Однажды мой старый друг решил мне продемонстрировать свой арендный бизнес. Он показал пару квартир в панельном доме, куда завёз мебель с дачи, которая предварительно туда была перевезена из основной квартиры. Кроме того, он разместил в квартирах шикарную коллекцию советских детских кукол. Выкинуть жалко, девать некуда.
При встрече я с интересом разглядывал кукол. А он попутно жаловался о том, какие квартиранты сволочи, как целыми аулами заезжают к нему и всё портят.
Проблема по качеству квартирантов встречается. Например, один из читателей канала оставил следующий комментарий:
Я сдаю свою квартиру. Так вот её за 7 лет убили полностью! Последние были кошмаром, переломали всё, а затем меня еще и обворовали, утащив кое-то из советской мебели (2 табуретки, кухонный стол, тумбочку, вешалку их прихожей). До этого разбивали окно, заливали диван, обдирали стены с обоями.
Ценовая политика может быть одним из способов хеджирования рисков на рынке аренды. Но только правильно нужно понимать, как данный способ работает. Если ваша квартира не соответствует ожиданиям обеспеченной аудитории, то повышение цены приведёт лишь к негативным последствиям.
Если вы видите, что сдать по высокой цене не получается, то вы можете:
1. Снижать цену, тем самым привлекая к объявлению клиентов с более неустойчивым финансовым положением;
2. Подтягивать квартиру до соответствующего уровня.
Риелторы и собственники любят понижать цену. Что может быть легче? Но я считаю этот путь неправильным, и он вызван рядом заблуждений.
Во-первых, многие читатели канала думают, что есть осязаемый потолок цен на квартиры. Я хочу заявить, что осязаемого потолка цен не существует. Есть квартиры в Москве, которые сдаются и по 500 тысяч рублей, но данные квартиры имеют соответствующий уровень.
Во-вторых, читатели думают, что установка низкой цены найма с последующим выбором жильцов поможет решить проблему адекватности квартирантов. Не поможет, так как в процессе выбора вы можете совершить ошибку.
По моему мнению, единственным работающим способом фильтрации неадекватных квартирантов является установление высокой цены найма с предоставлением квартиры в соответствующем состоянии. Почему? Потому что нежелательные элементы уже во время показа проявляют своё недовольство ценовой политикой, а именно: будут открывать Циан, демонстрировать объявления конкурентов, торговаться за три копейки и т.д.
Тут нужно понимать, что найти квартиру, которая устраивала бы для проживания по всем параметрам, чрезвычайно сложно. И есть две группы потенциальных квартирантов. Первые выискивают самую низкую цену, думая, что так сойдёт. Вторые не сосредоточены на цене, пытаются найти хороший вариант. Для них важно, как они будут ощущать себя в квартире. В этом случае собственник фактически продаёт стиль жизни.
Читатели канала знают, что у меня один арендный объект свой. Я прекрасно понимаю, как тяжело поддерживать квартиру в адекватном состоянии, сколько требуются для этого усилия и денег. Но именно этот путь я считаю единственно правильным.
Да, собственник квартиры может не понимать, а что нужно сделать ему в квартире, подробно об этом была следующая публикация на канале:
Но я свою квартиру для сдачи:
1. Никогда не приношу старые вещи.
2. После каждого квартиранта что-то делаю.
3. Всегда сдаю квартиру в чистом состоянии.
4. Всегда сдаю официально.
5. Всегда устанавливаю цену выше максимальной на рынке.
Давала ли эта тактика сбои? Давала, но только один раз. Было это после объявленной мобилизации. Адекватные квартиранты массово бежали, а заселять за три копейки я не хотел. На рынке в Москве тогда было более 40 тысяч квартир. В краткосрочной перспективе 2023 года я получил неоплаченный простой суммой в три месяца. Но был ли этот простой не обоснован в долгосрочной перспективе? Пока сложно сказать. Но что точно, что в итоге квартиранты, выжимающие все соки из квартиры, прошли мимо меня.
У вас есть вопросы к автору канала? Вы хотите поговорить со мной? Мои контактные данные вы можете найти здесь.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 23.10.2023г. — 10,7 тысяч квартир.