С 1 июня 2023 года, согласно требований ЦБ РФ, банки вынуждены будут повысить первоначальный взнос до 20%.
На сколько фатально это скажется на ценах на недвижимость?
Согласно статистике Центробанка, в 1 квартале этого года количество выданных ипотечных кредитов пошло на спад во многих регионах РФ, в то время как средний размер этих кредитов увеличился. Эта тенденция ярко наблюдается в Москве и Подмосковье. В Московском регионе банки оформили ипотечные кредиты на сумму 256,8 миллиарда рублей, что на 12,7% меньше, чем в 2022 году за тот же период. Средний размер ипотечного кредита в Москве вырос на 8,8% до 7,4 миллиона рублей, а в Московской области на 8,3% до 5,5 миллиона рублей. В сравнении с этими показателями, в целом по Российской Федерации средний размер ипотечного кредита вырос на 9,3% до 3,7 миллиона рублей.
Риэлторы Национальной палаты недвижимости связывают эти изменения с общим повышением цен на недвижимость. Встает вопрос о том, какие ожидания появятся на рынке ипотеки в июне 2023 года, когда, как считают некоторые специалисты, спрос на покупку квартир идет на спад.
Многие аналитики полагают, что банки продолжат сокращать выдачу кредитов на покупку жилья из-за ужесточения политики Центрального банка по отношению к ипотекам с нерыночной ставкой, особенно в отношении новостроек.
Статистика Банка России показывает, что разница в цене между новостройками и вторичкой уже составляет 40%. Это свидетельствует о переоценке жилья на первичном рынке и означает, что банки могут столкнуться с проблемами, поскольку в случае банкротства заёмщиков стоимость заложенной недвижимости может не покрыть сумму ипотечного займа. В сравнении с 2017 годом, разница в цене между строящимся и готовым жильем составляла всего 1%.
Застройщики считают, что в большинстве случаев недвижимость будет продолжать дорожать до 20%, за исключением крупных застройщиков, на которых оказывается давление со стороны регулятора в отношении снижения цен. Также некоторые застройщики, идущие навстречу клиентам и сохраняющие стоимость продукта за счёт снижения собственной прибыли в период роста цен, будут стремиться не поднимать цены.
ЦБ РФ внес изменения в надбавки к коэффициентам риска в зависимости от размера первоначального взноса по ипотечному кредиту. Уже с 1 июня 2023 года надбавки будут повышены для первоначальных взносов менее 20%, а с 1 января 2024 года - для первоначальных взносов менее 30%.
Со слов банкиров, средний размер первоначального взноса по кредиту на покупку новостройки составляет около 26%. Однако льготные ипотечные программы позволяют сделать первоначальный взнос в размере 15%. Повышение коэффициентов риска заставит банки повышать процентные ставки по кредитам, что сделает их менее привлекательными для клиентов.
Размер повышения будет разным в каждом банке, но очевидно, что на чувствительном рынке, как сейчас, даже небольшое изменение в процентной ставке значительно скажется на спросе. Банки будут увеличивать первоначальные взносы. С 1 июня лишь небольшая часть потенциальных покупателей, которые не смогут собрать дополнительные 5% для первоначального взноса в размере 20%, будет исключена. Их доля составит 10-15%. Однако, начиная с 2024 года, рынок может потерять гораздо большую долю клиентов, до 30%, так как им придется накопить в два раза больше для первого взноса.
Тем не менее, согласно банкирам, в этих новостях от ЦБ есть и положительные моменты. Во-первых, увеличение первоначального взноса снижает ежемесячные платежи по ипотеке, что важно для покупателей. Во-вторых, это сократит риски образования ипотечного пузыря, что является целью Центрального банка.