Кратко: "Смерть - не повод не платить агентству" - видимо, так считает одно из наиболее популярных агентств Питера.
Итак, в предыдущих частях мы с Вами обсудили неприятный формат работы агентств недвижимости-продажников, пробирались через риелторскую шелуху, и пришли на первую встречу с агентом, где обозначили допустимый с нами формат работы. И как бы мы ответственно ни подходили к предыдущим этапам, нас всё равно могут разочаровать уже в самое ответственное время - когда услугу нам уже начали предоставлять.
1. СЛЕДИМ ЗА ОТСУТСТВИЕМ ДВОЙНЫХ КОМИССИЙ
Напомню, что во время первой встречи с риелтором мы ему обозначили, что мы категорически против двойных комиссий, и оставим его не у дел, если он начнёт на это покушаться. Но как удостовериться, что он этим не занимается?
Если Вы - продавец
Самый простой способ взять двойную комиссию для риелтора - это работа на эксклюзиве. То есть нигде попросту не найти объявлений, кроме как через него. Я Вам уже говорил, что затея с эксклюзивами - это не плохо в своей изначальной идее. И даже самый добросовестный, но опытный риелтор не станет работать по продаже, если кроме него продаёт кто-то ещё. Но эксклюзив даёт возможность риелтору целиком и полностью контролировать входящий поток потенциальных покупателей, а потому и навязывать им встречную комиссию. Проверить это предельно легко - попросите своего знакомого/друга/родственника позвонить по объявлению Вашему агенту.
Я не знаю всю ситуацию автора отзыва, предоставленного выше, но выражение "начали задавать много личных вопросов о моих финансовых делах" может и не означать ничего катастрофичного. Когда меня нанимают продавцы, я тоже задаю вопросы касательно тонкостей расчёта. Это позволяет мне не пускать в квартиры клиентов личностей с сомнительными намерениями, а также тех, кто не готов к сделке, или имеет такой формат расчёта, из-за которого сделка просто не может состоятся. Потому нормальный риелтор всё же должен уточнить эти тонкости, а уже потом договариваться о показе, но он может попытаться сделать следующее:
- открыто заявить о том, что у покупателя возникает комиссия;
- настаивать на том, что показ осуществляется только после подписания договора (в договоре будет указана комиссия покупателя);
- настоятельно приглашать в офис, якобы чтобы сразу посмотреть несколько вариантов (там он будет навязывать услугу покупателю, а не продавать Вашу квартиру).
Если разговор складывается таким образом, то тут уже бесспорно отказываемся от этого риелтора, именно для такого момента мы и наотрез отказывались на первой встрече заключать эксклюзив со штрафными санкциями или с безусловной оплатой.
Если Вы - покупатель
Риелтору навязать комиссию продавцу, если Вы итак ему платите как заказчик услуги покупки, проще всего на стадии формирования подборки объектов, которые Вы потом поедете смотреть. Практически в любой рабочей системе риелтора есть такая функция формирования подборки, куда можно с лёгкостью внести любую квартиру, изменить там цену и номер для связи, а потом прислать Вам в мессенджеры или на почту в красивой обёртке, где будет указано, что продаёт именно Ваш риелтор. Поэтому ещё на встрече в офисе мы и настаивали на том, чтобы формировать подборку из открытых источников.
Объекты из закрытых баз
Но всё же под видом квартиры "из закрытых риелторских баз" или квартиры, которая якобы "зашла на продажу агентству только вчера", риелтор может попробовать таки сделать двойную комиссию на Вашей сделке. Он Вам расскажет о прекрасной квартире, которой нет совершенно нигде, и будет всячески склонять к её покупке при показе. Проверьте, наглая ли это ложь, промониторив не только самые популярные Авито, Циан и Домклик, но и менее популярные Юлу, Яндекс.Недвижимость и прочие. Скорее всего просто собственник не выложил её на агрегаторы, которые Вы мониторили, а риелтор нашёл подходящий вариант в непопулярном месте. Не удивляйтесь, если от собственника стоимость будет и на сотни тысяч дешевле - просто шлите такого "эксперта" куда подальше.
Оговорюсь по случаю с "зашла на продажу агентству только вчера", даже со мной когда-то давно один раз подобное действительно произошло. Но опять же - вероятность такого очень мала. Потому скорее всего, всё же Вас обманывают. Выяснить сможете только проверив.
Испаряющийся торг.
Более изящный способ взять двойную комиссию, работая на покупателя, требующий от риелтора хоть какого-то переговорного усилия - это включить встречную комиссию в торг. Даже если Вы подбираете объекты "в открытую", это более, чем реально сделать. Риелтор просто звонит продавцу и говорит: "Слушай, ты же итак с торгом продаёшь. Ну неужели ты соточку не скинешь. Давай ты мне заплатишь эту сотку, а я тебе клиента без торга приведу". И вот Вы радостно едете на показ на квартиру, в объявлении о продаже которой написано типовое "Реальному покупателю - торг!". Но после показа Вам риелтор говорит, что оказывается, квартира ликвидная, и покупателей с торгом много, а нам вот посчастливилось приехать, пока её не продали, и на торге лучше не настаивать - скорее всего, Вас обманывают.
Это может оказаться правдой, некоторые продавцы действительно недооценивают свою недвижимость, а потом, почувствовав спрос, либо отказываются от торга, либо повышают цену. Но мы ведь для того ещё на первой встрече с риелтором и настаивали на формировании подборки из открытых источников - чтобы иметь доступ к контактам продавца и возможность позвонить с целью проверки.
Я Вас удивлю больше - нередки ситуации, когда даже если квартира продаётся другим риелтором, а не собственником, агент покупателя может взять двойную комиссию. Я не раз получал такие "замечательные предложения" от своих коллег, когда оказывал услуги по продаже: "Коллега, давай без торга, но спрячь мне соточку с продажи". Сам таких слал и шлю, и Вам советую.
2. ТРЕБУЕМ ДОЛЖНУЮ ПРОВЕРКУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Во время подготовки задатка/сделки Ваш риелтор обязан проверить приобретаемый объект недвижимости и собственника. Но в большинстве случаев никаких результатов проверки Вы не получаете и не видите. Если работаете с частником или с местечковым агентством, то чаще всего получаете картину, где Ваш риелтор с умным лицом смотрит в документы собственника, изображая деятельность. А если работаете с риелтором из агентства побольше - Вас начинают успокаивать какими-то гарантийными сертификатами или застрахованной риелторской ответственностью, по которым Вам выплатят деньги, если что-то пойдёт не так.
В подавляющем... Нет, в абсолютном большинстве случаев - это откровенная фикция. Условия предоставления всех этих "гарантов" составлены таким образом, чтобы быть исключительно маркетинговым ходом, и ничего Вам не возвращать, даже если Вы потеряете деньги. Потому все эти страховки и сертификаты будут полезны лишь в случае, если в доме внезапно закончится туалетная бумага.
А вот к Федеральному закону № 218-ФЗ нужно относиться серьёзно.
302-ю статью Гражданского кодекса часто использовали в мошеннических схемах, где жертвой становится покупатель. Чтобы Вам защититься от такого, нужно доказать, что Вы - добросовестный приобретатель, то есть тот, кто не знал и не мог знать, что недвижимое имущество Вы купили у лица, которое не имело права его отчуждать.
Чтобы Вы, дорогие читатели, могли понять, какой чушью я считаю обозначенный ранее подход к работе, представьте себе такой диалог в суде:
- Ответчик, предъявите доказательства того, что Вы являлись добросовестным приобретателем недвижимого имущества.
- Нуу, эээ, я риелтора нанял, и он там всё проверял.
- Каковы были результаты правовой экспертизы объекта недвижимости?
- Ну, он сидел с умным лицом, глядя в выписку из ЕГРН 5-летней давности, потом сказал, что всё окей, а его риелторская ответственность застрахована, и даст мне какой-то сертификат.
- Не, ну раз лицо было умное...
Сейчас добросовестным приобретателем недвижимого имущества, Вы будете признаваться, если опирались в момент совершения сделки на данные государственного реестра, пока в судебном порядке не будет доказано иное. С 1 марта этого года нельзя получить выписку из ЕГРН с личными данными собственников недвижимости без их согласия. Потому настаиваем на том, чтобы риелтор убедил продавца запросить актуальную выписку из ЕГРН, так как смысла в умном взгляде на неё же пятилетней давности совсем нет.
Разумеется, запрос актуальной выписки из ЕГРН не убережёт Вас от всех потенциальных неприятностей по сделке с недвижимостью. Нужно провести проверку на действительность паспортов, наличие возбужденных производств по банкротству, наличие возбуждённых исполнительных производств, действительность нотариальных доверенностей при их участии в сделке, провести проверку на наличие судебного спора в отношении объекта недвижимости и прочее. Скажите мне, насколько скурпулёзную проверку проводят вот эти ребята, раз они даже отсутствие задолженностей по ЖКХ не проверяют, но дают аж целый "гарантийный сертификат"?
Когда работаю на покупателя, то по приобретаемому объекту недвижимости готовлю отдельное правовое заключение. Я сейчас не в целях саморекламы, а чтобы упомянуть то, что отдельный документ о проверке, в случае если "всё чисто" и предоставлена выписка, готовится всего лишь за 30 минут! Большинство необходимых сведений берутся из публичных, доступных всем источников - сайты МВД, ФССП, ГАС "Правосудие" и прочих - не верьте пустым заверениям "мы все проверили", а требуйте, чтобы хоть скриншоты проделанной работы с этих сайтов предоставили. Если отказываются - гоним таких "экспертов".
3. ЗАДАТОК ДОЛЖЕН ОСТАВАТЬСЯ У ПРОДАВЦА, А НЕ ЛЕЖАТЬ В АГЕНТСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ
И это - моя персональная боль. Дело в том, что в Питере это настолько распространённая вещь, что даже сами продавцы и покупатели не против этого. Хотя это совершенно квази-правовая чушь и ещё один случай, когда затея то была ничего, а реализация - как всегда, и я постоянно вхожу в конфликт с коллегами по этому вопросу. Прочтите вот эту, безусловно, страшную историю - отзыв на работу одного из самых популярных (!) в СПб агентств недвижимости.
Гражданский кодекс нам говорит следующее: "Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом."
Зарегистрированное право собственности на жильё, разумеется, включает правомочие продать его по своему усмотрению тому, кому пожелает собственник, и на тех условиях, которые он считает нужными. Потому даже на задаток/аванс, который по сути своей в этом праве его ограничивает, устанавливая кому и на каких условиях он должен будет продать, нужна нотариальная доверенность, если он не может присутствовать лично.
Купля-продажа недвижимости практически никогда не происходит в один день. Собственник вполне может присутствовать на сделке, но до этого, в момент, когда появился потенциальный покупатель, и хочет за собой забронировать объект, он может быть и в отпуске, и уехать куда-то по работе. В таких случаях, как правило, никаких нотариальных доверенностей он не оставляет. И агентства недвижимости нашли идеальный для них выход - задаток на агентство. Верный путь - составить, допустим, соглашение о бронировании, а не задаток/аванс. Здесь каким-то призрачным гарантом выхода на сделку на обозначенных условиях может являться лишь то, что само агентство прекращает рекламу, и обязуется больше никому не предлагать. Всё. Они не могут ни обязать самого собственника продать кому-то другому, ни заставить продать по какой-то цене, потому этот вариант только временный - на период отсутствия собственника. Когда он возвращается и присутствует лично - заключают уже полноценный договор.
Но идея с чужими деньгами в кармане ушла в риелторские массы - и тут понеслась. Основной целью стало получить деньги в любом случае, то есть даже если сделка "развалится" - аванс остаётся в агентстве. Совершенно не подкованные юридически агенты начали писать соглашения об авансе/задатке на себя, делая фактически настолько же юридически значимое действие, как и если бы к Вам на улице подошёл незнакомый человек, и сказал следующее: "Эй ты! На тебе 50 тысяч, а ты свою квартиру должен будешь продать вон той паре за такую-то сумму". Ну чушь же.
Другие начали настаивать на заключении, допустим, соглашения о хранении ценного пакета, по которому обе стороны соглашаются на то, что аванс остаётся в агентстве недвижимости. Даже если они обе могут присутствовать лично. Интересом здесь, разумеется, является лишь одно - урвать хоть что-то со сделки, даже если её не будет. Потому в большинстве случаев они оставляют себе сумму, которую не собираются возвращать, и будут всячески этому препятствовать. И, как выясняется, даже то, что сделка не состоялась по причине смерти одного из участников - для некоторых агентств не является причиной возвращать чужие деньги. У меня слов нет. Петербуржцы, если интересует - могу уже в личном общении рассказать, что это за агентство, и прислать ссылку на этот отзыв.
Потому делаем такой вывод - обеспечительный платёж должен идти напрямую собственнику. Даже то же самое соглашение о бронировании, оправданное в определённых ситуациях, можно обойти, подписав дистанционный задаток/аванс, и отправив деньги напрямую собственнику. Если у Вас нормальный риелтор, он должен знать, что это такое. Но если он настаивает на внесении задатка на агентство - скажите ему, что он будет послан вместе со своим задатком на агентство и своей комиссией, если не сделает всё, что возможно, для внесения задатка/аванса напрямую собственнику.
4. НОТАРИАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ
Конец 2021-го года. Сопровождаю сделку на стороне продавца. Наглая, бестактная и хамоватая риелтор покупателя навязывает моему клиенту оплатить расходы на нотариальное удостоверение сделки. Я её, разумеется, посылаю, так как в нашем случае законом обязательное участие нотариуса вообще не предусмотрено, и мой клиент-продавец уж точно не должен был за это платить. Она всё равно настояла на нотариальном удостоверении, но платили покупатели. Пока я сидел с продавцом в ожидании в нотариальной конторе, риелтор покупателя принесла своему клиенту новости о сумме оплаты нотариальных расходов, которая составляла под 40 тысяч рублей. В ответ на это покупатели выдали следующее: "А мы думали, что мы тебе платим 4% и всё! Как это ещё 40 тысяч?"
Я ушёл в ступор. Мы продавали квартиру за 12 миллионов рублей. 4% со сделки - это 480 тысяч рублей риелторской комиссии. Мои мысли и выражение лица передаст кошка.
Я знаю, что есть люди, которые почему-то считают нотариусов хоть каким-то гарантом проведения нормальной сделки. Я не стану с Вами спорить или переубеждать. Когда я только начинал работать риелтором среди моих наставников был дядька лет 60-ти на тот момент, который всю свою жизнь посвятил юриспруденции. И говорил он мне следующее: "Я не знаю ни одного нотариуса, который за свои ошибки по сделке нёс бы ответственность всем своим имуществом, как это прямо указано в законе, а вот ошибок знаю много. Я тебе более того скажу, что за своё участие в бандитских схемах по отжиму жилья бандитами у пенсионеров до сих пор ответили далеко не все участвовавшие нотариусы."
Но вопрос даже не в точке зрения, а в желании клиента. Как по мне, заставлять Вас оплачивать нотариальные расходы, когда они прямо не предусмотрены в законе по Вашему случаю (продажа доли, продажа (не покупка!) несовершеннолетним, ограниченно дееспособным), может только тот риелтор, который:
- недостаточно компетентен, чтобы составить договор купли-продажи самостоятельно;
- просто не желает работать, и его составлять, хотя должен;
- ему просто приплачивает нотариус за клиентов.
Я уже не говорю о том, что 4% - это слишком дорого, тем более за нахальную хабалку-риелтора. Потому если Ваш агент заставляет оплачивать нотариуса тогда, когда Вам это не надо делать по закону, и Вы сами этого не хотите - такого персонажа мы тоже шлём.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Не самая позитивная моя статья, но одна из самых важных. Объясню почему. Под предыдущей моей статьёй по этой теме я нашёл такой вот интересный комментарий:
Отвечаю - мне самому это надоело ещё больше, чем Вам. Я потратил суммарно уже больше 11-ти лет на получение высшего юридического и работу в сфере недвижимости. И как бы хорошо ко мне ни относились те люди, которым я уже делал сделки, когда я встречаю в своей жизни новых людей - они смотрят и на меня с недоверием, когда узнают мою профессию. И меня это, безусловно, радовать не может. Под прошлой статьёй я просил Вас делиться своими негативными историями о риелторах, прошу и сейчас, несмотря на то, что я сам знаю их десятки, если не сотни. А те истории людей - отзывы на агентства в количестве десятка на разные обсуждаемые темы, поверьте, долго не искал. Улучшить и моё положение, и положение на рынке обычных продавцов и покупателей может лишь сам рынок. Ведь на нём нет ничего, что невозможно продать. Почитайте про схемы "бомбил" из 90-х - их нивелировал сам рынок и появившиеся на нём сервисы из разряда Яндекс.Такси. Мы все постоянно становимся грамотнее с выбором подрядчиков на рынке прочих услуг, так как есть программы из разряда "Чёрного списка", где разоблачают недобросовестных, и как они обманывают клиентов. Но вот что-то "Чёрный список" о риелторах не снимают.
Чтобы изменились недобросовестные риелторы, нужно чтобы сам рынок начал от них это требовать. То малое, что конкретно я могу сделать - это лишь рассказать хотя бы своей аудитории на Дзене, как это начать.
Но мне всегда будет ещё много чего Вам рассказать, потому подписывайтесь!
Всем добра!
P.S.: Коллегам-риелторам, работающим неадекватно, и прочим недоброжелателям, которые захотят писать негативные комментарии, я уже оставлял напутствие в конце первой статьи. Прежде, чем писать в комментариях бурду - просьба почитать. А вообще коллегам желаю просто начать работать нормально, и люди сами к нам потянуться, и перестанут не доверять.
