Уважаемые читатели, давайте внимательно рассмотрим рынок недвижимости. Было изначально понятно, что застройщикам нужно снижать цены ещё в начале 2023 года, при этом, они(застройщики) будут упорно стоять на своем - цены понижать не будем, инфляция и т.д. Что из этого вышло - чуть позже. Сейчас немного расскажу про вторичку.
Вторичное жилье начинает чувствовать себя неплохо. От идеального рынок далек, но тенденция обнадеживает. В плане количества сделок, тенденция явно повышательная, в отличие от новостроек. Цены на вторичное жилье начинают стабилизироваться и приходить в норму. Учитывая раздутый прайс на новостройки, Росреестр с начала года регистрирует много сделок по вторичному жилью. По России- около 70% вторички, по Новосибирску точных данных нет, по ощущениям - примерно так же. Многие продавцы вторичного жилья отказались от идеи покупки новостройки в качестве альтернативы. Абсолютно новый дом, где ты первый владелец - на первый взгляд, выглядит привлекательным. А вот если копнуть глубже, то, возможно, от этой сделки стоит воздержаться. Во-первых, потому что сейчас в сданном доме(в этом же ЖК) можно найти квартиру с ремонтом, дешевле, чем голые стены у застройщика. При условии, что человек перед покупкой продает свое жилье и у него есть 50%, и более, от суммы от покупки. Для примера. Сейчас продаю квартиру в сданной новостройке 49 м2. Я продаю за 3650 т.р. у застройщика цена 4 900 т.р.(!!!), при этом год ждать. С ремонтом продают аналогичную квартиру за 4 200 т.р. Ремонт очень достойный - заноси мебель и живи. Вот и в чем смысл покупать за 4 900 т.р. и ждать год? Если можно заплатить 4 200 т.р., забрать ключи и прям сегодня переехать в квартиру с ремонтом. И такая история происходит повсеместно.
Так мы плавно переходим к ситуации на рынке новостроек.
Нормальные добросовестные и платежеспособные покупатели сейчас массово к застройщику не идут. Потому что нет смысла. 5 лет назад люди шли, потому что можно было сэкономить. Условно, в сданном доме квартира стоит 2 700 т.р., а на этапе котлована - 2 000 т.р. Ждешь 1,5-2 года и экономишь 700 т.р. на покупке. Многие детям покупали жилье или просто инвестировали деньги для сохранения от инфляции. Сейчас ни то, ни другое смысла не имеет. Застройщики с котлована выставляют оверпрайс. С учетом того, что госипотека и все такое. Инвестиционная доходность отрицательная. Про экономию я вообще молчу. Пример выше: готовая квартира 3 650 т.р.(голые стены), у застройщика - 4 900 т.р.(тоже голые стены) и ждать год. Сейчас, благодаря госипотеке, квартира, в момент покупки у застройщика, мгновенно теряет в цене 20 %, т.к. госипотека, при покупке у дольщика, уже невозможна. И для покупателей с деньгами смысл такой сделки отсутствует - и не сэкономишь и не заработаешь.
Продажи у застройщиков преимущественно держатся на покупателях без ПВ, нулевых, или около нулевых, субсидированных процентных ставках. На людях которые вынуждены согласиться на такие условия, ведь всем понятно что все эти "плюшки зашиты в цену квартиры". Но и этих покупателей ограниченное количество.
Сейчас на рынке новостроек назревает системный кризис, предлагаю посмотреть открытые данные с сайта наш.дом.рф(сайт минстроя России), все данные взяты на 31 января, регион Новосибирская область, меняется только год - 2021,2022 и 2023. Самые важные для нас данные, которые будем рассмастривать - это проданная/непроданная площадь и первый столбик диаграммы - жилье со сроком ввода в текущем году.
Из данных на 31 января 2021 года видно, что продано 64% жилья со сроком ввода в 2021(текущем году) году. Это хороший показатель, нужно отметить дополнительно, что многие дома будут введены не в 4 квартале, а во 2-3, или даже в первом. На январь 2021 с показателями все ОК.
Идем в 2022 год:
На январь 2022 года, резко ухудшился общий показатель непроданного жилья - 41%, при этом процент проданного жилья со сроком ввода в текущем году 63 % - достаточно неплохой, удержался за счет субсидированной ставки и других ухищрений банков и застройщиков.
Теперь давайте рассмотрим 2023 год:
Общий процент проданного/непроданного жилья 28/44%. Это уже должно внушать опасения. А вот процент непроданного жилья во всех колонках в диаграмме - это говорит о начале масштабного "прихода белого пушистого зверя". Процент проданного жилья со сроком сдачи 2023 год - 50%. Это полное дно продаж, отдельно повторюсь и напомню что срок сдачи 2023 это и 1 и 2 и 3 квартал, а не только конец года. То есть дом на сдаче, а продано 10-30%. Ведь показатель 50 %- средний. У успешных проектов, где застройка "кварталами" со всей инфраструктурой, продано 80-90%. А есть сданные готовые дома с продажами 20% от общего объема.
Неуемный аппетит застройщиков и неадекватная оценка текущей ситуации на рынке уже привела к цугцвангу. Цугцванг- это ситуация в шахматах, когда любой ход игрока ведет к ухудшению его позиции. При этом пугают действия руководства продаж новосибирских застройщиков.
Хочется привести слова Платона:
Трудные времена рождают сильных людей. Сильные люди создают хорошие времена. Хорошие времена рождают слабых людей. Слабые люди создают трудные времена
Сейчас, в большинстве руководят люди, которые работали в хорошие времена. А хорошие времена создали слабых людей. Застройщики до последнего просто пользовались ситуацией и "драли" с покупателей сколько могли. Коммерческую организацию трудно в этом упрекнуть, ведь цель ее создания - получение прибыли. Основной вопрос в другом: сейчас рынок подобного не позволяет, а другой стратегии просто нет. Для формирования новой стратегии нужно полностью переписать прайс, с учетом текущей рыночной ситуации. На это нужна определенная управленческая воля. На то, чтобы стратегию сформировать и начать "продавливать" на уровне CEO и собственников. Сейчас руководители отделов продаж тех застройщиков, с кем я разговаривал, заняли выжидательную позицию. Продажи на уровне дна, во многих домах готовых к сдаче, продано менее 30% квартир. Руководство отдела продаж чего-то выжидает. Помощи от государства очередной, неожиданного скачка спроса или просто как-нибудь проскочим. Эта позиция людей, которые скоро, скорее всего, будут искать работу. Почему? Есть цикл
строительства и продаж жилого дома. Есть отдел продаж, который должен за 20 месяцев продать 400 квартир, по 20 штук в месяц. Отдел продаж продал 120 квартир к окончанию строительства и продаж. Продажи провалены, никакой другой стратегии нет. Значит найдут нового директора по продажам, у которого эта стратегия будет - "Трудные времена рождают сильных людей".
Каждое действие застройщиков в нынешней ситуации, будет ухудшать их ситуацию. Много проектов изначально были рисковыми и плохими, никто не стал бы их даже начинать, если бы не резкий скачок цен и полная уверенность, что так будет всегда. Продажи провалены - это не самое страшное. Куда хуже отказы банков в дальнейшем финансировании объектов, по которым плохие продажи. Такие отказы, даже временные, "Растягивают" объект по срокам, ухудшают экономику и увеличивают себестоимость, потому что оплату по кредитам никто не отменял. Была расчетная себестоимость 80 т.р./м2. Продажи 20 % к окончанию строительства. Это значит, что себестоимость уже 90 т.р. за м2.
В данный момент, застройщики стоят перед выбором - резкое снижение стоимости объектов, до уровня граничащего с себестоимостью, которую они себе сами увеличили и, уже по мере продаж, повышать цены. Либо продолжать упорствовать, держать цены и, тем самым, продолжать повышать себестоимость квадратного метра, чего-то ожидая. Если первый вариант, учитывая довольно высокие рыночные цены, позволит, в перспективе, выйти на неплохую прибыль. То второй вариант - это путь к банкротству. Думаю, что такого исхода многие застройщики захотят избежать. У застройщиков сейчас накоплена хорошая финансовая подушка, благодаря необоснованному повышению цен за последние 2 года, но мне кажется глупым эти ресурсы потерять, из-за провальной стратегии продаж в условиях изменившейся рыночной ситуации.
Не хочется заканчивать на минорной ноте - рынок в рабочем среднем состоянии. По вторичному жилью оживился, цены немного снизились - сделки пошли. По новостройкам количество сделок упало, но в целом, продажи идут, работаем дальше. Всем кто дочитал- спасибо.
P.S. Не забывайте поставить лайк и подписаться)))
