При банкротстве с военной ипотекой залоговая недвижимость также подлежит реализации, как и в случае с обычной ипотекой.
По общему правилу, судьба военной ипотеки в банкротстве не сильно отличается от судьбы обычной ипотеки, о которой мы рассказывали в предыдущей статье. Но все же есть некоторые особенности.
Начнем с простого, а именно с того, что же такое военная ипотека.
Это целевой заем военнослужащему на приобретение недвижимости, по которому государство выделяет гражданину беспроцентный заем либо непосредственно на покупку недвижимости, либо на финансирование кредита в коммерческом банке на покупку недвижимости.
В случае, если гражданин прослужил в вооруженных силах РФ определенное количество лет, то он этот заем государству не возвращает, недвижимость остается в собственности. Но если гражданин не исполнил условия получения военной ипотеки, то есть уволился до истечения определенного периода времени, то он должен вернуть государству этот заем.
Поскольку это заем на покупку недвижимости, и существует вероятность того, что заем придется вернуть, то на приобретаемую недвижимость накладывается ипотека, то есть залог, в пользу государства. Если возникнет необходимость вернуть заем, а гражданин этого не сделает, то возврат займа может быть осуществлен за счет обращения взыскания на ипотечную недвижимость.
Теперь переходим к более сложной информации.
Предельная сумма заемных средств на покупку недвижимости по программе военная ипотека ограничена и зависит от того, сколько денег скопилось на накопительном счете военнослужащего.
Поэтому, в большинстве случаев, происходит следующее. Необходимую сумму на покупку недвижимости выдает коммерческий банк, и, естественно, выдает он деньги не просто так, а под залог приобретаемой недвижимости, то есть в ипотеку.
Затем государство выдает военную ипотеку на финансирование первого кредита на покупку недвижимости. То есть, государство выплачивает первый ипотечный кредит военнослужащего в коммерческом банке. И, поскольку это все еще целевой заем от государства на покупку недвижимости, то он так же обеспечен залогом недвижимости, то есть ипотекой, на все ту же недвижимость.
При такой схеме военнослужащий оказывается заемщиком сразу в двух местах: он является заемщиком в коммерческом банке по ипотечному кредиту, и он является заемщиком перед государством по военной ипотеке. Государство выдает деньги не напрямую, а путем погашения ипотечного кредита гражданина в коммерческом банке. Получается займа два, а предмет обеспечения этих займов, то есть объект недвижимости, один.
То есть получается, программа льготная, но должен и вашим и нашим.
Поэтому эта недвижимость обременена двойным залогом: один в пользу коммерческого банка, а второй в пользу государства.
И первоначально у судей не было единого взгляда на то, что происходит с военной ипотекой в банкротстве, именно из-за этих особенностей.
Получается, что заемщиком по ипотечному кредиту в коммерческом банке выступает сам гражданин, то есть это обычные кредитные отношения. Но фактически этот кредит за гражданина выплачивает государство, и банкротство гражданина не приостанавливает выплаты со стороны государства по этому кредиту, если гражданин продолжает нести военную службу. Логика такая, что зачем реализовывать недвижимость, если ипотека погашается, несмотря на банкротство.
В дополнение к этому недвижимость обременена двойным залогом, он обеспечивает обязательства гражданина и перед коммерческим банком по обычной ипотеке, и перед государством по военной ипотеке. Пока гражданин не прослужил определенное количество лет, он и там, и там заемщик. То есть возникает сложность с распределением денег после реализации предмета залога между двумя залогодержателями.
При завершении банкротства все обязательства гражданина полностью прекращаются, то есть он перестает быть должником как перед коммерческим банком, так и перед государством, залог недвижимости тоже погашается. А если гражданин не прослужит необходимое количество лет, и, по-хорошему, заем государству надо вернуть, а обязательства уже прекращены, залог погашен. С этим как быть?
Вот здесь у судей и возникли разногласия. Одни судьи выясняли, в пользу кого залог зарегистрирован раньше: если в пользу государства, то недвижимость не подлежит реализации, если в пользу банка, то, наоборот, подлежит реализации. Другие судьи вовсе настаивали на том, что при ипотеке недвижимость всегда подлежит реализации, а как бабки пилить – это уже другой вопрос. Было бы что пилить.
Сейчас данные разногласия урегулированы судебной практикой, и оказалось, что правы были последние, то есть при ипотеке недвижимость всегда подлежит реализации, даже если это военная ипотека и государство не приостанавливало выплаты. Потому что гражданин с военной службы может уволиться и прокатить с выплатами как банк, так и государство.
Деньги после реализации ипотечной квартиры сначала получает коммерческий банк, так как он первичный кредитор и выдал всю сумму на покупку недвижимости. Потом финансовый управляющий забирает проценты своего вознаграждения и расходы на проведение торов по продаже недвижимости. После этого остаток денег распределяется в пользу государства, так как оно наверняка уже успело какие-то деньги заплатить коммерческому банку за гражданина в счет погашения первоначального кредита. И только после этого, если по счастливой случайности что-то осталось, часть денег могут получить другие кредиторы.
Есть слух или очередной миф о банкротстве, что планируется принятие поправок в законодательство в отношении военной ипотеки в банкротстве. Но на то это и слух, чтобы собрать просмотры и репосты в интернете и уйти в закат, потому что такой законопроект не рассматривается.
В Гос. Думу внесен законопроект касательно ипотеки на единственное жилье в банкротстве в принципе, а не отдельно военной ипотеки. Но об этом расскажем чуть позже в отдельной статье.
А теперь к хорошим новостям.
На любое правило юристы найдут исключение, это касается и военной ипотеки.
Лайфхак, который работает без каких-либо поправок в законодательство.
Заемщик, коммерческий банк, выдавший первоначальный кредит, и государство в лице Росвоенипотеки могут заключить трехстороннее мировое соглашение, по которому банкротство не будет распространяться на военную ипотеку.
То есть требования банка и Росвоенипотеки к гражданину не включаются в процедуру, недвижимость не подлежит реализации. Но при это гражданин отказывается от своего права на освобождение от обязательств при завершении банкротства в отношении банка по первоначальному ипотечному кредиту и в отношении государства по военной ипотеке, залог недвижимости сохраняется.
В таком случае в банкротстве учитываются требования всех иных кредиторов гражданина, кроме военной ипотеки, и при завершении банкротства все эти долги гражданина списываются. А военная ипотека продолжает свое существование в неизменном виде.
Единственная сложность заключается в том, чтобы убедить банк на эту сделку. Интересам банка эта сделка никак не вредит, он остается при своих, надо только добиться понимания этой схему от лица, принимающего решения, чтобы он понимал, в чем и зачем ему нужно поучаствовать. Росвоеипотеке, как правило, до лампочки, просто подписывает «где галочка», но лучше учитывать, что и от нее нужно получить согласие на сделку.
На сегодняшний день это единственный способ сохранения военной ипотеки в банкротстве, но зато этот способ вполне рабочий и безрисковый, так как мировое соглашение заключается до банкротства и у нас сразу есть понимание происходящего. В последующем суд это мировое соглашение только утверждает.
Вывод:
Пока гражданин не отслужил определенный срок, военная ипотека – это гибрид из двух обычных ипотек. Так что с чего бы правила ее регулирования в банкротстве должны отличаться от обычной?
Грядущие изменение процедуры банкротства с ипотекой оставим на следующий раз.
А чтобы узнать, как банкротство будет проходить индивидуально в вашем случае, оставляйте заявку на консультацию.
------------------------------------------
г. Москва, ул. Каланчевская, д. 16, с. 1, БЦ "Каланчевская Плаза", этаж 4, офис 4.07.16.
Тел.: 8-495-489-93-89; 8-966-011-21-30.
