Я не раз уже писал о том, что реально полноценной, общей, достаточной по широте и глубине для адекватного и качественного анализа статистики по всей недвижимости - любой - в Российской Федерации не собирается.
Это прямо беда и боль для любого эксперта - выискивать всё по разным "углам". Хотя и интересно даже чем-то. Своеобразная охота. Что-то лежит "на поверхности", и доступно всем - быстро и просто. Что-то - нет.
Все данные разрозненные, раскиданные по различным ведомствам, службам, государственным, полу-государственным и коммерческим структурам. Ну, пока вот так - что имеем, тем и пользуемся.
Как мы провели этим летом первым кварталом
Вот как раз очередные довольно показательные данные. Росреестр поделился своими сведениями по 1 кварталу 2023 года в части жилой и нежилой (но созданной для целей проживания в том числе) российской недвижимостью.
Если сравнить с прошлым годом, также с 1 кварталом, дела в 2023 году шли хуже. На минусы в % красного цвета не имеет смысла смотреть - это данные за весь 2022 год по общему числу сделок в той стилистике, скажем так, какой считает Росреестр.
Красные цифры - это объём сделок за весь 2022 год. Как мы увидим по другой части данных, которые я приведу здесь ниже, не смотря на то, что пик ажиотажных продаж на волне "всё пропало" в 2022 году начался уже и в 1 квартале, но "размазался" и на 2-й квартал прошлого года, падение количество сделок за 1 квартал 2023 год год к году всё-таки есть.
Потому не удивительно видеть "победные реляции" о "росте" продаж и выдачи ипотечных кредитов в апреле-мае-июне этого года.
После такого предшествующего обвала конечно уже просто нужно и должно было хоть как-то "подрасти". И выправить ситуацию на реально накопившемся тем временем отложенном спросе.
Что помогло сделать "новый рост" от старого падения?
Удалось в очередной раз сыграть на всех очередных панических настроениях "скоро всё закроют по льготным ипотекам" и "скоро ещё больше будет ставка по ипотеке и первый взнос". А также сработать на реальных - до 20 % - и рекламных (типа "минус 40 %" от накидки) скидках.
ТОП регионов по сделкам
Интересно, что 1 квартал 2023 года подкрепил тенденцию к уходу крупнейших городов страны - Москвы и Сантк-Петербурга - с лидерских позиций по объёмам сделок. Москва пока ещё в конце тройки лидеров, Питер - на последнем месте в пятёрке таковых.
На первом и втором местах ожидаемо самые как кажется "сладкие" регионы сегодня - Московская область и Краснодарский край.
Интересный факт сегодняшнего момента, да и, думаю, всего 2023 года: регионы-лидеры по общему количеству сделок в жилой и нежилой недвижимости не всегда являются таковыми по количеству населения, суммарному объёму доходов населения на территории и количеству возводимого жилья в этих регионах.
Например, если взять данные из ЕИСЖС "Основные показатели жилищного строительства" с сайта наш.дом.рф по состоянию на 28.06.2023 года, то можно увидеть огромное отличие в объёмах возводимого жилья и общем числе сделок на рынке жилой и нежилой недвижимости в некоторых субъектах Российской Федерации.
Москва, например, идущая по общему числу сделок всех видов на третьем месте, лидирует в строительстве новостроек с огромным отрывом аж в 2 раза от идущего вторым Краснодарского края. Такая же ситуация с разрывом - "строим" и "продаётся покупается всего", например, и в Новосибирской области.
Уже одно это серьёзно "намекает" на грядущие будущие проблемы Москвы, Новосибирска и ряда других регионов России, у которых также есть такие проблемы, хоть и на меньшем пока уровне, чем у столицы, в части продаж новостроечного фонда.
Например, опасность "затоваривания" первичной недвижимостью нависает над Тюменской областью.
Которая по сделкам за 1 квартал 2023 года не вошла в десятку лидеров, а по объёмам жилищного строительства поднялась в 2023 году аж на восьмую строчку среди всех гораздо более крупных по населению и его доходам 20 крупнейших регионов России. Связано это в том числе с активным "походом" туда крупных федеральных девелоперов, таких, как Самолёт, и больших региональных, как Брусника.
Конечно же, в общем объёме всех зарегистрированных сделок имеются далеко не только сделки по новостройкам. На самом деле сделок с первичным жильём сегодня очень мало относительно общего числа всех действий с продажей-покупкой жилья и апартаментов на рынке России.
Тем не менее факт назревающих проблем в первичке с будущими продажами новостроек в ряде регионов уже налицо.
Впрочем, как отлично знают мои подписчики, всегда вторичка занчительно опережала и опережает объёмы первички - и в купле-продаже, и в ипотеке.
Вот такие данные даёт Росстат по динамике изменений количества сделок в перспективе - с 2018 года:
График требует пояснений:
ДДУ (договора долевого участия) в нижней части указаны как всего (серый цвет) - то есть жилая и нежилая недвижимость (апарт-отели). И выделено - внутри этого объёма - синим указан объём сделок именно по ДДУ собственно в жилой недвижимости. То есть они НЕ складываются - просто один "внутри" другого, как его составная часть. И всё это - только объёмы в первичке. Но не всей, а той, которая пока строится, не возведена до конца и не сдана. Последнее - ключевое. Вот так слегка запутано. Но и это в части "запутанности" квантовых частиц данных Росреестра ещё не всё.
В верхней половине сводного графика мы видим объёмы сделок по вторичной недвижимости. Где нет деления на жилая-нежилая, а основное - на "в ипотеку" или "не в ипотеку". Вот почему так считают? - это не ко мне вопрос). И таким образом зелёным указаны все ипотеки в сделках - их порядка 800 тысяч за 1 квартал 2023 года. А жёлтым цветом показаны сделки по ДКП - то есть сделки купли-продажи. Но уже - исключительно по реально жилым помещениям. Следуя логике указанного - значит, без апартаментов.
Эти данные уже надо складывать друг с другом.
И мы видим, что сделок по новостройкам состоялось всего порядка до 200 тысяч за три первых месяца 2023 года. А вот суммарных сделок по вторичке (даже без скорее пусть и маленькой, но всё-таки имеющейся и здесь не учтённой части по перепродаже также и нежилых помещений во вторичке (апартаментов)) существенно больше - 1,6 млн сделок за 1 квартал 2023 года. Разница аховая - в 8 раз. Разрыв вторичка-первичка снова вырос у нас в 2023 году. Потому что новостройки фактически обвалились в продажах в первом квартале 2023 года.
В сделки на вторичке и без ипотек, и с её применением входят и собственно "старая" вторичка - бывшая ею и ранее, до рассматриваемого периода, и "новая" вторичка - "бывшая" первичка, которая в данный период перешла во вторичку при сдаче новостроек в эксплуатацию.
Деления на МКД и ИЖС тут у Росреестра нет. Так что в этом разрезе мы ситуацию не увидим. Здесь просто все все сделки по России за первый квартал 2023 года общим валом без этого разделения.
Подведём итоги.
О чем же всё это заставляет задуматься?
Вот какие выводы можно сделать:
💥 1. В начале 2023 года снова увеличился "отрыв" в активности между рынками вторички и первички. Вторичка всегда была "на коне", но теперь разрыв ещё сильнее. А первичка очень давно не была так "плоха", ибо в начале 2023 года она по объёмам сделок даже чуть хуже начала аж 2018 года.
⚡💥 2. Появляются регионы, где назревают проблемы с новостроечным жильём. Москва, Новосибирск, Тюмень - вот "отрицательные лидеры" в этом. Но есть и другие такие регионы. Активность по сделкам там низкая, а количество возводимой (и плюсом, надо заметить, уже выстроенной и сданной ранее, но непроданной - так называемый "навес") первичной недвижимости, в первую очередь в МКД - очень велик. Что чревато проблемами со сбытом у застройщиков и плохо прогнозируемой ситуацией с локальными ценами. Они должны будут падать.
⚡🔥 3. Есть регионы, где, возможно, строительства первичного жилья не "поспевает" за довольно высокой активностью населения в сделках. Как пример таких можно привести Челябинск. Который при 9 месте по сделкам в Топ-10 лидеров, не попадает даже в Топ-20 крупнейших регионов России по объёмам нового жилищного строительства. Занимая только 23 строчку между, на минуточку, Рязанской (сверху) и Тульской областями. Татарстан, который "похож" на такой регион, на самом деле имеет другую причину падения числа сделок при относительно высоком уровне строительства - чрезмерно поднятые (больше всех в России!) в конце 2022 года ценники.
Такие новости с "полей" отечественного рынка жилья.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость. Публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые:
