Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в 2022 году выросли на 21%, до рекордного уровня — 487,2 млрд рублей. Но основной объем на этом рынке приходится на крупные сделки девелоперов и инвесткомпаний. Частные инвесторы, как правило, предпочитают вкладывать средства в жилье.
Разбираемся, сколько можно заработать на коммерческой недвижимости, как это сделать и какой доход можно получить.
Что такое коммерческая недвижимость
Коммерческой называют недвижимость, которая используется для получения прибыли или умножения капитала. К этой категории недвижимости относятся офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, апартаменты, гостиницы, гаражи и парковки.
Прибыль от коммерческой недвижимости может быть получена в виде дохода от сдачи в аренду или перепродажи, а умножение капитала происходит также за счет роста рыночной стоимости объекта.
Купить коммерческую недвижимость может как юридическое лицо, так и физическое (в том числе индивидуальный предприниматель). Для покупки недвижимости, как и для приобретения жилой площади, можно привлечь ипотечный кредит.
При продаже коммерческой недвижимости физические лица должны уплатить НДФЛ в размере 13% (15% для ИП), юридические лица — НДС в размере 20%. Также необходимо платить налог на имущество, ставка которого варьируется в зависимости от региона (для Москвы — 0,5–2% в год).
Привлекательность коммерческой недвижимости для инвесторов
Из-за нестабильности фондового и валютного рынков многие инвесторы рассматривают вложения в недвижимость как альтернативу банковским вкладам и ценным бумагам.
Основные преимущества инвестиций в недвижимость:
- надежный способ сохранения капитала;
- защита от инфляции (цена, как правило, растет быстрее инфляции);
- возможность получения пассивного дохода.
Старший аналитик отдела исследований рынка консалтинговой компании CORE.XP Евгений Томилов отмечает, что несмотря на повышенный уровень макроэкономической неопределенности, коммерческая недвижимость по-прежнему остается привлекательной для инвесторов.
По итогам I квартала 2023 года объем вложений в коммерческую недвижимость в России вырос на 77% по сравнению с показателем I квартала 2022 года, до 107 млрд рублей. При этом значительный вклад в объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вносит уход иностранных игроков: в I квартале объем продаж коммерческой недвижимости иностранными собственниками составил 33 млрд рублей, или 31% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
Коммерческая недвижимость является одним из инвестиционных инструментов, который может застраховать инвестиционные вложения от инфляции, поясняет партнер консалтинговой компании Ricci Яна Кузина. По ее словам, диапазон доходности инвестиций в недвижимость в различных сегментах с различным уровнем риска составляет от 2–4% в жилых помещениях до более чем 30–35% при строительстве жилого комплекса.
Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Микаэл Казарян отмечает, что основной причиной, по которой коммерческая недвижимость привлекательна для инвесторов, является такая ее характеристика, как capital gain — прирост стоимости базового актива. В отличие от банковского депозита недвижимость может прирастать в стоимости, поясняет он.
По словам Кузиной, основным отличием недвижимости от других инвестиционных инструментов является уникальность каждого актива. Другое важное отличие — высокий объем требуемых инвестиций, неделимость актива. Впрочем, в последнее время возможность инвесторам с небольшим стартовым капиталом владеть частью коммерческой недвижимости предоставляют закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), добавляет она.
Перспективы вложений в коммерческую недвижимость
Прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно провести ряд подготовительных мероприятий:
- изучить тенденции и перспективы рынка;
- оценить риски инвестиций;
- проанализировать спрос на коммерческую недвижимость в регионе.
При анализе спроса и тенденций на рынке особое внимание стоит уделить динамике макроэкономических показателей, ключевым событиям в сфере использования недвижимости (промышленность, ритейл, туристический бизнес и т. д.), драйверам спроса на тот или иной тип недвижимости, а также проанализировать тактику и поведение крупнейших игроков на рынке.
По мнению Кузиной, важно также учитывать будущие тренды и их влияние на сегмент: например, развитие интернет-торговли или перемещение офисов в домашние пространства.
Выбор объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
При выборе объекта для инвестиций необходимо оценить:
- местоположение актива (окружение, транспортная доступность, экологическая обстановка и пр.);
- его технические характеристики и состояние;
- коммерческий потенциал;
- конкуренцию.
При этом выбор объекта инвестиций в первую очередь зависит от стратегии инвестора и его бюджета, считает Томилов.
Существует несколько видов коммерческой недвижимости:
- офисы;
- торговые помещения;
- производственные объекты;
- складские объекты;
- апартаменты;
- гостиницы;
- гаражи и парковки.
Офисная недвижимость — одно из самых популярных направлений коммерческой недвижимости. При этом с точки зрения доходности наиболее выгодна покупка объекта на стадии строительства и его последующая сдача в аренду.
Доходность офисной недвижимости зависит от ряда факторов, среди них можно выделить следующие:
- расположение офиса и транспортная доступность;
- класс бизнес-центра;
- окружающая инфраструктура;
- площадь помещения.
Торговые помещения — коммерческая недвижимость, предназначенная для деятельности по продаже товаров и услуг. Такой тип недвижимости имеет потенциал для инвестиций в том случае, если объект расположен в центре сосредоточения спроса на соответствующие товары и услуги. Для кафе, ресторанов, магазинов непродовольственных товаров (одежда, обувь, ювелирные украшения и т. д.) это оживленная часть города — деловой или туристический центр, для супермаркетов и сферы услуг (аптеки, поликлиники, салоны красоты) — жилые кварталы.
Производственные и складские объекты — коммерческая недвижимость, используемая непосредственно в производственных процессах. Как правило, такие объекты сдаются в долгосрочную аренду среднему и крупному бизнесу. При этом важно иметь договоренности с будущим арендатором уже на момент начала инвестиций.
Для получения более высокой доходности целесообразно инвестировать в такую недвижимость в том случае, если она находится поблизости от крупных предприятий, железнодорожных путей и автомобильных магистралей.
Апартаменты — коммерческие помещения, которые могут использоваться для постоянного проживания, нечто среднее между квартирой и гостиницей. Апартаменты — альтернатива инвестициям в жилую недвижимость. Они, как правило, дешевле квартир, а вложения в них быстрее окупаются. Минусом инвестиций в апартаменты является слабо проработанная законодательная база, регулирующая статус таких помещений.
Гостиницы — коммерческая недвижимость, предназначенная для временного проживания. Инвестиции в гостиницы наиболее эффективны в том случае, если объект расположен в туристическом центре или месте с высоким пассажиропотоком (например, у вокзала или аэропорта).
Гаражи и парковки являются перспективным направлением для инвестиций в местах с очень высоким дорожным трафиком и нехваткой парковочных мест. Инвестиции в этот класс недвижимости наиболее доступны для частных инвесторов, так как имеют более низкую стоимость по сравнению с другой коммерческой недвижимостью.
Какая коммерческая недвижимость наиболее выгодна
По данным CORE.XP, в I квартале 2023 года самым популярным у инвесторов стал сегмент офисов — 28% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
Казарян отмечает, что самыми выгодными являются инвестиции, которые приносят инвестору максимальный доход и при этом обладают минимальными рисками.
«В любом из указанных сегментов можно найти объекты, которые обладают как высокой доходностью, так и соответствующим уровнем риска», — подчеркивает он. Поэтому, по словам эксперта, в первую очередь необходимо найти «правильный объект» с приемлемым сочетанием «риск/доходность».
Кузина обращает внимание, что при выборе объекта важно учитывать также следующие факторы:
- желаемые сроки получения дохода;
- управленческие навыки в сфере недвижимости;
- время на управление ротацией арендаторов или строительством;
С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать подходящий кредит.
Способы инвестиций в нежилую недвижимость
При выборе объекта для инвестиций в коммерческую недвижимость имеет значение и предпочтительный способ получения дохода. Выделяют следующие способы инвестирования:
- купля-продажа;
- инвестиции в строительство;
- сдача в аренду;
- покупка готового арендного бизнеса;
- вложение в ЗПИФ.
Купля-продажа наиболее эффективна в двух случаях:
- покупка недвижимости в посредственном состоянии по низкой цене и продажа после проведения ремонта или модернизации помещения;
- покупка недвижимости на этапе строительства и продажа после ввода в эксплуатацию и развития сопутствующей инфраструктуры.
При инвестициях в строительство стоимость помещения к моменту ввода его в эксплуатацию, как правило, увеличивается в среднем на 20–50%. При этом нужно грамотно подходить к выбору места строительства, учитывать существующую и будущую инфраструктуру района, транспортную доступность и проектную планировку коммерческой недвижимости.
Сдача в аренду позволяет получать регулярный пассивный доход. Стоимость объекта недвижимости при этом, как правило, продолжает расти.
Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это коммерческая недвижимость, которая уже сдается в аренду. Как правило, такие инвестиции требуют более существенных вложений по сравнению с другими способами инвестиций в коммерческую недвижимость. В то же время это относительно доходные инвестиции (9–10% годовых) без необходимости непосредственных управленческих действий со стороны инвестора (проведения ремонта, поиска арендаторов и т. д.).
Вложение в ЗПИФ — альтернативный способ инвестиций в коммерческую недвижимость. ЗПИФ предполагает совместные долевые вложения в недвижимость множества инвесторов. Управляющая компания вкладывает средства инвесторов в определенный объект недвижимости, а инвесторы получают паи (права на долю в имуществе и на получение доли доходов).
Вложения в ЗПИФ считаются наименее рискованным инструментом для инвестиций в коммерческую недвижимость. Но значительная часть ЗПИФ предназначена лишь для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа.
Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, говорит Томилов. Выбор варианта инвестирования во многом зависит от бюджета и готовности инвесторов к риску.
Риски инвестиций и способы их снижения
Томилов отмечает, что один из главных рисков при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости — сокращение уровня арендного дохода. Для снижения этого риска, по его словам, стоит уделить особое внимание выстраиванию взаимовыгодных отношений с арендатором и диверсификации источников арендного дохода в рамках одного объекта. Также стоит следить за динамикой изменения основных показателей на рынке.
Кузина в числе рисков называет:
- юридические (связаны с оформлением документов);
- градостроительные и строительные (важны для покупки активов на стадии строительства, влияют на сроки и стоимость строительств);
- технические (риски при эксплуатации, которые могут существенно снизить доход);
- коммерческие и маркетинговые (связаны с отсутствием спроса или сильной конкуренцией в сегменте, проведением арендной и маркетинговой политики);
- финансовые (связаны с возможным наличием высокого уровня обременений и кредитных обязательств на активе).
Казарян отмечает, что для снижения рисков инвестору необходимо глубоко изучить рынок. «Без детального понимания специфики того или иного сегмента коммерческой недвижимости и взаимодействия всех сегментов инвестиция может оказаться высокорисковой», — предупреждает эксперт.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимость относятся к долгосрочным вложениям. По словам Казаряна, средний срок окупаемости инвестиций в высококачественную недвижимость составляет от 8 до 11 лет. Средний уровень доходности, по его словам, при этом составляет от 8–9% до 11–12%.
Доходность — это отношение полученной прибыли к общей сумме инвестиций, выраженное в процентах. Для расчета доходности существует ряд формул.
- Доходность от продажи
Доходность = (Цена продажи / Цена покупки – 1) х 100%.
- Доходность от аренды
Доходность (годовая) = Арендная плата (в год) / Цена покупки х 100%.
- Полная доходность (в случае сдачи в аренду и последующей продажи)
Доходность = Арендная плата (за период) / Цена покупки х 100% + (Цена продажи / Цена покупки – 1) х 100%.
Рассчитаем доходность различных объектов коммерческой недвижимости. Во всех примерах расчет производится без учета затрат на коммунальные услуги, налоговые платежи и амортизационные расходы.
Пример 1.
Лев купил склад в Санкт-Петербурге на берегу Финского залива на этапе строительства за 3 млн рублей, а через три года продал его за 6 млн рублей.
Доходность составила: (6 млн / 3 млн — 1) х 100% =100%. В годовом выражении доходность составила: 100% / 3 года = 33,3%.
Пример 2.
Игорь три года сдает в аренду апартаменты в «Москва-Сити», которые он купил за 40 млн рублей. Арендная плата за год составляет 4 млн рублей.
Доходность составила: 4 млн / 40 млн х 100% = 10% в год. За три года доходность составит 30%.
Пример 3.
Эдуард купил офис в центре Берлина за 100 000 евро, а спустя пять лет продал за 200 000 евро. При этом все три года он сдавал офис в аренду, сумма годовой аренды — 10 000 евро.
Доходность составила: 10 000 х 3 года / 100 000 х 100% + (200 000 / 100 000 — 1) х 100% = 30% + 100% = 130%. В годовом выражении доходность составила: 130% / 3 года = 43,3%.
Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость
У инвестиций в коммерческую недвижимость, как и у любых других инвестиций, есть свои преимущества и недостатки.
- сохранение капитала;
- защита от инфляции;
- возможность получения пассивного дохода.
- высокий уровень первоначальных инвестиций;
- большой срок окупаемости;
- дополнительные издержки (коммунальные услуги, ремонт, налоги);
- низкая ликвидность.
Томилов считает главным преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость стабильность и устойчивость к кризисам.
Казарян отмечает, что такие инвестиции также могут представлять эстетическую и общественную (культурную и историческую) ценность. Среди недостатков он называет необходимость профессионального подхода и знаний, так как ошибки инвестора могут привести к потере средств.
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас
Инвестиции в коммерческую недвижимость особо актуальны в периоды неопределенности, говорит Томилов. По словам Кузиной, сейчас во многих сегментах рынок недвижимости находится на уровне, близком к минимальным отметкам по стоимости, например, в торговом и офисном сегменте.
«Время для инвестиций в период высокой инфляции замечательное. Но каждый актив уникален, и рекомендации можно давать только после понимания типа инвестора и анализа конкретного актива», — говорит она.
Инвестировать в недвижимость стоит, но должным образом — с осмотрительностью и подготовкой, заключает Казарян.
На Банки.ру вы можете почитать, как купить недвижимость за границей.
С помощью сервисов вы также можете подобрать вклад, оформить заявку на кредитную или дебетовую карту или разобраться в инвестиционных продуктах.
Еще по теме:
