В апартаментах невозможно сделать постоянную регистрацию, их нельзя купить по льготным программам и вы не получите с них налоговый вычет. Если все это вас не смущает и вы готовы стать счастливым обладателем апартамента, рассказываем, как минусы недвижимости с заморским названием превращаются в плюсы под другим углом обозрения.
Из этой статьи вы узнаете:
- Чем отличаются апартаменты от квартир
- Явные недостатки апартаментов
- Бесспорные плюсы апартаментов
- Минусы, переходящие в плюсы
- Подходят ли вам апартаменты
Чем апартаменты отличаются от квартир
Согласно Приказу №35 Министерства спорта и туризма от 2011 года апартаментами считаются номера высшей категории, находящиеся в гостиницах, санаториях, домах отдыха и других зданиях, отнесенных к коммерческой недвижимости. Соответственно, характер этих объектов тоже коммерческий.
На данный момент апартаменты неофициально классифицируются на апарт-отели, доходные дома, кондоминиумы и многофункциональные комплексы. Первые три вида — это квартиры (номера), принадлежащие одному владельцу и сдаваемые им на разный срок. Квартиры в многофункциональных комплексах можно не только сдавать, но и продавать.
Явные минусы апартаментов
Отсутствие иммунитета
Закон «Об исполнительном производстве» не предусматривает никакого иммунитета для таких помещений. Это значит, что приставы могут забрать апартаменты за долги, тогда как квартиру — не могут. В результате оказывается, что владельцы апартаментов не защищены и могут остаться без места проживания. Такая же ситуация и с личным банкротством.
Существует и проблема защиты интересов покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика. Покупатели квартир вправе требовать передачи жилого помещения. Дольщики, вложившие деньги в приобретение апартаментов, в случае введения в отношении должника процедуры банкротства вправе заявить лишь денежное требование с приобретением залогового статуса. Маловероятно, что кто-то возьмет на себя обязательства по достройке объекта.
Высокие коммунальные платежи
Коммуналка в апартаментах, действительно, дороже. Свет и вода будут на 20% выше в стоимости — это величина НДС, которую поставщик закладывает в конечную цену поставляемого ресурса. Кроме того, управляющая компания включает в счет многочисленные услуги. Поэтому величина платежей примерно на 25% выше для жильцов апартаментов, чем для жильцов обычных квартир.
Экологичность под вопросом
Лофт–апартаменты, расположенные в реконструированных промышленных зданиях, могут быть опасны для здоровья. Ведь если предприятие занималось производством химических веществ, срок их распада может быть внушительным. Перед покупкой объекта желательно изучить историю здания и опросить местных жителей.
Бесспорные плюсы апартаментов
Инвестиционная привлекательность
Апартаменты хороши как инвестиционный инструмент. Их можно быстро сдать в аренду или перепродать с наценкой. Стоимость такой недвижимости ниже, а локации — чаще всего хорошие. Такие объекты обычно продают в зданиях, которые раньше были градообразующими или обросли со временем инфраструктурой. Ну а если в будущем апартаменты все-таки получат статус жилья, их стоимость существенно вырастет.
Планировки без ограничений
В апартаментах можно делать какой угодно ремонт, главное — не трогать несущих стен. Согласования не требуются, следовательно, владелец недвижимости может воплотить любую дизайнерскую задумку. Это особенно актуально для тех, кто предпочитает нестандартную обстановку и нетривиальные решения.
Да, но…
Легким движением руки опытного брокера по недвижимости минусы апартаментов превращаются в плюсы
➔ В апартаментах невозможно прописаться. Однако если вы приобрели апартаменты гостиничного типа, разрешено делать временную регистрацию на 5 лет, которая ничем не отличается от постоянной. Кроме того, временную регистрацию можно продлить.
➔ Налог на апартаменты как на объект коммерческой недвижимости рассчитывается по ставке 2% от кадастровой стоимости объекта. Для сравнения налог на квартиры составляет 0,1–0,3% от ее кадастровой стоимости. Однако апартаменты стоят дешевле в среднем на 30%, чем объекты жилого фонда. В каждом конкретном случае нужно сделать расчет, чтобы понять — выгодна будет недвижимость или нет.
Лайфхак
Пп. 14 п. 1 ст. 407 НК РФ определяет, что владелец апартаментов, использующий их как производственное помещение, освобождается от налогового обременения.
➔ Апартаменты не продают в ипотеку с государственным софинансированием. Таким образом, на них не действует семейная, военная ипотека, ипотека для IT-специалистов и военных с низкими ставками в 2-3%. Однако стоимость объекта ниже на 30%, а это значит, что первоначальный платеж будет меньше. Меньше будет и тело кредита, а также сумма уплаченных процентов.
➔ Обычно желающих приобрести апартаменты пугают отсутствием развитой инфраструктуры и несоблюдением СанПиН. Дело в том, что застройщики могут не соблюдать нормы, регулирующие строительство жилых объектов. И действительно, стены бывают чуть тоньше, света чуть меньше, но в целом строители стремятся сделать комплекс привлекательным. Часто под такие объекты либо выбирают уже развитые районы, либо все же обустраивают их самостоятельно.
➔ Апартаменты, как правило, продают в многофункциональных центрах, поэтому их окружают офисы, магазины, салоны и другие коммерческие помещения. Если вдруг соседи окажутся шумными, законно потребовать от них прекратить нарушать тишину не удастся. Но у этой медали есть и обратная сторона: квартира рядом с собственным офисом отлично экономит время — никаких пробок и потерянных в дороге часов. К тому же сразу после пробуждения можно сходить на массаж или в кафе, а вечером — в кальянную, бильярд или ресторан.
Если требуется точечная аналитика, без брокера по недвижимости не обойтись. Специалисты помогут подобрать апартамент в зависимости от задач покупателя, проанализируют его стоимость, профессионально снизят цену, если это вторичный рынок, и рассчитают инвестиционную привлекательность, а также возможные риски.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Начинающий инвестор: 5 способов избежать ошибок
Тренды в недвижимости бизнес- и премиум-класса в 2023 году
Ипотека. В каком банке брать?
