Спрос на новостройки, как показывает статистика, продолжает падать. В начале прошлого года на фоне резкого роста ключевой ставки и общей неопределенности активность потенциальных покупателей снизилась в разы. Затем ситуация немного стабилизировалась, но осенью показатели снова пошли в минус.
Цены на первичном рынке хоть и росли, но не столь стремительно, как в 2021-м — в среднем по стране жилье подорожало за год на 10%. Стоимость «квадрата» уже несколько месяцев держится на уровне 136 тыс. руб. Отдельные наблюдатели прогнозируют дальнейшее снижение спроса на фоне падения доходов у населения, не видя и предпосылок к удорожанию недвижимости. Мы в свою очередь обратились к экспертам с просьбой прокомментировать сложившуюся ситуацию и дать свой прогноз относительно цен и спроса на 2023 год.
Каким будет спрос на квартиры в новостройках в 2023 году?
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Резкое снижение спроса на недвижимость, как правило, наблюдается сразу после того, как происходят события, которые нельзя назвать заурядными. Неопределенность приводит к психологической неуверенности в завтрашнем дне, и многие потенциальные покупатели откладывают приобретение недвижимости. Но парадокс в том, что спустя какое-то время рынок адаптируется к происходящему и начинает гибко реагировать на новые реалии. Квартирный вопрос никуда не уходит, оставаясь актуальным, и его так или иначе приходится решать. Таким образом, клиенты, убедившись в том, что геополитическая ситуация в ближайшее время останется напряженной (предпосылок для перемен пока нет), снова начинают брать ипотечные кредиты и покупать жилье, ведь это одна из первичных потребностей.
Девелоперы, в свою очередь, убедившись, что катастрофы не произошло (спрос по итогам 2022 года кардинально не просел), тоже продолжают выводить на рынок новые проекты. Так, по нашим последним данным, в 2023 году ввод новостроек бизнес-класса вырастет почти на 50%. При этом цены не стагнируют, более того — высоколиквидные проекты в финальной стадии готовности продолжают дорожать.
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
— Спрос уже снизился. В январе число сделок с новостройками в Москве сократилось на 23% по сравнению с январем 2022 года, а в феврале — на 47%. Впрочем, январь и февраль обычно не самые показательные месяцы с точки зрения активности покупателей. Намного важнее в этом отношении март и апрель, когда рынок достигает весеннего пика. Есть основания ожидать позитивного развития событий. Прежде всего — это продление льготной ипотеки и расширение семейной.
Особенно важна вторая программа, так как теперь кредит по низкой ставке смогут получить семьи со взрослыми детьми, а они, как правило, более финансово состоятельные и острее нуждаются в жилье, тем более просторном. Если не последует каких-либо новых внешних вызовов, то спрос будет постепенно восстанавливаться в текущем году.
Дмитрий Кучеров, директор департамента управления бизнесом EKF:
— Новостройки 2023 года — это те объекты, которые были законтрактованы заранее, и с ними все будет хорошо. Можно наверняка сказать, что их точно построят. Возможно, строительство каких-то объектов может перенестись по срокам, но это некритично в рамках всего рынка.
Минстрой России, в свою очередь, опубликовал стратегию, в которой обозначил, что видит опережение темпов строительства относительно пессимистичных прогнозов (на фоне санкций и так далее). Более того, прогнозируется перевыполнение на 5 млн м. Также сектор активно поддерживает государство, которое создает все условия для того, чтобы и отрасль, и банки хорошо себя чувствовали. Банки продолжают финансирование строительства через эскроу-счета.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
— Экстраординарные события 2022 года главным образом породили в обществе атмосферу неопределенности и действительно привели к оттоку клиентов. Однако ситуацию нельзя назвать критичной. Первичный рынок проявил устойчивость к внешним вызовам. Покупательская активность просела лишь относительно периода пандемии, когда наблюдался ажиотажный спрос и было совершено рекордное количество сделок. При этом все участники рынка постепенно адаптировались к меняющимся реалиям, эмоциональная обстановка стабилизировалась. В результате активность клиентов начала восстанавливаться.
Сейчас в стране продолжают действовать и даже расширяются льготные ипотечные госпрограммы, которые служат основным драйвером спроса. Кроме того, несмотря на давление ЦБ, сохраняются субсидированные кредиты от девелоперов. Эти обстоятельства делают первичное жилье более доступным и, разумеется, подогревают потребительскую активность. Кроме того, многие клиенты сознают, что на фоне международной нестабильности московская недвижимость остается самым надежным активом для сохранения и приумножения капитала. Если не случится новых масштабных геополитических потрясений, по итогам 2023 года мы можем рассчитывать на спрос на уровне 2022-го.
Стоит ли на фоне снижения спроса ожидать и падения цен на жилье?
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
— На текущий момент цены можно назвать стабилизированными, ведь они зависят не только от спроса, но и от себестоимости строительства. Падения не будет — вероятно, мы продолжим наблюдать появление кратковременных дисконтов, приуроченных к определенным праздникам, но на общую картину это существенным образом не повлияет.
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
— Во второй половине прошлого года мы уже наблюдали замедление роста цен и даже их заморозку. Во многих проектах появились значительные скидки, которые действуют и сейчас. К примеру, в нашем премиальном проекте «Союз» мы предоставляем дисконт до 20% на некоторые квартиры, но только в марте. Правда, падением пока назвать ситуацию с ценами нельзя. Скорее, речь идет о коррекции, которая развивается достаточно медленно. Если меры властей на рынке ипотеки окажутся эффективными, то наиболее вероятным сценарием будет стабилизация цен на текущем уровне. В любом случае обвала ждать не следует, потому что застройщики сейчас не столь зависят от текущих поступлений с продаж, ведь стройка финансируется банками.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
— Цены на квартиры в новостройках, на мой взгляд, продолжат расти, как минимум, пропорционально темпам инфляции. Это связано в первую очередь с увеличением себестоимости строительства в связи с удорожанием работ, материалов, оборудования. Поэтому рекомендую клиентам не откладывать покупку, ожидая возможного обвала цен. Подобный сценарий не выглядит реалистичным. Более того, даже Минстрой России призвал застройщиков удерживаться от демпинга. Думаю, компании прислушаются к рекомендации властей.
