“Долгострой” — страшное слово для любого, кто собирается купить квартиру. Это понятие появилось на рынке недвижимости достаточно давно, как только недобросовестные или неподготовленные застройщики стали оставлять дома недостроенными, лишая дольщиков возможности получить свое жилище.
Самое обидное, что большинство долгостроев — это практически готовые к эксплуатации дома, т.е. завершенные на 70-80%. Обманутым дольщикам приходится не только бороться за получение ключей или возврат денег, но и смотреть, как потенциальное жилище просто стоит за высоким забором, ожидая своей участи.
К сожалению, даже на первый взгляд надежные компании не застрахованы от ошибок или банкротства, что приводит к возникновению долгостроев. Давайте вместе разберемся, какие причины способствуют такому развитию событий, и как не попасть в ряды обманутых дольщиков.
Почему так происходит?
Для начала важно отметить, что по статистике 2020 года, более 60% застройщиков отдают ключи дольщикам с опозданием. Все, кто покупал квартиру, наверняка сталкивались с небольшим переносом сроков (от 1 до 3 месяцев), связанным с расписанием госкомиссии, выдающей разрешение на ввод в эксплуатацию. Безусловно, можно сказать, что при более внимательном планировании таких задержек не было бы, но реальность говорит об обратном. При таком раскладе паниковать не советуем. Отсрочка — это неприятно, но долгостроем такой дом не станет.
Если говорить о более серьезных проблемах, то долгостроем ЖК может стать по целому ряду причин. Разберем наиболее популярные:
Финансовые проблемы застройщика
Этот пункт тесно связан с общим планированием объекта: на финансовую стабильность влияет не только сама репутация, положение и известность застройщика, но и конкретные показатели строящегося ЖК: грамотная и правильная квартирография, маркетинговая стратегия, позиционирование ЖК, цена, предоставляемые скидки, местность, в которой строится комплекс, расчет материалов и другие вещи. Если что-то из вышеперечисленного спланировано плохо и показывает негативные результаты, то вероятность банкротства или сокращения инвестиций возрастает.
Как проверить: В первую очередь изучите самого застройщика и его проекты. Посмотрите сроки, в которые были сданы объекты, просрочки и почитайте отзывы жильцов. Также перед покупкой необходимо обязательно посмотреть все уставные документы и декларации на строительство конкретного объекта. Если в ЖК есть несколько корпусов, то можно съездить на само место стройки и понаблюдать. Конечно, есть этапы строительства подземных этажей, которые совсем незаметны при таком наблюдении, но в большинстве случаев мы все сможем отличить замороженную стройку от объекта, на котором ведется деятельность.
Проблемы с подрядчиками
Не всегда в затянувшемся строительстве виноват исключительно застройщик. Подрядчики, поставляющие технику, строительные материалы или услуги тоже могут подвести и сорвать сроки, что приводит к увеличению времени строительства объекта. Особенна эта ситуация стала актуальна после всплеска на рынке, когда зарубежные материалы стали либо совсем недоступны, либо доступны в ограниченном количестве.
Как проверить: самостоятельно разобраться в этой ситуации, будучи потенциальным дольщиком, практически невозможно. Один из вариантов — спросить у застройщика, есть ли у них технический надзор, который находит оперативные решения из ситуаций, описанных выше. Либо поинтересоваться, какие материалы будут использованы в проекте.
“Пирамида”
К сожалению, это распространенное явление среди долгостроев. Причиной затянувшихся сроков может стать так называемая финансовая пирамида, когда средства от продажи конкретного корпуса уходят на застройку прошлой очереди, и так на постоянной основе. По понятной причине бесконечно такая пирамида существовать не сможет — рано или поздно финансовый поток закончится, а люди, купившие жилье в последних на очереди корпусах, столкнутся с проблемой переноса сроков или заморозки стройки.
Как проверить: единственный вариант перестраховаться — ориентироваться на сданные корпуса. Часто застройщики параллельно застраивают и отдают в эксплуатацию несколько домов, но если все дома или бОльшая часть из заявленных находятся в процессе стройки, то велика вероятность наличия той самой пирамиды и переноса сроков.
Сложности с документами
Как мы упоминали ранее, не у всех подрядчиков и застройщиков получается вовремя согласовать все необходимые документы с государственными органами управления. Это может быть и на финальной стадии, при получении разрешения при вводе в эксплуатацию (учитывайте, что даже если комиссия уже провела оценку, то далеко не факт, что застройщику не нужно будет устранять “косяки” и ошибки, а потом подавать запрос заново), так и на этапе старта. Также стоит обратить внимание на обязательства застройщика по социальной инфраструктуре: школы, детские сады и другие важные постройки.
Как проверить: запросить и изучить разрешение на строительство, договор аренды земельного участка, сравнить даты из документов с ДДУ, который предоставляет застройщик. Также можно уточнить, по какому заказу застраивается инфраструктура: например, при муниципальном или госзаказе финансирование происходит по авансовой схеме.
На самом деле, угадать ход застройки ЖК на ранней стадии практически невозможно: основываться можно только на репутации и опыте застройщика. Поэтому, при покупке недвижимости, мы советуем внимательно изучить всю документацию (в том числе, уставные документы самого застройщика), либо обратиться к проверенному риелтору — его затраты точно окупятся при покупке хорошего жилья, сданного в срок.
