Покупка частного дома — важный шаг в жизни, требующий большой внимательности и на этапе выбора объекта, и на этапе подготовки документов. Ошибки могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.
Особое внимание — статусу земельного участка. Далеко не на всех категориях земель разрешено строить дома.
Важно: дом и участок под ним — это разные объекты недвижимости. На каждый из них при покупке потребуется свой комплект документов.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ПРОВЕРИТЬ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ДОМА
Решившись на приобретение собственного дома, нужно разобраться, какие документы должен предоставить продавец.
1. СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ
Это главный документ, который подтверждает право собственности на дом и земельный участок. В нем также будет указано, есть ли другие сособственники.
Свидетельство о праве собственности выдавалось до 2016 года на листе формата А4 Росреестром. Но сейчас для сделки достаточно будет выписки из ЕГРН, которая содержит ту же информацию, что и свидетельство. Выписки нужно заказать отдельно на участок и на дом.
2.ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ
При покупке дома, построенного после 2014 года, технический паспорт заменен на технический план, но прежние документы имеют такую же юридическую силу. В техническом плане перечисляются все постройки, относящиеся к дому, и их техническое состояние и оценка стоимости. Кроме этого, он содержит следующие сведения:
- общую площадь;
- этажность;
- количество нежилой и жилой площади;
- площади каждого помещения.
Паспорт или план собственник получает в БТИ, когда дом вводится в эксплуатацию. Там же оформляется технический паспорт участка.
3. ВЫПИСКА ИЗ ДОМОВОЙ КНИГИ
В домовую книгу записываются все, кто зарегистрирован в доме. Выписка прилагается к пакету документов, если на участке уже есть дом, пригодный для постоянного проживания или предполагается его строительство. Также этот документ показывает, не обременено ли жилье правами третьих лиц.
4. ДОКУМЕНТЫ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩЕГО ХАРАКТЕРА
Чтобы понимать, что продавец — именно тот человек, который имеет право распоряжаться недвижимостью, нужно проверить правоустанавливающие документы.
К ним относятся:
- договор купли-продажи с актом приема-передачи;
- свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о приватизации (если участок и дом получены от государства в результате безвозмездной передачи);
- договор дарения;
- решение суда и т. д.
В них нужно сверить личные данные продавца и информацию об объекте, указанные в документах. Никакие разночтения, опечатки, помарки не допускаются.
5. КАДАСТРОВЫЙ ПЛАН УЧАСТКА ЗЕМЛИ
Кадастровый план — документ, в котором отображаются точные границы участка. Без кадастрового плана невозможно провести ни одну операцию с землей. Составляет и описывает границы сертифицированный кадастровый инженер. Для этого сначала производится межевание и уточняются границы земельного участка.
Кадастровый план включает в себя:
1. Общий обзор: кадастровый номер, местоположение, категория земли и вид разрешенного использования, площадь участка.
2. Графический обзор — схему, на которой показаны границы территории. Составляется на основе межевания.
3. Привязку на плане к соседним участкам. Если обнаружится наложение границ, Росреестр участок не зарегистрирует.
4. Информацию о соседних участках и важных поворотных точках на границах участка.
КАКИЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ МОГУТ БЫТЬ НА ДОМЕ
При покупке загородного дома особое внимание нужно обратить на обременения — это условия и запреты со стороны уполномоченных органов или закона, которые ограничивают права собственника по распоряжению своим имуществом.
АРЕСТ ЗЕМЛИ ИЛИ ДОМА
Арест земли или дома обычно применяется в отношении их собственников, признанных должниками в судебном порядке, или находящихся в процессе судебных споров. Такое ограничение означает, что запрещены любые сделки по отчуждению имущества, то есть собственник не может ни продать, ни подарить такие объекты. Переход права собственности не может быть зарегистрирован в ЕГРН.
ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
Собственник может передать право управлять недвижимостью другому человеку по разным причинам: например, уезжая на длительный срок за границу. Договор доверительного управления заключается на определенный срок. Доверенное лицо распоряжается участком и/или домом в интересах собственника.
СЕРВИТУТ
Сервитут — это право ограниченного пользования чужим имуществом. В данном случае, земельным участком. Сервитут может быть частным или публичным. Частный заключается между физическими лицами (как правило, соседями) об ограниченном использовании чужого участка в случае необходимости прокладки инженерных сетей, проезда и т. п. Публичный сервитут оформляется в интересах местных жителей, госорганов, местных властей.
ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА
По закону между собственником и арендатором должен быть заключен договор аренды, который описывает все существенные аспекты сделки. Арендатор в течение срока действия договора пользуется недвижимостью, а арендодатель при намерении продать свою собственность должен уведомить об этом арендатора и покупателя. Последнему передаются права и обязанности по договору аренды.
КОНЦЕССИЯ
Концессия — это соглашение, по которому государственная или муниципальная недвижимость передается во временное владение и пользование частному лицу или коммерческой организации (концессионеру) на платной основе. При этом концессионер не получает право собственности, следовательно, не может распоряжаться чужой недвижимостью.
ОБЪЕКТЫ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ
Если приобретаемая недвижимость является объектом культурного наследия, то покупатель рискует получить вместе с ней не только права, но и обязанности. В соответствии с законодательством, собственник такого объекта должен содержать его в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Он не имеет права менять фасады, оконные рамы, делать капитальный ремонт (вместо реставрации) и другое.
По закону требуется оформление обязательства по охране объекта культуры. При переходе прав собственности (продаже объекта) охранное обязательство продолжает действовать. Важно знать, что запрещено делить такое имущество на части или выделять из него доли.
КАК ВЫБРАТЬ ПЛАНИРОВКУ ДОМА
Планировка дома должна быть функциональной. Подсчитано, что для комфортного проживания на одного человека должно приходиться примерно 30 кв. м. площади. То есть, на семью их 4 человек достаточно будет дома в 120 кв. м. Стоит обратить внимание на то, чтобы комнаты были правильной геометрической формы, приближенной к квадрату или прямоугольнику с соотношением сторон 3 к 4. Скошенные углы, выступы, лишние коридоры «съедают» пространство и усложняют расстановку мебели.
КАК ВЫБРАТЬ РАЙОН ДЛЯ ПОКУПКИ ДОМА
Поскольку дом покупается не на один год, нужно учитывать несколько факторов при выборе места будущего проживания, будь то пригород, деревня или новый коттеджный поселок.
ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
Один из главных вопросов — как добраться до своего дома, насколько далеко он находится от крупных трасс и есть ли пробки поблизости. От транспортных развязок зависит и качество жизни: так, если дом расположен у дороги, есть вероятность ухудшения экологической обстановки, а шум и загазованность могут доставлять постоянные неудобства при проветривании.
ЭКОЛОГИЯ
Стоит перед покупкой дома изучить карту местности в увеличенном масштабе, чтобы было хорошо видно окружение — нет ли рядом свалки или вредного предприятия. Еще один фактор, на который мало кто обращает внимание — крупные сельскохозяйственные предприятия, фермы вблизи от дома.
ИНФРАСТРУКТУРА
Чем крупнее населенный пункт, тем более развита в нем инфраструктура. Современные коттеджные поселки с домами для круглогодичного проживания часто строят недалеко от поселков городского типа или сел, где есть и крупные магазины, и больницы, и детские учреждения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Дом может стать как источником радости на многие годы, так и причиной больших неприятностей. Не стоит торопиться с принятием решения. Лучше сделать продуманный и осознанный выбор в пользу действительно лучшего лично для вас варианта, а на этапе оформления тщательно перепроверить все документы на дом и участок. Решить все эти задачи вам помогут специалисты Summus Estate — звоните и мы проконсультируем вас по всем вопросам, связанным с покупкой частного дома.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
