О, времена, когда можно было купить несколько однушек, помещение под кафе и считать себя успешным инвестором, где вы? Доходность жилой недвижимости стремительно падает, с инвестициями в коммерческую - тоже не всё просто - мы писали об этом здесь. Зато привлекательность производственно-складских объектов растет. Рассказываем о преимуществах инвестирования в склады формата Light Industrial.
Сегмент, который не падает
Это единственный срез недвижимости, который показал свою невероятную устойчивость под гнетом действительно сильных внешних воздействий. Особенно на фоне жилой, которая как инвестпродукт просела до рекордных минимумов. Учитывая же дальнейшее прогнозируемое падение цены на квадратные метры даже в Москве, жилую недвижимость как точку вложения рассматривают только самые закоренелые оптимисты. Поигрывая наполовину полным стаканом.
Склады и ранее являлись важным инфраструктурным элементом. А сейчас, с фантастическим развитием маркетплейсов и интернет-игроков, пытающихся восполнить обедневший российский рынок, складские помещения стремительно вырываются вперед, опережая по темпам развития все остальные позиции. По данным консалтинговой компании JLL, объем вложений в склады достиг исторического максимума за последние 20 лет. В общем объеме сделок доля складской недвижимости составила 23 %. Более того, если проследить динамику вложений, то за последние пять лет она прирастает минимум на 50 % к году предыдущему.
Сегмент - горячий пирожок
Все тот же дефицит российского рынка, усиленный растущим спросом на товары вкупе с программами импортозамещения, дал мощнейшую мотивацию производственникам всех сортов. Они ищут современные, жизнеспособные помещения под цеха, мастерские, сервисы. И поиск подходящего помещения может затянуться у компании на несколько лет. Потому что никто не хочет вкладываться в старый фонд.
Light Industrial — вот идеальное решение, однако количество объектов ограничено, и расхватываются они как горячие пирожки (не привокзальные). По словам Юрия Зарецкого, генерального директора компании Peterland, доля промышленных участков с хорошей транспортной доступностью, удобным подъездом и стабильно работающими инженерными сетями в общем объёме предложений составляет лишь 10–15 %. Это совершенно не покрывает потребностей среднего и малого бизнеса.
Пирожок из крутого теста
Если закрыть лицо ладонями и сквозь пальцы все же посмотреть в сторону Запада, то окажется, что формат Light Industrial существует там наравне с большими складами. Вполне оправданно, учитывая, что предпринимателю не всегда нужны тысячи квадратных метров, он может вполне обойтись сотнями, не переплачивая за пустующие площади и их обслуживание. Это удобно, выгодно и продуктивно с точки зрения любого бизнеса.
В России формат Light Industrial пока занимает всего лишь порядка одного процента от всех производственного-складских площадей. Если принять во внимание, что высокотехнологичных помещений, разработанных с учетом всех «болей» промышленников и ритейлеров в общем объеме — капля, то вектор развития подобного формата направлен практически вертикально вверх в любой системе координат.
Который можно нарезать на части
Классический склад — помещение площадью от 2–3 тысяч квадратных метров. То есть даже при цене в 60 000 рублей за квадратный метр сумма сделки превышает 100 миллионов. Весьма серьезное капиталовложение для одиночного инвестора или даже группы соинвесторов.
Формат Light Industrial позволяет вложиться в один или несколько юнитов размером от 200 квадратных метров. Не нужно обладать огромным состоянием, чтобы обеспечить себе уверенное будущее.
Шутки в сторону: про действительно стабильную доходность
Инвесторы складских объектов в последние два-три года часто получали более высокий доход от своих объектов, чем владельцы торговой и офисной недвижимости. Например, когда в пандемию закрывали торговые центры, а сотрудников отправляли на удаленку, проблемы с поиском арендаторов были у всех, кроме складских операторов, — онлайн-торговля росла как на дрожжах, и ей требовалось все больше и больше мест для хранения, упаковки и перераспределения товаров.
И если доходность классического склада колеблется в районе 7–9 % годовых, при этом обязателен продолжительный контракт сроком от трёх лет, то доходность Light Industrial может составлять 8–11 % при краткосрочных контрактах.
Мы разработали проект Upside. Это современные многофункциональные юниты площадью 300-1000 м2. Проектов, подобных Upside, пока мало. Написали все подробности и прелести складов от Upside на нашем сайте, просмотр которого улучшит ваше инвестиционное настроение. Но можете вложиться и в биткоин, конечно.
