Квартира, которую Вы купили в ипотеку - это Ваша собственность, но на нее наложено обременение банка. Это защита на случай, если заемщик перестанет платить, то тогда банк через суд забирает жилье и продает его, чтобы вернуть свои деньги.
⏺ Для того, чтобы продать свою квартиру, находящуюся в ипотеке, Владельцу необходимо обратиться в банк и получить его одобрение на такую сделку.
Банк может одобрить продажу если по итогам сделки долг по кредиту будет полностью закрыт, либо этот долг по кредиту будет переоформлен на Покупателя.
⏺ Расчеты по такой сделке будут проходить только через ипотечный банк Продавца. Так банк сможет проконтролировать то, что долг погашен или переоформлен на нового заемщика.
Наилучший вариант оплаты для Покупателя – это расчеты через аккредитив, который раскрывается для Продавца при переходе собственности на Покупателя.
⏺ Цена продажи квартиры должна быть не меньше размера задолженности Продавца. Если недвижимость упала в цене и стоимость продажи не покрывает остаток по кредиту, то банк согласие на сделку не даст.
⏺ После регистрации Покупатель передает новую выписку из Росреестра в банк. Банк получает сумму на погашение ипотеки, а Продавец получает оставшуюся сумму.
После этого банк закрывает кредит и освобождает квартиру от обременения в том же Росреестре. Это происходит в течение двух недель (самое неприятное время ожидания для Покупателя).
⏺ При продаже с погашением долга по кредиту в ходе сделки платеж Покупателя по договору разделяется на две части:
🔻 погашение кредита банку;
🔻 оставшаяся часть Продавцу.
🔥 Для Покупателя самое неприятное здесь в ожидании снятия обременения (ипотеки) с квартиры. Это порядка двух недель. Деньги Покупателем оплачены, а две недели придется понервничать. Такое себе удовольствие...
⏺ При отсутствии у Покупателя полной суммы средств на покупку квартиры банк может переоформить ипотечный кредит с Продавца на Покупателя. По умолчанию график платежей останется тем же, но Покупатель вправе попросить банк реструктурировать кредит, изменив срок погашения и размер взносов.
Переоформление кредита на Покупателя может произойти только с согласия банка, который проверит финансовое положение Покупателя.
После регистрации Покупатель принимает на себя обязанности заемщика по кредитному договору. Квартира остается в залоге у банка, пока Покупатель полностью не погасит долг.
🔥 В этой схеме есть риск для Покупателя: к нему может перейти не только кредитный долг, но и обязанность выплатить штрафы и пени, если прежний заемщик задерживал ипотечные платежи.
👉🏻 Поэтому Покупателю еще перед сделкой стоит выяснить у банка, нет ли просрочек по ипотеке. Как вариант можно попросить Продавца заказать и предоставить свежую кредитную историю, в которой отражаются все его задолженности.
⏺ Если банк Продавца не согласовывает сделку, то Продавцу придется сначала снять обременение (погасить ипотечный кредит), а уже потом проводить сделку.
Обычно поступают так: берут задаток у Покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре, а первый платеж оформляется в качестве задатка.
🔥 Для Покупателя риск в том, что сумма аванса/задатка требуется большая, а Продавец в итоге может и передумать продавать квартиру. А что? Он свою проблему решил (от ипотеки избавился). Теперь это будет проблема Покупателя как вытащить деньги из Продавца (суды и прочее).
👉🏻 В переговорах с Продавцом предложите ему погасить долг перед банком, взяв займ, новый кредит, деньги у родственников. Под это можно внести аванс, только стандартный (30-50 тыс.руб.), а не пару миллионов. И Вам спокойнее спать будет и цена риска существенно меньше.
✅ В сделках по покупке ипотечных квартир ищите риски и минимизируйте их. Большие суммы аванса лучше не использовать.
✅ Также не забывайте проверять документы на квартиру и документы Продавца, так как ипотека в банке - это не гарантия отсутствия в будущем претензий третьих лиц по оспариванию сделки.
