Кто только сегодня не пишет о вторичной недвижимости. И о новостройках продолжают писать, конечно. Но там пока нечем особо "похвастаться", и писанина плавно перетекла в обсуждение именно вторички. И тут кто что только не "разглядел" в ней...
Туда "перетёк спрос с первичной недвижимости". Хотя и всегда вторичного жилья продавалось в России гораздо больше, чем новостроек. И всё там теперь растёт в цене. Новость за новостью.
И вот уже даже ведущие издания, в частности - Коммерсантъ, например, - пишут, что "Вторичка почувствовала оживление".
Правда, "рост цен остаётся сдержанным". Но уже сама эта фраза построена так, что однозначно подразумевает, что он, этот рост - есть. Ещё бы ему не быть! Обратите внимание и на вот такую фразу от солидного издания:
"Благодаря устойчивому спросу средняя стоимость вторичной недвижимости на крупнейших региональных рынках России продолжает медленно расти."
Есть спрос. Есть рост. Снова не совсем обоснованные утверждения, и снова путаница-каша в головах и в текстах в части "стоимость-цена-ценник". Какой рост спроса? На 7 % в сделках снова упали новостройки. Да, ну ещё бы. Разрыв ценников вторичка-первичка вы видели? Видели? Нет, вы видели?
Я уже не раз показывал самые разные совмещённые графики цен первичка-вторичка. Скажу одно - большой разрыв. Чрезмерно "большеват". Потому и небольшой переток. Вполне обоснованно и ожидаемо.
Но это не такой уж прямо вот "рост спроса". Общий спрос на всё на рынке недвижимости упал на старте 2023 года. В сравнении с сопоставимыми периодами прошлых лет. Реальных вот прямо ажиотажей, как ранее, точно нет. Нигде - ни во вторичке, не в первичной недвижимости.
Есть рост выдачи ипотек на фоне давления "отложенных одобрений" этих ипотек. И, судя по всему, в очередной раз часть покупателей всё-таки снова были введены в некую старую прострацию от не менее старых мантр, работающих и во вторичке - берите сейчас, потому что завтра:
- будет меньше выбора квартир, вон последняя (вообще единственная) у нас в агентстве хорошая осталась
- смотрите, ставки у банков растут, а сейчас ещё ключевую поднимут, будет ещё дороже, надо сейчас, а то будет поздно
- сейчас самое дно рынка, скоро всё снова будет дорожать, смотрите, тренд снижения уже переломился
- прочие личные, особые, ограниченные во времени скидки, "подарки" и дополнительные "прянички" в виде, к примеру, отделки "если возьмёте прямо сейчас, то за 50 % цены".
- ну и так далее. Например, псевдо-мини-ипотеки. Под 1 % якобы. Что на самом деле далеко не под один процент.
Температура в среднем
Мне вся эта ситуация с "оживляжом" напоминает морг. Рынок, как и сие заведение, в реальности сегодня - "холодный". И скорее больше то самое, скорее того, чем жив, чем реально вот прямо жив-здоров Иван Петров, и "бодрячком". Но его всеми и всяческими способами пытаются "разогреть".
Точнее, подать всё так, что он якобы начинает расти по своей средней температуре. И "хорошеть". Становится более "привлекательным". Всякие шарики, украшательство, циферки везде, ну и конечно же - главное, это термометры в кружки с тёплой водой не забывать опускать - смотрите, рынок-то "разогревается"! Скоро всё встанет и снова пойдёт!
Ну нельзя уже никак такое про рынок новостроек говорить - он точно сегодня близок к "коме". Отговорились уже. До минус 40-50 % очередного снижения продаж в отдельных регионах. Уже и так от совсем не огромных циферок предыдущих и аналогичных периодов.
Значит, надо "раскручивать" вторичку!
И все, даже солидные издания, такие, как РБК и Коммерсантъ, участвуют в общем "танце-хороводе". А уж агентства и порталы недвижимости - тут как тут. Им-то вообще выгодно любое движение на рынке. Продали-купили, упали-поднялись. Как брокерам на бирже такое всегда выгодно.
Любой ваш чих - и нам с него идут проценты!
Вот и упомянутый Коммерсантъ в очередной раз даёт слово циркачам и трюкачам из цирка бытия "известным игрокам рынка недвижимости".
В статье со скриншота рассматривается как раз данные от особо "известных" своею аналитикой на рынке компаний - Авито, ЦИАН. И "присоединившаяся" к ним не менее "прославленная" на рынке компания АН "Этажи". Но они же ведь дают данные в основном просто по ценникам, где-то там у них нарисованным или озвученным? Да. Ну и что? Разве это имеет значение? И так сойдёт - "прокатит". Уже не раз прокатывало. Так зачем что-то менять?
Пусть эти данные по ожиданиям продавцов недвижимости, "заложенным" ими в ценники своих конкретных жилых площадей. Которые порой вообще нереальны, о чём знает буквально каждый. Уж точно все 100 % потенциальных покупателей, кто хоть раз пробовал реально найти себе вариант для покупки квартиры на вторичном рынке.
Мы всё равно назовём это "стоимостью" квартир! Мы ж не знаем, как это иначе-то может быть. Смотрите: стоимость, стоимость, стоимость:
И везде её рост! Стоимости этой. Ляпотааа!
"Этажи" особо порадовали в этот раз. Почти 113 тысяч за квадратный метр составляет средняя СТОИМОСТЬ квадратного метра во вторичном жилье.
Да вроде бы никогда такого не было? И всё так быстро - за месяц(ы) выросло? А как же тогда вот:
Ну, это же фактические сделки! Ценники выше! Ну ладно, вот:
Вы не понимаете, это же медианная цена, а у нас - средняя! Всё выросло!
Ну, тогда да - выросла не просто до более чем 100 тысяч, а на более чем 15 %. О чём это может говорить? Да о том, что рынок вторички просто прёт вверх. Идёт в гору!
Вывод? Вывод простой: покупайте вторичку срочно! Не укупить вам по нынешним ценникам новостройки? Покупайте срочно вторичку! Вон же она дорожает. И завтра будет ещё дороже!
Но в статье есть и ещё сведения. Вот такая табличка по вторичной недвижимости:
В Москве и Сантк-Петербурге - падение цен. Ой, а как так-то? Ну, зато смотрите - в других регионах всё в плюс, рост! Правда, в трёх регионах на уровне плюс-минус погрешности - проценты в районе 2-3 %. Да что ж такое... Но в остальных-то - всё "растёт"! Можно было бы сказать - просто на уровне инфляции в 5-6 регионах. То есть также - поднимаем ценники, потому что боимся "продешевить", ибо ж - инфляция, и всё дорожает. А то, что при этом при таких ценниках не продастся подавляющая часть рынка - так это ж не важно. Цены-то (и стоимость, ага) - выросли!
Ну вот сколько можно уже говорить, что "рост" в ОЗ менее, чем на инфляцию хотя бы - это не рост, а по факту падение? А помним, какая была хотя бы официальная, а не реальная инфляция в 2022 году? 6 %, 8 %, 10 %, 12 %? Ой, 12,9 %? Да что вы говорите? Врут поди! Ну а за первый квартал 2023 года насколько реально ценники на большинство товаров выросли? Ладно бы, что "рост" обсуждаем не стоимости, и даже не цен - а просто ценников! Но при этом и роста фактического - никакого и нет.
Вот и верь после этого людям, как говорится.
Небольшое отступление.
Мне вот тут недавно неплохую квартиру предлагали "по знакомству" через бизнес-партнёров. С симпатичным ремонтом, вроде как всё в ажуре, первый владелец, закрытая ипотека, нет долгов, без маткапитала, ну и всё прочее, всё как и должно быть для варианта "без проблем", довольно новый, не сильно кривой дом, локация хорошая. А я не взял. Ох, сглупил, видно, ох, зря, ведь дорожать всё будет.
Только вот я её сейчас никому не продам. Я вот это знаю точно. Потому что если я буду покупать, то только как инвестицию. И завтра тоже ведь не продам. Вообще не продам. Не то что с прибылью. Вообще. Пока - вот так. Сложно теперь с этим стало.
Как инвестиция вторичная квартира - это пока не вариант. Впрочем, как и первичка. Вся недвижимость российская потеряла сегодня свою инвестиционную привлекательность.
Вторичное жильё как покупка для себя - это может быть. Ваше решение - или ждать, или уже хватать прямо сейчас. Вопрос, по какой цене и что при этом вы купите. На рынке сегодня очень много неликвида и проблемных квартир. А любые ремонты сегодня тоже уже далеко не дешёвые..
Что с другими-то не так, чтобы вот это всё знать и понимать?
А ещё хорошо бы понимать вот что. Вся вторичная недвижимость всё-таки скорее дальше будет пока падать в цене. А не расти.
Почему я так думаю?
На рынке вторичного жилья и на рынке новостроек назревают и уже даже назрели довольно интересные три изменения. Которые существенно могут повлиять на него. В сторону "заморозки" или даже падения цен.
Но об этом поговорим в дальнейших публикациях.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Уже 988 публикаций канала здесь. Новые публикации выходят ежедневно. Новости и прочее интересное о недвижимости и инвестициях. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые:
