Банк не одобрил ипотеку бабушке-соседке. Или студентке первого курса. Или безработному Васе с вашей улицы. Банк можно осудить, можно поругать, потому что банк эти, бессердечные машины, совсем не понимают, что людям кредит очень нужен.
Но это только одна сторона медали. Я попытаюсь вам помочь понять банк и даже встать на его место. Начнём.
Стандартная схема ипотечного кредита она какая? Потенциальный заёмщик приходит в банк и оставляет заявку. Это раз. Банк проверяет платёжеспособность и финансовую устойчивость потенциального заёмщика. Это два. Если банк всё устроило, он выдаёт кредит на 30 лет. Это три. В течение следующих нескольких лет заёмщик, уже вполне реальный, возвращает средства банку. Это четыре.
Деньги, которые банк выдал заёмщику на тридцать лет - это не собственность банка. Это средства, которые банк привлёк у других участников рынка под определённый процент и выдал нашему заёмщику (и ещё тысячам таких же) под немного больший процент. Мы уже с вами как-то проговаривали, что банк - структура серьёзная, у них рубль к рублю, копеечка к копеечке. Поэтому соблюдать баланс между привлечёнными средствами и выданными в кредиты нужно в каждый отдельный момент времени. И вот тут возникает нестыковка. Деньги, которые банк привлёк (у населения и организаций), лежат в банке обычно меньший срок, чем срок, на который банк выдал ипотечные кредиты. Из-за этого у банка возникают проблемы с управлением средствами.
С целью решения этой проблемы на рынке появился инструмент - ипотечные облигации.
Знаете, что такое облигации? Облигации - это ценные бумаги. Если объяснять на пальцах, то выходит следующее. Вы платите деньги эмитенту облигации (выпустившая её организация), а в ответ получаете ценную бумагу - облигацию, и по закону обладаете правами:
- через определенное время получить обратно всю сумму, которую вы заплатили за облигацию (по научному - получить назад номинальную стоимость облигации);
- периодически получать вознаграждение за то, что купили эту облигацию (купонный доход).
По сути, это такая альтернатива кредитованию. Вашими деньгами пользуется тот, кто выпустил облигацию (эмитент), а вы за это получаете доход.
На российском рынке почти все ипотечные облигации выпускает специальный ипотечный агент - ДОМ.РФ. И теперь давайте на примере рассмотрим схему взаимодействия.
Какой-нибудь банк выдал N штук ипотечных кредитов на 50 млн. рублей. ДОМ.РФ принял решение выкупить эти обязательства у банка, объединить их в отдельный пул и выпустить облигаций. Облигации выпускаются, желающие (например, я, вы, ваша соседка и другие люди) покупают эти облигации. Общую сумма, на которую мы накупили ипотечных облигаций (50 млн. рублей), ДОМ.РФ передаёт банку, в ответ банк - передаёт все обязательства по кредитам. Получается те самые N заёмщиков теперь должны возвращать деньги не банку, а ДОМ.РФ. А если совсем уточнять, то даже не банку, а мне, вам и вашей соседке, в общем всем, кто владеет облигациями. Получается, как будто бы это мы с вами выдали им ипотечные кредиты.
Платежи по ипотечному кредиту, которые заёмщики вносят, направляются нам с вами - часть идёт в погашение номинала облигации, а часть - как купонный доход.
Теперь вопрос к вам. А вы верите в ипотечных заёмщиков настолько, что готовы рискнуть собственными деньгами? Приобрести ипотечные облигации, доход по которым будет зависит от платёжеспособности и финансовой устойчивости заёмщиков? Поделитесь в комментариях, что вы думаете по этому поводу.