Когда наконец продавец и покупатель находят друг друга и приходят к согласию по будущей сделке, возникает необходимость в фиксации намерений и условий. Для этого покупатель вносит продавцу небольшую сумму, подкрепляя это одним из двух видов соглашений - об авансе или о задатке. Сегодня разбираемся, в каких случаях эти соглашения хеджируют риски, а в каких напротив - их создают.
Аванс
Это 100% возвратный платеж (если стороны не договорились об ином в соглашении, но удержать можно в любом случае лишь его часть, но не полностью). Аванс является частью стоимости недвижимости, а не добавочной суммой и, как правило составляет от 30 до 100 тысяч рублей.
Авансу стоит отдавать предпочтение в альтернативных сделках, где сразу несколько сторон связаны между собой и есть риск того, что что-то пойдет не так всего лишь на одном этапе, что потянет за собой все остальные.
Задаток
Задаток более серьезно фиксирует намерения сторон, так как предполагает 100% штраф в случае отказа от сделки одной из сторон. То есть, если передумал покупатель, он задаток теряет, если продавец - возвращает в двойном размере.
Поэтому стоит крайне серьезно отнестись к составлению соглашения о задатке и прописать все форс-мажорные ситуации (о них ниже), при наступлении которых штрафа не будет и задаток просто вернется покупателю.
Как правило его выбирают в случае, когда нет времени на колебания или же когда очевидны со стороны друг друга какие-либо сомнения.
Обеспечительный платеж (ОП)
Еще один способ фиксации, но более мягкий: если покупатель отказывается от сделки, ОП в полном размере остается у продавца. Если передумал сам продавец, то ОП возвращается в однократном размере без каких-либо дополнительных выплат.
Составление соглашения
Важнейшим условием безопасности сторон является грамотно составленное соглашение. Мы рекомендуем не проявлять в этом вопросе свои творческие порывы, а обращаться за помощью к профильным юристам, которые, оценивая конкретную ситуацию, понимают все нюансы, важные для учета их в соглашении.
В целом ключевыми параметрами фиксации здесь являются:
- Условия возврата внесенного платежа и форс-мажоры (как правило сюда относятся отказ банка (страховой компании) или органов опеки в одобрении объекта, документально подтвержденные основания у третьих лиц на владение этим объектом).
- Технические характеристики объекта:
- количество комнат
- площадь
- стоимость продажи
- срок выхода на сделку
- срок физического и юридического освобождения квартиры
- способ и условия проведения расчетов
Резюмируя
Выбирая способ фиксации здраво оценивайте степень своих рисков, срочность сделки и необходимость выхода на сделку по оговоренным условиям.
