Всем привет! Сегодня я хотел бы поговорить о СНТ (он же СТ, СНТ, ДПН и иже с ними) и чем оно нам в итоге не подошел в плане выбора для относительно капитального строительства.
Все написанное ниже, конечно, является сугубо моей личной точкой зрения.
О СНТ
Знатоки тут сразу меня поправят наверное, что СНТ нынче не тот — и не СНТ он вовсе больше. И раньше то он был не СНТ, а СТ. Но мы сегодня собрались поговорить не о бюрократической эквилибристике (смены милиции на полицию, снт на тсн и другие громкие свершения), а о сути — которая, в отличие от букв, в СНТ остается неизменной.
СНТ — это садовое некоммерческое товарищество. Изначально такие товарищества несли весьма благие намерения как подарок от социализма народу: народ мог объединиться в сообщество, и получить немного земли (если не ошибаюсь - не более 8 соток) для занятия садово-огородной деятельностью. На деле часто шли дальше - вероятно, когда на собраниях «стоял вопрос об уплотнении» - участки эти делили еще пополам. Благодаря чему многие СНТ уже в настоящее время имеют разлиновку участков вообще по 3-4 сотки. Особенно часто такое можно лицезреть в товариществах, расположенных вблизи региональных центров или непосредственно рядом с ними:
Но даже этот подарок этот был весьма щедр, учитывая что на тот момент других вариантов заиметь загородную недвижимость у советских граждан фактически не было.
И это стало одной из форм социального маркетинга - людям выдавали землю пока они работали на заводе, а как увольнялись - землю, конечно, забирали. По стране расползалось множество СНТ Металлург-3, Металлург-110 или более классические наименования: СНТ Заря, СНТ Надежда и тп.
В современную Россию эти «подарки» вошли уже через приватизацию, и к текущему моменту подавляющее большинство уже стало чьей-то частной собственностью. Поэтому все СНТ повально предлагают обозвать ТСН (товарищества собственников жилья), что в общем-то вполне подходит современному развитию общества.
Вообще сам термин СНТ появился в 1998 году, уже в Российской Федерации - т.е. не совсем у советских граждан, однако дух аббревиатуры все-равно несет в себе запах социализма.
Вот в коттеджных поселках нет запаха социализма, там все состоит из капитализма. А в СНТ все пропитано духом. Я думаю, что никого не обижу, если назову СНТ - коттеджным поселком для бедных. Потому что по своей сути это так и есть.
Конечно, если он все еще работает как СНТ - с председателем, счетоводом, блекджеком и прочим. Если этого нет - то это уже ТСН как подвид разобранного СНТ. Если разбирать дальше по кирпичикам - мы придем просто к собственникам земли в поле. Такое кстати тоже законом не запрещено - строй себе да живи.
В чем же он заключается, этот дух социализма в СНТ?
Само товарищество предполагает плотное социальное взаимодействие их членов: прежде всего, это, конечно, решение общих проблем через коллаборацию, многочисленные общие собрания, ругань, драки и прочие прелести совместной жизни. А проблем у товарищества бывает немало: это дороги, воровство, паводки, вода, электричество и т.п. Все как в коммунальной квартире.
Беда вот только в том, что современное наше общество не готово сообща решать общественные проблемы. Не готово действовать в интересах сообщества, товарищества. Нет нет, Я не ругаю - Я - понимаю.
Типичный пример: В СНТ нет воды. Надо все это организовать, собрать деньги, построить вышку, насосы, скважины, разводку. Пока идет обсуждение этого вопроса - в рамках еженедельных обсуждений на общих собраниях - Петя с 11 участка плюнул, и заказал себе собственную скважину. Сидит, пьет чай из скважины, и на собрания больше не ходит. Глядя на него баба Клава и тётя Люба скооперировались и заказали себе скважину на 2 участка. Они правы? Конечно. В нашем современном самосознании индивидуализм уже давно норма, а социальная кооперация - атавизм.
В итоге главные плюсы СНТ (с точки зрения советского мышления) - в настоящем перестают работать и к ним на смену приходит индивидуализация и, конечно, конфронтация. Петя скажет - это мое, и я право на это имею. И будет прав. Хотя раньше это было немыслимо в разрезе деятельности СНТ.
Всега держи ухо в остро
Или другой пример из жизни - одни пенсионеры в нашем СНТ решили сэкономить, и построить себе скважину в складчину на 3 участка. Индивидуальное постоянное водоснабжение в огороде не обязательно, можно и поочереди бочки наполнить, а заплатить надо всего то по 15 тыщ.
Ну, дело верное - на том порешили и пошли к батюшке председателю, чтобы тот выделил им какой кусок ничейной земли в рамках СНТ. Ну, председатель репу почесал, карты какие-то посмотрел - и говорит - а делайте скважину прямо вот на этом участке: участок находится прямо между всеми 3-мя складчиками. Мол он у нас числится как хозучасток, и тут потом сторож будет жить.
Ну, все обрадовались, вызвали скважинщиков. Скважинщики тоже обрадовались - набурили аж целых 45 метров. Воды теперь качать не перекачать.
Но, как оно бывает обычно в таких случаях - сыр был не такой бесплатный, как выглядел изначально.
Потом выяснилось, что председатель оказывается этот не настоящий: самозванец, по нашему.
Нет он когда-то был председателем, но СНТ он это ликвидировал, но представляться председателем не перестал.
Участок тот оказался тоже не бесхозным, а вполне себе имел прямого законного собственника - по совместительству, того самого председателя, который не председатель.
История та все еще висит в воздухе, пенсионеры продолжают качать воду, председатель пытается продать свои угодья. В общем, мрак тот еще.
Как выглядит типовое СНТ?
В моем понимании практически все садовые товарищества имеет схожие элементы:
- Коллективизация - имеется председатель и активное меньшинство
- Дорога: часто - узкая грунтовка (2 машины не разъедутся), практически никогда не имеет асфальтового покрытия, редко имеет асфальт до самого СНТ.
- Забор: СНТ огражден забором, как правило это довольно большой периметр, одна общая входная группа, и этот забор - по сути общее имущество.
- Заборы между участками: в СНТ по умолчанию разрешены только открытые заборы (например - сетка-рабица), глухие заборы ставить вроде как нельзя - но ставят только в путь.
- Дома: зачастую ранее это были постройки преимущественно для летнего проживания, но сейчас не редко живут круглогодично
- Электричество: как правило слабая общая линия, которая разносится на потребителей, но в настоящее время сетевые компании ведут даже 15 квт и выше - любой каприз, как говорится...
- Газ: как правило, отсутствует, как и вероятность его проведения.
Плюсы СНТ
Учитывая столь большое распространение СНТ в нашей стране - разумеется, такие товарищества имеют положительные стороны, и грех не начать именно с них:
- Близость к городу. Нередко СНТ в своей массе находятся в пределах 10-20 км от города, и попасть туда можно относительно быстро, в т.ч. на автобусе. Это однозначно удобно.
- Другая сторона: близость леса. Иногда СНТ вплотную прилегают к лесному массиву, относительно вдали от цивилизации. Позволяет отдохнуть от шума и суеты. Бывают места которые близки к городу и находятся в окружении леса.
- Относительно низкая стоимость земли. Участок в СНТ однозначно будет дешевле, чем в ближайшем населенном пункте.
- Остаточная коллективизация. Так или иначе, хотите ли вы того или нет, но Вы не останетесь один на один со своим участком: другие участники могут помочь чем-то, есть с кем пообщаться, решать какие-то бытовые вопросы сообща. А уж председатель с компанией...
- Коллективная безопасность. Некоторые СНТ нанимают сторожа, оборудуют видеонаблюдение и следят, чтобы не ходили чужие. В хорошо обжитых СНТ вообще могут подходить к вопросу со всей серьезностью.
- Фактически отсутствие норм, присущих ИЖС и застройке. Конечно, эти нормы есть, но я не видел ни одного СНТ где бы их соблюдали. Дом по границе участка? Легко. Проверяющие врядли придут в СНТ.
Минусы жизни в СНТ
Здесь конечно есть где разгуляться, поэтому я обозначу только основные проблемы, которые на мой взгляд являются важными с точки зрения принятия решения:
- Отсутствие инфраструктуры. Один из основных минусов, на мой взгляд - это отсутствие администрации (не путать с председателем СНТ) , поликлиники, детских садов, школ, пожарных частей, полиции и тп. В классическом СНТ нет ничего - только Вы и такие же как Вы - один на один с внезапно возникшей проблемой.
- Проезд зимой. У нас снежные зимы. Далеко не каждый СНТ организует постоянную расчистку дороги. Нередко СНТ зимуют отдельно от хозяев, и попасть туда невозможно без заказа крупной техники.
- Маленькие участки. Подавляющее большинство СНТ имеют размеры участков, не превышающие 8 соток. Чем ближе к районному центру - тем участки будут меньше. Если нужно больше (хотя-бы 20 соток, как нам) - то увы и ах. Можно, конечно, решить вопрос с покупкой смежного участка, однако это не всегда возможно и в целом сильно усложняет процесс приобретения участка.
- Взносы. На мой взгляд, это один из массивных краеугольных камней при выборе СНТ как площадки для постройки своего дома. Большая часть СНТ пожизненно собирает ренту с огородовладельцев, и будет это делать и дальше.
Разумеется, с каждым годом аппетиты будут только расти. Понятно, что сборы могут быть оправданы: хочешь чтобы дорогу почистили от снега - будь добр заплатить трактористу. Хочешь, чтобы была вода - будь добр заплатить за обслуживание насосной станции. И т.п. Председатель не просто так председательствует - ему тоже нужна зарплата, и бухгалтеру, и сторожу.
А теперь дружно скинулись в фонд, который нужно постоянно пополнять!
На мой взгляд проблема тут в том, что ты будешь платить, даже если не пользуешься этими благами - как известно - «по закону участник садового товарищества обязан платить членские и целевые взносы, даже если в реальности он садовым участком не пользуется.» (с)
Не забудем еще раз заплатить председателю, счетоводу и многим другим "муниципальным" служащим. Этакое "государство" в "государстве", и тем и тем придется заплатить налоги. - Воровство. Конечно, этот пункт не однозначен. Своровать могут откуда угодно. Но в СНТ эта проблема актуальна как никогда - учитывая возможную незащищенность дома в зимний период. Сторож? Да, конечно. Но практика нередко показывает, что появление сторожа только увеличивает вероятность выноса имущества в конкретном СНТ и частоту краж (бывает что одной из причин тому является что сторожу скучно одному, и он зовет друзей). Сам по себе сторож тоже порой личность эпатажная. Наш сторож, например, не просыхал никогда. Не забываем, что платить этому сторожу так же придется вам лично, и, возможно, пожизненно.
- Остаточная коллективизация. Да, это еще пару абзацев назад было плюсом. Но для кого-то это может быть минусом. Нам в СНТ постоянно ходили гости, абсолютно не гнушаясь личным пространством. Пара десятков любопытных глаз (за день) проходящих мимо сотоварищей тоже не способствуют улучшению самочувствия у интровертов.
- Дороги. Да, беда дорог общая по классику, но в СНТ это хроническая беда. Дороги портятся постоянно - мы помним как Петя с 11 участка плюнул и заказал себе скважину. Приехал вездеход 25 тонн и размотал всю грунтовку. За ним на 17 участок приехала бетономешалка, и все -
дорога нуждается в капитальной реставрации. Но чинить ее некому, кроме Вас. Вам надо - вам и придется скидываться. Иногда - не всем, а только тем кому надо.
Зимние дороги - отдельный разговор. Да, есть СНТ где дороги чистят постоянно - где большая часть живут в ПМЖ. Но есть и те СНТ, где никто не чистит регулярно. Хочешь приехать - чисти.
Дорога до въезда в сад тоже может требовать вложений. - Близость города. СНТ, близкие к городу - по сути ничем не отличаются от города. Да, своя земля, близость - это плюсы, но это тот же муравейник. Плотность разлиновки в таких товариществах очень высокая, кто на ком стоял - разобраться откровенно сложно. Об экологии говорить так же не приходится, некоторые СНТ встроены в откровенно промышленные районы. Есть исключительные варианты, но ценник там запредельный и формат уже выходит за пределы СНТ - и выход этот ближе к коттеджным поселкам со своими конкурсами.
- Близость к лесу. Опять неоднозначно получилось - недавно писал что это плюс, но на самом деле это тоже несет в себе издержки: близость леса привлекает и ее жителей. А их не мало: это мелкие грызуны - мыши, кроты, хомяки, зайцы, змеи. Все они будут постоянно ползти в сторону вашей еды на грядках.
Рассказывал один сосед случай, что какие-то гости съели всю моркву прямо внутри теплицы - сверху осталась ботва, выдергиваешь - а плод уже кем-то съеден.
И, конечно, клещи. Бывало в сезон снимали с собаки до 7 клещей за раз. В итоге собака заболела пироплазмозом, выжила, но клещей я не переношу совершенно. - Юридические ограничения. Сам по себе статус СНТ может нести неожиданные последствия - например - вроде, там можно прописаться. Но прописаться можно только в капитальном строении, которое должно быть зарегистрировано в положенном порядке. Вопросы с сельскими ипотеками, налоговыми вычетами, регистрациями дома - все это нужно хорошо изучать перед принятием решения.
- Прочие ограничения. Это вообще сложно представить, т.к. находится в области видения вашей жизни со стороны председателя и активного меньшинства. Например, могут запретить въезд строительной техники. Запретить шумные вечеринки. Если же вы перейдете дорогу правящему звену - то и мелко-бытовые и пакостные методы бюрократического воздействия. Вы можете просто не понравиться председателю, или его жене - и все, спокойной жизни можно не ждать.
- Ценовая дилемма. Здесь очень тонкий ньюанс: стоимость дома практически не зависит от того, где именно вы его строите. В СНТ, ТСН, Коттеджном поселке или деревне. Стоимость строительства дома будет одинаково, но вот место, на котором вы его поставите - уже никуда не денется.
Может показаться, что я просто привередливый и излишне теоретизирую, и сам я никогда в СНТ не был. Однако это не так: мы действительно стояли перед дилеммой выбора СНТ, и даже при случае приобрели отличный участок рядом с садом родителей.
Это был классические ТСН, т.к. все участки были приватизированы и находились в собственности, но статуса СНТ при этом не было. Председателя тоже нет, устава нет - все проблемы решаются через коллективное бессознательное.
В нашем случае это был участок с сосновым бором:
Были проведены 15 квт, рядом трансформаторная станция:
В планах было встроить в бор дом-баню и жить припеваючи.
Тихое место вдали от трассы, дорога в сад весьма сносная:
Вроде все отлично.
Почему мы отказались от СНТ
Я уже говорил о минусах выше, для нас сошлись и оказались критичными следующие:
1. Недостаточно инфраструктуры: Нам, привыкшим к городскому комфорту, она нужна. Хотя бы асфальт, магазин, фельдшер. Здесь ничего нет, и поэтому нам не подходит.
2. Нет проезд зимой: Да, мы хотим приезжать в свой дом на новый год. Сел - приехал. Здесь с этим проблемы. Например, в СНТ живет мужик в каркасном доме, зимой чистит дорогу 5 раз. За свой счет - тысяч 15-20 в год и куча хлопот по организации.
3. Маленький участок: Этот участок всего 8 соток, и это очень мало для нас. Нужен простор - как минимум от 15 соток. Это абсолютный минимум, ниже которого мы не рассматривали участки.
4. Близость к лесу: К сожалению, близость к лесу, не смотря на свое волшебство, плодит серьезные проблемы. Одна из основных - это клещи, полчища которых каждую весну проходят через этот СНТ. Обработка помогает только кратковременно. Через пару месяцев - опять полчища. Комары - вторая беда. Вредители - третья. Бороться с этим всем весьма трудоемко.
5. Ценовая дилемма поставила жирную точку. Наша стройка предполагала использовать ипотеку, различные форматы вычетов и субсидий которыми щедро обсыпали народ в частном домостроении последние несколько лет.
Не стоит забывать о возможности использовать дом как залог при кредите или ипотеке, а так же вероятность возможной продажи всего дома в будущем. В данном случае ликвидность дома за 3-4 млн в СНТ несоизмерима с ликвидностью дома за 3-4 млн в ИЖС в поселке.
А вы рассматривали возможность строиться в СНТ?
