Публикую текстовую версию записки от 21.03.2025 г. Посмотреть видеоверсию можно ЗДЕСЬ.
ВНИМАНИЕ!!!
В видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта, а также мои комментарии к нему.
Предприниматель был собственником объекта недвижимости – гаража площадью 894,8 кв.м. Фактически в гараже располагался пункт технического осмотра автомобилей. При этом земельный участок под зданием не был оформлен в собственность.
В 2021 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка на основании подготовленной схемы расположения земельного участка. На заявление был получен отказ. Администрация сослалась на то, что Земельный кодекс РФ не предусматривает исключительного права приобретения земельного участка собственником помещения.
Вступившим в законную силу решением суда, отказ администрации был признан незаконным. На администрацию возложена обязанность предварительно согласовать предпринимателю предоставление земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Постановлением администрации от 06.09.2022 предпринимателю предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 1473 кв.м. Вид разрешенного использования «размещение автомобильных дорог». Этим же постановлением утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, возложена обязанность по обеспечению проведения кадастровых работ и осуществлению постановки участка на кадастровый учет.
19.10.2022 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов.
На заявление был получен отказ. Администрация сослалась на то, что установленный вид разрешенного использования земельного участка «размещение автомобильных дорог» не соответствует его фактическому использованию (пункт технического осмотра).
Также было указано, что земельный участок не может быть предоставлен в собственность, поскольку на нем расположен объект, поименованный в ЕГРН как «гараж», который является помещением. Однако ЗК РФ не предусматривает исключительное право приобретения земельного участка собственниками помещения, доли объекта недвижимости.
Отказ администрации был оспорен в суде.
Однако суды трех инстанций признали отказ законным. Они сослались на то, что предприниматель не подтвердил, что для эксплуатации его объекта необходим земельный участок именно испрашиваемой площади. Суды отметили, что в предыдущем деле на администрацию была возложена обязанность предварительно согласовать предоставление участка и утвердить схему его расположения. Однако площадь участка, необходимого для эксплуатации гаража, в решении суда не указана. Также суды отметили, что предприниматель не воспользовался правом ходатайствовать о проведении экспертизы на предмет определения необходимой площади земельного участка.
Дело перешло в Верховный Суд РФ, который указал следующее.
1.
Предприниматель как собственник объекта недвижимости имеет право на предоставление в собственность спорного участка.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов указан в ст.39.16 ЗК РФ. Здесь, помимо прочего, указано, что основанием отказа в предоставлении земли является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой участок был образован, более чем на 10%.
Однако в настоящем деле администрация предварительно согласовала предоставление участка площадью 1473 кв.м. с видом разрешенного использования «размещение автомобильных дорог».
Согласно п.10 ст.39.15 ЗК РФ, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать в т.ч. указание на необходимость изменения ВРИ такого участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия его предоставления если желаемая цель использования участка не соответствует ВРИ, установленным для данной территориальной зоны.
Следовательно, площадь спорного участка, его ВРИ, указанные администрацией при предварительном согласовании предоставления участка, а также учтенные ранее судом по предыдущему делу, не могут быть подвергнуты сомнению этим же уполномоченным органом и судом при рассмотрении настоящего дела при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка собственнику расположенного в нем здания.
2.
Согласно ПЗЗ, спорный участок находится в зоне транспортной инфраструктуры. Для этой зоны не установлены предельные размеры (минимальные и максимальные), а также максимальный процент застройки.
В качестве основных ВРИ для этой зоны установлены в т.ч. объекты дорожного сервиса, ремонт автомобилей. Поэтому фактическое использование предпринимателем участка соответствует установленным ПЗЗ видам разрешенного использования.
Согласно сложившейся практике, собственник объекта недвижимости не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным ВРИ, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима участка (объекта недвижимости).
--
Здесь отойдем в сторону, и немного остановимся на этой практике. Она полезна.
В 2022 г. Верховный Суд РФ рассмотрел следующее дело.
Компания арендовала земельный участок площадью более 259 000 кв.м. цель предоставления была установлена как «для эксплуатации зданий и сооружений компании в целях производства железобетонных изделий для домостроения…». В договоре было особо предусмотрено, что участок предоставляется без изменения функционального назначения.
На этом участке было расположено более 100 зданий и сооружений.
Администрация провела обследование и выяснила, что в одном из помещений располагается офис банка.
Согласно установленным правилам, это приводило к увеличению арендной платы. Поэтому администрация сказала, что компания использует участок не по целевому назначению и должна доплатить арендную плату исходя из повышенных ставок.
Суды трех инстанций поддержали администрацию.
Было указано, что расчет платы за пользование участком с более чем одним ВРИ должен производиться по тому ВРИ, который наиболее дорогой.
Верховный Суд РФ указал следующее.
Указание в договоре аренды назначения здания не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному. Такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта недвижимости и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.
Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных ВРИ не требуется.
Арендатор, использующий участок по основному ВРИ, вправе осуществлять вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом. При этом площадь объектов, используемых в этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех объектов недвижимости. Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости участка и арендной платы за него.
Поэтому выводы судов об использовании участка не по целевому назначению не могут быть признаны обоснованными.
--
Осуществляя процедуру предварительного согласования участка с указанием его площади и ВРИ, администрация исходила из положений, действующих на территории муниципального образования нормативных актов, регулирующих градостроительную деятельность. Осуществлялась проверка соответствия характеристик участка, предъявляемым на тот момент требованиям. Результатом проверки явилось принятие постановления о предварительном согласовании предоставления участка с конкретной площадью и ВРИ.
Судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Чтобы не пропустить интересные новости, рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Подборка записок по земельным спорам
