами?
И я стал спрашивать, а что же у вас с налогами, так как по договору мены налоги рассчитываются точно так же, как и при купли-продаже. То есть Ольга как бы продает однокомнатную квартиру, а Любовь — ½ долю квартиры.
Будут ли налоги с однушки?
Квартира была куплена в 2020 году, это не единственная собственность, значит, нужно ждать 5 лет с момента покупки, чтобы указать любую стоимость и продать без налога (а прошло только 3 года). Плюс Ольга покупала однушку почти в два раза дешевле, чем указала её оценочную стоимость в договоре мены.
Что же с ½ долей?
Чтобы у вас точно не было налогов при продаже унаследованной квартиры или доли в ней, должно пройти 3 года со дня смерти наследодателя. Выясняется, что прошло всего 1,5 года, следовательно, налог тоже будет. Расходы на квартиру подтвердить нечем, следовательно, налог тут тоже будет, и в данном случае можно рассчитывать только на имущественный налоговый вычет.
Считаем цифры
Налоги с ½ доли
Налогооблагаемая база = 6 500 000₽ (стоимость доли) - 1 000 000₽ (налоговый вычет) = 5 500 000₽
Налог 13% с 5 500 000 = 715 000₽
Налоги с однушки
Налогооблагаемая база = 6 547 000₽ (стоимость квартиры сейчас) - 3 900 000₽ (стоимость квартиры, по которой она была куплена в 2020) = 2 647 000₽
Налог 13% с 2 647 000 = 344 110₽
Итого налогов на 1 059 110₽
Я отправил эти цифры Ольге и почувствовал сильное расстройство через переписку (ну а как ещё, когда на пустом месте потеряли больше 1 000 000₽!!). И в ответ услышал: «А почему наш адвокат (юрист) ничего не сказал про налог?» И у меня вопрос, а почему он должен был сказать? Вы же пришли чисто за проведением сделки, он вам её и провёл, он всё-таки не риелтор, который помимо юридической составляющей ещё следит и за выгодностью сделки. Юриста беспокоит только юридическая составляющая, и эту сделку он провёл в рамках закона.
Почему обмен, а не дарение?
И я всё никак понять, зачем было делать обмен, когда можно было просто сделать дарение, ведь родные сёстры, и налогов бы не было никаких! Задал этот вопрос и получил ответ:
Квартира Ольги была оценена в 6 547 000₽, а доля Любови — в 6 500 000₽. Получается, одна из сестёр должна была просто доплатить эти 47 000₽ другой. Но у них очень сложные отношения друг с другом, а в договоре дарения нельзя прописать доплату в 47 000₽, может Ольга испугалась, что ей их не отдадут, либо Любовь сказала, что не будет ничего платить, в договоре дарения ведь не указано. Со слов Ольги у них были тяжелые переговоры, но в итоге эти 47 000₽ они прописали как доплату в договоре мены: так Любовь точно никуда бы не делась и выполнила условия договора. Ну а 47 000₽, из-за которых они не могли договориться, превратились в 1 059 000₽.
Как делать не надо
Ранее мы уже общались с Ольгой о продаже доли, я рассказывал ей о налогах при продаже, проконсультировал её от и до, она взяла паузу. В итоге сёстры решили сделать договор мены и обратились к юристу, который им его и сделал. Их ошибкой было полностью довериться юристу и не уточнить у меня, юрист — это ведь не агент по недвижимости. Ну как вариант могли бы хоть сами изучить этот вопрос. Если обратились бы за консультацией повторно ко мне (я делаю это бесплатно), то я бы им точно подсказал, как не потерять этот миллион.
Поэтому всегда консультируйтесь с профессионалами и не допускайте таких ошибок!
Обращайтесь! Бесплатно ответим на ваши вопросы и поможем с покупкой/продажей недвижимости, но это уже платно) С ценами можете ознакомиться в Инстаграме.
