Кратко: первый квартал полон противоречий, но даёт надежду на лучшее
Апрель - это месяц, когда анализируются и публикуются данные за первый квартал года, что позволяет судить о состоянии рынка более внятно, чем по месячным показателям. Глядя на них, вспоминается именно фраза доктора Франкенштейна, ведь завершение квартала выдалось не таким уж и плохим, насколько многие ожидали.
НОВОСТРОЙКИ
Единственный абсолютно неоспоримый источник информации о состоянии рынка недвижимости в России - это Росреестр. И он опубликовал данные по количеству зарегистрированных ДДУ за 1-й квартал. Данные публиковались по регионам, будем брать за пример Москву, но для нас не так важен регион, а тренд. Вот, посмотрите.
Понижение в феврале и повышение числа зарегистрированных в марте. Абсолютно аналогичная ситуация с московскими показателями, только тут график поинтереснее и позволяет сравнить с показателями марта предыдущих лет.
Как Вы, наверное, помните, конец прошлого года был связан с паникой вокруг слухов об отмене субсидированных ипотек. Тогда же многие и подумали о потенциальной отмене льготных программ, потому конец прошлого года аккумулировал и спрос, что люди отложили из-за осенней мобилизации, и спрос со стороны тех, кто собирался приобретать в январе или феврале. Сравнительно высокий показатель января - не показатель высокого спроса именно в первый месяц года. Это результат того, что многие соглашения о бронирования не успели перерасти в сделки до завершения прошлого календарного года.
Причём март оказался настолько хорош, что мало того, что оказался на уровне прошлого года, повышенный спрос которого был обусловлен паникой сами знаете из-за чего, так он ещё и выправил показатели квартала настолько, что мы находимся на уровне 2021-го. Хотя были такие опасения, что мы откатимся куда-то назад в 2017-й.
С одной стороны имеем положительную тенденцию на рынке новостроек, а что с другой?
А с другой стороны апрель дал нам новый виток развития событий в романтической истории взаимоотношений государства и застройщиков. Начинал раскрывать эту тему вот в этой статье. Но если у Вас нет желания её читать, то кратко опишу: судя по всему застройщики Москвы испытывают такую затоваренность, что пролоббировали обсуждение вопроса об очередной помощи девелоперам со стороны государства на самом высшем уровне. Кстати, появились даже графики затоваренности, по которым видно, что она действительно большая лишь в Москве.
Эта попытка застройщиков улучшить и без того своё далеко не бедное положение вызвало довольно бурную реакцию среди тех, кто считает, что застройщики и без того хорошо себя чувствуют:
- Сначала министр строительства заявил о том, что застройщикам было бы полезно снизить цены, хотя людей с такой точкой зрения посылал его собственный заместитель ещё месяц назад за психологической помощью. Вышло довольно забавно.
- Фонда «Институт экономики города» заявил, что за 4 года стоимость квартир в новых домах в 17 крупнейших российских агломерациях выросла в среднем на 76%, и дальнейших рациональных причин для роста просто нет.
- А вот член совета по развитию гражданского общества и правам человека Кирилл Кабанов решил просто рубить правду с плеча: "Мы в СПЧ давно обращаем внимание на проблему устойчивого роста цен на новое жилье при явном перенасыщении рынка. Причина этого, прежде всего, в сверхжадности строительных олигархов и наших банкиров - в цели постоянного получения ими сверхприбылей."
Были и другие мнения. Главное - голос о том, что цены на новострой завышены, стал куда более громким. Не кажется ли Вам, что здесь есть некоторое противоречие при таком сильном мартовском спросе? Объясню причины позже, ведь и на вторичке мы увидели оживление тоже.
ВТОРИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Всего-то на 5% ниже спокойного 2021-го. Наконец-то первые хорошие новости для продавцов вторички за долгое время. В феврале этого года на московской "вторичке" зарегистрировано 10,7 тыс. сделок. За месяц показатель вырос на 39%.
По данным Домклик, с февраля 2023 года средние скидки на вторичном рынке по всей России дошли до минимальных значений – разница между ценой в объявлении и фактической ценой продажи составляет 1%. В последнем квартале и в начале года этот показатель был на уровне 1,3%.
Данные Сбера не считаю точными, так как по многим сделкам продавцы добавляют свои квартиры на Домклик только при наличии покупателя с ипотекой Сбера, а потому и цена там уже с учтённым торгом. Но сегодня собственники вторичных квартир действительно менее охотно идут на торг - это ли не яркий показатель ожившего спроса? Или просто по цене снизились уже достаточно? Прошу Вашего мнения в комментариях!
ОТКУДА ОЖИВЛЕНИЕ?
Разумеется, март традиционно всегда был месяцем, когда участники рынка активизируются. Но чтоб настолько по сравнению с двумя первыми месяцами - должно быть что-то ещё.
Как мне кажется, ответ как всегда прост для российской действительности. Надёжнее актива в России просто нет. Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко заявила, что из-за ослабления рубля россияне начали вкладывать средства в недвижимость. Она стала для людей объектом инвестиций в надежде сохранить деньги.
Идут в недвижимость, потому что некуда больше. Держать на депозитах под 8-9%, когда инфляция сейчас будет двузначной из-за обвала рубля. У нас снова включится печатный станок, и инфляция будет точно двузначной. Поэтому депозиты не покрывают инфляцию.
Радченко назвала недвижимость «базовой гаванью сбережений», которая позволит если не приумножить деньги, то хотя бы их сохранить.
Её слова косвенно подтверждает исследование СК "Росгосстрах" и банка "Открытие" - 62% россиян согласны с утверждением, что финансовые вложения в недвижимость являются хорошим инструментом инвестирования. А почти треть респондентов, считает, что покупка недвижимости — лучшая инвестиция, доступная россиянину.
И тут мы плавно подходим к теме загородной недвижимости, ведь ещё до всех этих новостей я пытался обратить Ваше, дорогие читатели, внимание именно на этот сегмент рынка. И, похоже, оказался прав.
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
По данным «Авито Недвижимости», в годовом выражении средняя стоимость загородного лота в России выросла на 36,4%! «Квадрат» за год на загородном рынке в первом квартале этого года увеличился в цене в среднем на 31,4%. Аналитики уточняют, что существеннее всего в цене возросли дома (+28%) и дачи (+16,7%).
Эксперты «Авито Недвижимости» отмечают, что рынок «загородки» остается стабильным – россияне активно покупают частную недвижимость в сравнении с другими категориями жилья. При этом растет число ипотек на загородные лоты. Вследствие такого развития событий есть вероятность, что цены могут еще подрасти. Что подтверждает уже ВТБ.
По прогнозу ВТБ, в 2023 году ипотек на ИЖС в России выдадут на 30% больше. Отмечается, что россияне, решая жилищные вопросы, все чаще выбирают загородные дома, а не квартиры в городе, и банки уже "потирают руки" чтобы влезть на этот рынок посерьёзнее, что неизбежно сделает из вложений средств в загородную недвижимость привлекательную инвестицию.
Повышающийся спрос на загородку подтверждает спрос на строительство дома «под ключ», который по сообщению «Авито Услуги» вырос аж на 69% за год! Нехилое начало сезона "загородки".
НУ И НАПОСЛЕДОК...
Буквально сегодня я буду проводить сделку по покупке земельного участка с целью строительства дачи и последующей её продажи. Так как и покупка, и последующая продажа будут проходить через меня, я буду обладать чуть ли не пошаговой инструкцией к тому, как на этом деле люди заработают (если у них, разумеется, получится). Так что ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить!
Ну а если покупательский спрос именно с Вашей стороны проснулся вместе с рынком - не забывайте о скромном авторе этой статьи. Я работаю по новостройкам Питера и Москвы, по вторичке и загородке в формате полной риелторской улсуги только в СПб и ЛО, и по обеспечению правовой чистоты сделки в любом регионе дистанционно.
Всем добра и вкусного майского шашлычка!
P.S.: В частности из-за повышения ставки по программе льготной ипотеки с господдержкой до 8%, за первые 3 месяца 2023 года доля семейных ипотек подросла на 5% - до 25%. Это вовсе не значит, что в России стало на 5% больше семей. Связано это ещё и с тем, что на рынке с прошлого года существуют программы с привлечением созаёмщика-"донора". То есть Вы можете получить ставку семейной ипотеки, даже если сами требованиям "семейки" не соответствуйте. Это сделает даже покупку новостройки выгодной, ведь сравнительно низкая ставка будет получена без настолько существенного удорожания, как при субсидировании, делающим Вашу новостройку неликвидом. После публикации одной из моих статей, где я коснулся этой темы, ко мне обратился человек, который таким воспользоваться мог, но его риелтор об этом не знал. И человек теперь платит на 25 тысяч рублей в месяц больше на ровном месте. Если не знаете о такой программе, и как её оформить - не переплачивайте, свяжитесь со мной. С радостью помогу, но пока что могу это сделать только по СПб и Москве.
