Приняв решение купить квартиру, нужно проверить проживающих, так как снятие с регистрационного учета жильцов (или как принято говорить — выписка), может усложнить сделку.
Если не сможете договориться с жильцами о выписке из купленной квартиры по доброй воле, то будете жить с чужими людьми или же придется обращаться в суд.
Однако, судебная практика показывает, что в суде тоже не всегда может быть положительный результат. Иногда снятие с регистрационного учета не представляется возможным в силу закона.
Разберем некоторые ситуации, когда можно столкнуться с проблемными жильцами.
Завещательный отказ
Завещание может содержать исполнение за счет наследства какой-либо обязанности.
Например, обязать наследника, которому перейдет жилой дом, квартира либо другое жилое помещение, предоставить какому-либо лицу пользоваться этим помещением на весь период жизни такового.
«При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу» (ст.1137 ГК РФ).
Жильцы, отказавшиеся от участия в приватизации
Не так давно большинство квартир, в которых жили наши сограждане, были государственными.
Российское законодательство позволило такие квартиры передать в частную собственность путем приватизации. По договору передачи, в рамках приватизации, предусматриваются доли для зарегистрированных в квартире на момент приватизации.
В приватизации можно не участвовать, при этом отказ владения долей в жилом объекте, не лишает права пожизненного проживания в такой квартире.
Пример из практики судов о жилом объекте, купленном с торгов
Из квартиры, приобретенной на торгах, отказались выселяться прежние жильцы.
Напомним: действующий закон позволяет продать даже единственное жилое помещение с публичных торгов в случае, когда такое жилье в залоге у банка (например, ипотека).
Новому владельцу пришлось разбираться во всех инстанциях, но суды разошлись во мнениях.
В купленной квартире на момент сделки проживали, а также были зарегистрированы три человека, в том числе мать собственника, отказавшаяся в свое время участвовать в приватизации.
Дело дошло до Верховного суда РФ и ответчик (собственник проданной квартиры) лишилась права на жилплощади согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.
В этом случае неизбежно снятие с регистрационного учета. Только за матерью бывшего владельца сохранилось право использовать жилье в соответствии со ст. 19. № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г.
Так, к сожалению, покупатель вынужден делить квартиру с посторонним человеком (определение ВС РФ №6-КГ23-2-К2).
Вывод: если в квартире или доме планируемом для покупки есть жильцы, которые смогут усложнить сделку, обязательно в договоре купли-продажи прописать ответственность продавца. Но юристы склоняются к тому, что лучше вовсе отказаться, и избежать хождений по судам.
В случае обращения в суд решайте вопросы легко и выгодно вместе с командой грамотных юристов!
Публикации по теме:
"Регистрация по месту жительства: что изменилось в законе"
"Временная регистрация: что необходимо знать владельцу квартиры"
"Временная регистрация или постоянная для квартирантов: должен ли владелец прописать арендатора"
На канале рассматриваются актуальные вопросы, подписывайтесь для того, чтобы быть в курсе новостей.
Также подписка - неоценимая поддержка труда автора.
Будьте здоровы, берегите себя и близких!
Обсуждение проблемных вопросов, а также бесплатная консультация по недвижимости здесь.