Найти тему
А - Кадастр

Кадастровые нюансы постройки и регистрации бань на даче

В России действует закон о ведении садоводства и огородничества, который определяет правила возведения на садовых земельных участках хозяйственных построек, в том числе бань.

За последние 3 года значительно вырос спрос на постройку бань и саун (на 67%). Пик спроса на строительство бань фиксируется в Московской области и в регионах Приволжского федерального округа.

В законе о ведении садоводства и огородничества закреплены правила возведения на садовых и огородных участках хозяйственных построек и вспомогательных сооружений (таких как бани, сараи, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие), предназначенных для удовлетворения бытовых нужд. При этом баня, как и другие строения, может считаться и капитальным, и некапитальным объектом в зависимости от своих конструктивных особенностей.

САДОВЫЙ УЧАСТОК

  • Если участок садовый, то на нем можно возвести любой вид хозяйственного объекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку в Росреестре, так как с этого момента она становится объектом капитального строительства.
  • Объекты НЕкапитального строительства не являются объектами недвижимости, они не облагаются налогами и не подлежат государственной регистрации в Росреестре.
Пример бани - как не капитального объекта, не подлежащего регистрации
Пример бани - как не капитального объекта, не подлежащего регистрации

ОГОРОДНЫЙ УЧАСТОК

  • Если земельный участок огородный, то на нем баню и другие вспомогательные постройки строить капитально, то есть на фундаменте, запрещено.
  • Если же владелец хочет установить фундамент, то ему придется изменить вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территории на тот, который разрешает возведение соответствующего объекта.
Иными словами, для владельца огородного участка, планирующего построить баню на капитальном фундаменте, необходимо переквалифицировать его в участок "для садоводства", "индивидуальное жилищное строительство" (ИЖС) или "для ведения личного подсобного хозяйства" (ЛПХ).
Баня - как объект капитального строительства, подлежащий государственной регистрации и кадастровому учету в качестве объекта недвижимости
Баня - как объект капитального строительства, подлежащий государственной регистрации и кадастровому учету в качестве объекта недвижимости

Если участок образован из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан, созданному до 29 июля 2017 года, то изменить его вид нельзя!

Соответствующее правило закреплено в части 24 статьи 54 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Исключениями могут являться случаи, когда товарищество или кооператив ликвидированы и больше не действуют (статус объединения можно проверить в ЕГРЮЛ - Едином государственном реестре юридических лиц).

Таким образом, если баня является объектом капитального строительства с фундаментом, то она подлежит кадастровому учету и государственной регистрации в качестве объекта недвижимости, а если это не капитальное сооружение без фундамента, которое при необходимости можно легко переместить по территории участка, то такая баня не нуждается в учетно-регистрационных процедурах, а значит и налогами не облагается.