Всем, привет!
Кто-то скажет: "Статья заказная". Сознаюсь - мне, за поиск источников, фактов и просто за рабочее время по написанию текста, заплатили, но по обычным журналистским ставкам.
Меня зовут Егор Ян, и это первый подробный материал с обзорами крымских новостроек. Начнём мы с запада и с сегмента апартаментов, потому что на сегодня этот тип недвижимости и этот регион являются самыми интересными для инвестиций.
Итак, самым ярким апарт-отелем в Западном Крыму является "Птица". На сегодня цены за квадратный метр в этом объекте доходят до 920 000 (!!!) за квадратный метр (без ремонта). Об этом, кстати, канал (в лице Бориса) писал и ранее.
Такие высокие цены предлагаются застройщиком за объект, который начнёт работу аж в 2029-м году, не смотря на то, что совсем рядом строится много апартов и есть даже уже построенный. Например, есть "Ола-Апарт", где цена квадратного метра не превышает 300 000 за квадрат. И это уже с ремонтом!
А без ремонта - цены вообще не дотягивают до 190 тысяч за метр.
Объект "висит" в продаже с 2023-го года и цена не растёт.
Кстати, цена с ремонтом нам нужна, чтобы посчитать среднюю окупаемость инвестиций в апарт-отель в этом регионе в варианте сдачи в аренду. В данном случае максимальная длительность сезона - 100 дней. В не сезон сдавать даже помесячно будет почти невозможно, потому что рядом достаточно вновь построенных жилых комплексов. Даже если мы возьмём среднюю цену на сезон 2025-го года 10 т.р. в сутки (а самый известный отель 4* в Евпатории выставил уже цену на лето 2025 - 13-14 т.р., но там есть SPA, и он раскручен), то сумма выручки за год получается около 1 млн. руб. За вычетом расходов на рекламу, уборку, налоги и пр. (не менее 20-30%), останется по оптимистичным прогнозам - 750 тысяч рублей. Получаем окупаемость - 11-12 лет. Зафиксируем и попробуем разобраться, почему у похожих двух комплексов, каждый из которых находится в первой линии от моря, такая разница в цене.
Для начала посмотрим динамику продаж "Птицы". Она - более чем положительная, а продажи - бешеные со старта. На сегодня продано по данным Наш.Дом.рф более 50% всего за 7 месяцев строительства.
Кстати, странно, почему на сайте Наш.дом.рф объект назван не "Птица", а просто по адресу - "Город Саки, Улица Морская". Возможно - это какой-то маркетинговый ход, чтобы по запросу "Птица Дом.рф" было трудно найти информацию и проверить. Но я - нашёл.
"Уникальное" предложение от "Птицы"
Далее запросил у риэлторов информацию о том, что же такого уникального предлагает "Птица", из-за чего такой спрос. Мне назвали 3 условия:
- Первая линия моря
- Архитектура
но самое главное - на территории комплекса будет санаторий и свой пляж.
Это якобы делает объект уникальным и отличимым от аналогичных апарт-отелей, "которые не санатории, а просто отели". И из-за этого у проекта будет круглогодичная загрузка более 75%. Пока не будем вдаваться в детали, хорошо или плохо для инвестиций наличие по сути лечебницы, где основной контингент может быть весьма разным, и насколько 75% обосновано, просто проверим, действительно ли в "Птице" будет санаторий?
"Птица" строится на территории бывшего ещё советского санатория "Голубая волна", значит основания для строительства объекта именно санаторного назначения есть.
Осталось проверить, что написано в проектной декларации. Первым делом открываем в документации на сайте наш.дом.рф СПОЗУ - Схему Планировочной Организации Земельного Участка, где прописаны все параметры участка планируемого строительства. Видим очертания "Птицы":
Здание с такой "птичьей" архитектурой в плане заявлено как апартаментный комплекс, но санатория никакого нет. Спрашиваю у риэлторов: "А где же жемчужина проекта?" - присылают такой мастер-план.
Оказывается, что санаторий будет построен рядом и по плану имеет вот такой "округлый" вид. И действительно, на кадастровой карте видно, что рядом (до дороги - 90:21:000000:686) есть участок, на котором можно построить что-то подобное.
Отмечу, ОБЩАЯ площадь участка под "Птицей" составляет чуть меньше 5 гектар, и что сам участок имеет "вырез" справа, то есть с юго-восточной стороны. Там сегодня находятся строения действующих частных мини-отелей и мини-санаториев. Вот так выглядит сейчас стройка с юго-восточной стороны.
Здесь хорошо видно, что окна "правых крыльев" выходят на крыши и стены грязно-розовых построек, судя по карте, принадлежащих пансионату "Танжер".
Новый санаторий в Саках
Что будет построено на углу слева-вверх (см. план участка выше) мне найти не удалось, но зато 19 февраля 2025-го года вышла такая официальная новость:
Цитирую:
Минжилполитики и стройнадзора РК выдано разрешение на строительство медицинско-оздоровительного комплекса на базе санатория для родителей с детьми "Голубая волна" в городе Саки по адресу улица Морская 2.
Общая площадь застройки составляет 33347 квадратных метров.
По проекту предусмотрено строительство 1 корпуса в 14 этажей вместимостью более 1000 человек.
Планируемый срок окончания строительства октябрь 2027 года.
Проверяем адрес на всякий случай:
Почему эту новость не опубликовал на своём сайте и в каналах партнёров застройщик "Птицы" - не ясно, но есть факт:
Санаторий на территории "Голубой волны" будет, но не в рамках "Птицы", а отдельно.
И при этом санаторий достаточно большой - вид из окон апарт-отеля, выходящих на северо-восток будет перекрыт зданием лечебницы - 14 этажей. Напомню, что сама "Птица" - 17 этажей. Но, учитывая, что в "Птице" потолки не высокие - всего 2,85 м, а в больничных зданиях обычно более 3-х, то эти самые 14 этажей будут, вполне вероятно, вровень с "Птицей".
Заметим сразу, что строить и оборудовать объект типа санаторий во много раз дороже, чем апарт-отель. Это ОЧЕНЬ дорого! В рамках выделенного на "Птицу" проектного финансирования этого точно сделать не получится, учитывая себестоимость строительства, даже если застройщик пожертвует всей прибылью. А это значит, что санаторий - это бизнес. То есть он будет принимать большое количество больных, часть из которых, возможно, будет проживать в "Птице". А поскольку мощность - 1000 человек, то, понятное дело, что он не будет элитным вроде "MayerVeda" в Кисловодске,
который рассчитан всего на 113 мест, и где действительно очень высокая цена услуг оздоровления и лечения (от 180 т.р. в не сезон за недельное пребывание = от 25 000 р. в сутки).
В итоге имеем:
1. Санаторий на территории бывшей "Голубой волны" будет.
2. Уровень - не элитный, но, вероятно, хороший, хотя и массового характера . В не сезон, скорее всего, будет заполнятся в том числе и по гос. программам, как на сегодня все санатории города Саки.
Так, например работает сейчас один из лучших санаториев Евпатории - "Таврия".
Народу достаточно, но значительная доля, как говорится, "по профсоюзным путёвкам"
3. В санатории будет свой номерной фонд - на 1000 человек.
Отмечу, что другие строящиеся апартаментные комплексы рядом с "Птицей" наоборот хотят избежать этой "лечебной" ауры Сак.
Согласитесь, не все хотят, приехав отдохнуть на море, думать о лечении и здоровье. Кто-то просто хочет повеселиться с семьёй и друзьями на пляже, у бассейна с крымским вином. Везде должен быть выбор.
Напомню, что новые участки строительства сразу ТРЁХ апарт-комплексов находятся на значительном отдалении от города Саки и только формально относятся к нему.
Фактически - это Пересыпь (как назвал её Борис), разделяющая Саки и Евпаторию, где через 5-7 лет появится грандиозный курорт "Золотые пески России".
Четвёртый итог - санаторий действительно рядом с "Птицей", но он также и рядом с "Tempo" - 50 м.
и даже недалеко от "Крымской Ривьеры", которая обещает стартовать к концу года. Да и и до "Ола-Апарт", в которой цены на апартаменты в 2-3 раза ниже, всего 300 метров. То есть можно спокойно жить в любом уровне отеля от эконом (в "Танжере" и частном секторе) до 3-5* (в новых комплексах), но на отдалении от лечебного корпуса. А при желании - ходить на процедуры по уже благоустроенной набережной.
Понятно, что, по крайней мере, первые годы гости и резиденты "Птицы" будут иметь бОльшие скидки, чем гости других апарт-отелей. Но поскольку - это отдельный бизнес для создателей "Птицы", то цена вопроса - это результат договорённостей и условий выкупа пакетов лечения и оздоровления.
Кстати, теперь и сумма сходится. Почти год назад застройщик заявлял об инвестициях в 16,7 млрд. руб. По декларации в стройку будет вложено - 11,5 млрд. руб. (из них 10,5 - кредит).
Добавим сюда стоимость участка и пр. Вот и понятно, что в эти деньги санаторий не входит.
Итоги сравнения
Итак, оснований, почему наличие санатория рядом с "Птицей" должно настолько сильно влиять на цену недвижимости, я не нашёл.
В конце замечу, что, судя по СПЗОУ, "Птице" пришлось докупить участок, чтобы, обеспечить уровень парковки на требуемом по нормам уровне.
Он находится через дорогу (ул. Морская)
Участок под автостоянку отмечен синим.
В общем: "Гладко было на бумаге, но забыли про овраги". Красивые рендеры скрывают много деталей:
В конце посмотрим на
сравнительную таблицу нескольких апарт-комплексов
строящихся в этой локации и одного, который стартует в ближайшем будущем.
Исходя из всего вышеизложенного, с целью инвестиций и с учётом близости и к санаторию, и к зимнему аквапарку (который планируется в комплексе "Крымская Ривьера), сейчас выгоднее покупать "Tempo" (Борис, привет!), так как цена квадратного метра находится на уровне 280-390 за квадрат (на февраль 2025 за малые площади в зависимости от формы оплаты).
А для тех, кто хочет сдавать уже в этом сезоне вполне подойдёт и "Ола-Апарт". Правда, для инвестиций с капитализацией он, скорее всего, уже не сгодится, так как построен.
Ну, а если не думать об инвестициях, а просто "жить здесь и сейчас" или сдавать как квартиру (что с сентября 2025 по закону будет сложнее) - то подойдёт ЖК "Розовое озеро".
Ведь лечиться и купаться можно во многих местах, а выбрать высокий сервис и гарантированные доходные программы можно не везде.
Гарантии вашему доходу
может дать профессиональная УК. На сегодня этот, давно действующий "на материке" формат, только приживается в Крыму. Из 12 апарт-отелей, которые строятся в западной части полуострова, только 3 заявили о наличии профессиональной управляющей компании. Это:
- Tempo
- Mirmax (небольшой отель ближе к Евпатории со сдачей к концу 2027)
- Alba del Mare (в Заозёрном - к северу от Евпатории, 1-я очередь уже сдана)
Остальные комплексы продают юниты без управления, обещая решить этот вопрос к окончанию стройки.
Но мы все помним поговорку:
"Обещать - не значит жениться".
Вот в инвестициях, по моему глубокому убеждению, все обещания должны быть подкреплены документом. Тем более, что крутые УК не берут объекты, когда более 30% номерного фонда принадлежит частникам, планирующим самостоятельно получать доход от сдачи в аренду (без УК). А этот факт сильно снижает доходность, поскольку частники, сдавая на "Авито" и других площадках - демпингуют. Примеров, когда в одном апарт-отеле разница цены за сутки проживания достигает 3-5 раз, в зависимости от того, бронируете ли вы у частника или у управляющей компании, уже много.
Выводы я предлагаю делать самим, но подчеркну - рынок недвижимости Крыма пока находится в стадии активного развития. Многие застройщики озабочены задачей накопления первоначального капитала или просто выживанием в текущих сложных условиях рынка. А когда цель оправдывает средства, то в устные обещания лучше не верить, а всё проверять. Тем более, что есть много информации в открытых источниках.
Всем добра!
