Все имущество, приобретенное в браке, считается совместным – и машины, и квартиры. Распоряжаться таким имуществом, соответственно, следует, заручившись согласием второй половины. Можно, конечно, рискнуть и что-нибудь без согласия супруга, например, долю в квартире, но к чему это приведет? Давайте разберемся вместе.
Случай из практики
Супруги Аркадий и Марина в период брака купили трехкомнатную квартиру, оформив ее в долевую собственность. Спустя некоторое время Марина решила продать свою долю – понадобились деньги на помощь родственнику, причем, ставить об этом в известность мужа женщина не захотела. Соответственно, согласия у Аркадия на эту продажу она не брала.
Сделка прошла, как показалось Марине, гладко – покупатель нашелся, переход права был зарегистрирован в Росреестре. Аркадий узнал об этом случайно, пришел в ярость и долго недоумевал – как и почему такую сделку вообще «пропустили» и по какой причине в Росреестре у Марины не спросили по поводу его, Аркадия, согласия на эту продажу?
Как решить проблему?
Аркадий начал активно консультироваться с разными юристами, но советы, к его удивлению, ему давали буквально прямо противоположные. Кто-то заявлял, что Росреестр поступил незаконно, зарегистрировав переход права собственности, и нужно обязательно подавать в суд, причем исход дела, как сулили адвокаты, мог быть вполне благоприятным. Другие юристы утверждали, что для перехода права собственности в Росреестр Марина должна была предоставить нотариально заверенное согласие Аркадия, соответственно, ситуация тоже вроде как вне закона.
Впрочем, в итоге знакомые посоветовали Аркадию действительно грамотного юриста, который объяснил: ничего незаконного в действиях Росреестра нет, согласие на сделку со стороны супруга не нужно – переход права могут зарегистрировать и без него. Почему? Все очень просто – достаточно посмотреть закон о государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ).
А как быть с советом подавать в суд? Аркадию объяснили: Росреестр по такому делу не может быть ответчиком, поэтому исковое заявление подобного рода просто не примут. А если и примут, и даже рассмотрят, то Росреестр с легкостью оспорит его, подав апелляцию.
Действия государственных органов можно оспаривать исключительно в рамках кодекса административного судопроизводства, тогда как случай Аркадия относится все-таки к ГПК РФ.
Последствия
Впрочем, вышеперечисленные обстоятельства вовсе не гарантируют, что Аркадий останется у разбитого корыта. Сделку по продаже доли, совершенную Мариной, можно признать недействительной – разумеется, в суде. Однако Аркадию, если он рассчитывает на решение в свою пользу, нужно поторопиться, а именно – уложиться с подачей иска в год с того момента, как он узнал о продаже доли.
В качестве ответчика по этому делу Аркадий должен будет указать Марину, а вот управление Росреестра будет третьим лицом.
Вопрос эксперту: можно ли продать долю в квартире без согласия супруга и можно ли оспорить такую сделку?
Мы попросили ведущего юриста ЕЮС Юрия Петровича Аванесова прокомментировать ситуацию с продажей доли в квартире без согласия супруга и оценить перспективы оспаривания такой сделки.
При продаже доли в недвижимости третьему лицу необходимо известить второго собственника, так как у него есть преимущественное право покупки, согласно ст. 250 ГК РФ. Следовательно, при нарушении такого порядка извещения второй собственник имеет право не оспаривать сделку, а подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя, внеся сумму, указанную в ДКП продавца доли и покупателя, в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно об этой сделке. И это обеспечит гарантированный успех в суде.
Если мы говорим про саму сделку по продаже доли недвижимости, то она обязательно должна быть нотариально удостоверена. И это очень удивительно, почему нотариус не провел такую сделку без извещения второго собственника и без наличия согласия супруга. Если мы берем действующий брак супругов, то в общем случае в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, недопустимы возмездные сделки между ними, поскольку в результате этих сделок имущество по-прежнему остается в их совместной собственности. В таких случаях передача супругами друг другу денежных средств из общего семейного бюджета не является реальным расходом одного из них либо реальным доходом другого.
В отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности супругов, возможно заключение между супругами, в частности, договора дарения. В отношении своего личного имущества супруги вправе совершать между собой любые безвозмездные и возмездные сделки. Например, договор купли-продажи имущества может быть заключен между супругами, если оно является личным имуществом одного из них.
Одним словом, ситуация очень неоднозначная и спорная. И наиболее выгодным для Аркадия будет перевод прав и обязанностей с выплатой суммы ДКП, причем из личных средств (допустим, подаренных ему или унаследованных).
Если вы хотите задать больше вопросов по этой теме, обращайтесь за консультацией к юристам els24.com. А чтобы чувствовать себя защищенными во всем, что касается правовых вопросов, подключайте годовую юридическую поддержку сервиса. Наши специалисты работают круглосуточно, без выходных и праздников и помогут в любой сложной ситуации.
#какпродатьдолювквартире
