В 90-е годы у многих коммерсантов, как тогда называли предпринимателей, была поговорка:
"Без лоха жизнь плоха".
Вот сейчас эта поговорка применима к рынку инвестиционных объектов Крыма. Сразу подчеркну, что речь именно об апарт-отелях, а не о жилых комплексах.
Сейчас, в отличие от прежних лет, апартаменты - это не просто псевдожильë. Поскольку многие в Крыму и на юге покупают недвижимость с целью полной или частичной сдачи в аренду, то раньше апартаменты были более интересны, так как по сути были жильём, но находились в лучших локациях и стоили, зачастую, дешевле. Сейчас же апартаменты и жильё - это принципиально разные продукты, и их покупают совсем разные люди.
Причины две: первая - разница в ипотечных ставках. В апартаментах почти нет сделок с ипотекой. В жилье - 70-80%, естественно, с льготными ставками. Кроме того, в крымских апартаментах почти нет местных покупателей, а в ЖК - более половины. И здесь мы переходим ко второй причине - это вторичка.
Дело в том, что у покупки жилой новостройки всегда есть альтернатива - готовая вторичка. А цены на неë очень жëстко привязаны к рынку. Здесь не получится надуть ценовой пузырь. Хороший пример из Евпатории приведу в конце.
А вот у апартаментов может не быть альтернативы,
особенно у тех, что строятся в первой линии от моря.
Самая сладкая земля, которую сейчас активно осваивают застройщики Крыма, находится непосредственно у моря. В лучшем случае - это свободные территории, как, например, парк-отель Темпо в Южной Пересыпи или Золотые Пески России, который будет реализован к 2032-му году.
В худшем - это реновация заброшенных санаториев и пионерских лагерей, как "Новая Керкинитида" или "Птица".
Так вот, эти участки сейчас уникальны. Близость к морю гарантирует рост цены, но есть один большой вопрос: До какого уровня этот рост обоснован?
Посмотрите на предложение цены от Птицы.
Здесь
920 000 рублей за квадратный метр.
И вот здесь ненароком вспоминаешь про "лоха" из поговорки.
При этом реальные цены, которые показывает Дом.рф в 2 раза ниже.
Вы спросите: "А как они продают?". Ответ прост - маркетинговые технологии.
Дело в том, что за компанией, которая занимается реализацией "Птицы" и ещё 3-х апарт-отелей в Крыму стоит агентство "Финчейз-Эстадель", а за ней - гуру российского современного маркетинга Михаил Гребенюк.
О деталях технологии мы расскажем в другой раз (если вам интересно - напишите в комментариях). Сейчас же вернëмся к недвижимости.
Читайте "Крымский метр" в Телеграм - подписаться
Итак, благодаря созданию ажиотажного спроса с помощью инфоцыганских манипуляций и частичного обмана (например, в рекламе постоянно фигурирует фраза "Старт продаж", хотя проект может продаваться уже больше года)
оператор застройщика разгоняет цены до небес.
Но это возможно в двух случаях:
- Отсутствие прямой конкуренции
- Первая или вторая линия моря
В обоих случаях мы так или иначе сталкиваемся с условным дефицитом. А, как известно, где дефицит, там и спекуляция. Причём здесь она может быть в очень рискованном смысле - инвестор не понимает, что купил дороже реальной рыночной цены, потому что он был настолько очарован презентацией, что поверил в реальность будущего безумного роста цен и доходов.
Но самый большой риск такой модели продаж - это появлении конкуренции.
И действительно: первые два проекта Финчейза (если не считать "Атлас" в Судаке - о нëм мы расскажем в другой раз) строились в "голубом океане".
То есть в локации, где нет совсем конкуренции. На момент старта стройки ни в Коктебеле, ни в Саках не было новостроек от слова ВООБЩЕ.
Вы только представьте: курортный город и нет стройки - ни жилой, ни апартаментов. Такого в Краснодарском крае нет давно уже даже в малых городах на побережье Азовского моря вроде Темрюка и Приморско-Ахтарска. А это Чëрное море с шикарными пляжами и транспортной доступностью - до аэропорта не больше часа езды, а ЖД-вокзал вообще под боком.
Конечно же, секрет такой ситуации прост - это страх. Страх покупателей и гостей, который сначала был из-за санкций после 2014-го года, а после 2022 к этому добавились страхи из-за "близости" военных действий и терактов на Крымском мосту.
Но сейчас страхи проходят - наступает привыкание.
Мотивации к тому, чтобы инвесторы рассматривали Крым? добавляют неподъёмно высокие цены в Сочи и ситуация с мазутом в Анапе. К тому же, чтобы сейчас купить новостройку не надо выезжать на объект - всё удалённо. А у инвесторов, особенно тех, кто берёт на перепродажу, вообще нет необходимости появляться физически в Крыму.
А теперь просто оценим ближайший потенциал (про все точки роста цен на недвижимость в Крыму мы напишем в ближайшее время - подписывайтесь).
В 2021-м году в Крыму отдохнуло больше 9 миллионов человек. А в 2024 - до 6 не дотянули. Потенциал - 1,5 раза. При этом в 2021-м выбор хороших отелей был минимальный и они были, в основном, на Южном Берегу.
После 2027-го предложений апарт-отелей будет более чем достаточно во всех классах, потому что инвест-проекты, запущенные ещё до 2022 никто не останавливал. К тому же у крупных структур вроде банков прибыль девать некуда. За рубеж не вывезешь. По этой причине надо инвестировать в надёжный актив - недвижимость. Что и делают банки с помощью проектного финансирования.
Но вернëмся к ценам на апартаменты, а точнее сказать, к стоимости ценных бумаг под названием ДДУ - Договор Долевого Участия. Ещё раз отмечим - вы не покупаете объект, вы покупаете бумагу с обещанием построить объект. И если надëжность строительства обеспечивается с 2020-го года государством с помощью изменений в ФЗ-214, то
цены вам НЕ ГАРАНТИРУЕТ НИ КТО.
Нет никакой гарантии, что, купив за 400-500 тысяч за квадрат сейчас даже хороший проект у моря, вы сможете его продать через 2-3 года с капитализацией 40-50%. Ведь ниже ожидать капитализацию нет никакого смысла.
Сами посудите, если даже ставки по вкладам будут снижаться, и мы зафиксируем показатели:
- 20% для 2025,
- 15% - для 2026
- 10% - для 2027 год
то это в сумме - 45% даже без сложных процентов. А со сложным - 58,125%. И если бы не конкуренция и пока ограниченный спрос, то так бы было везде и всегда. При этом мы считаем 40-50%, а не 100-150%.
920 т.р. (цена из КП) / 460 т.р. (цена из Дом.рИф в октябре 2024) = 200%
и это текущая цена, а ещё обещают капитализацию + 50-60%
Но конкуренция есть
и вот у "Птицы" прямо под боком появляется 2 крупных проекта, которые вместе по площади превышают "птичный" участок почти в 5 раз. Об этом мы писали в этой статье.
Правда, один из проектов пока только анонсирован крупнейшим застройщиком Крыма - компанией "Монолит", зато другой - "Tempo" уже активно строится. И стройка ведëтся не какой-то частной структурой, а на 19% имеющей отношение к банку РНКБ.
Что имеем в итоге: "Птица" разогнала цены до 500 за квадрат, и тут приходит крупный игрок с проектом на голову выше и с ценой на 25-30% ниже. Самое время инвесторам перекладываться из "Птицы" в что-то более интересное. Особенно, если учесть, что зашли они по рассрочке. (Напомним, что в этом случае после остановки покупателем платежей, застройщик сам заинтересован вернуть деньги, чтобы не "замораживать" объекты, снятые с витрины).
Тем, кто хочет убедиться, что "Птица" слабее "Темпо" и ещё одного нового проекта, можем прислать сравнительную таблицу по 20+ параметрам. Пишите в Телеграм на https://t.me/nilM2tvpro.
Здесь скажем только про два самых главных параметра:
- участок и плотность застройки относительно территории отведённой под благоустройство (в этой статье),
В этом месте, застройщик "Темпо" должен сказать "спасибо" Финчейзу за установленную высокую ценовую планку, так как не нужно убеждать инвесторов в обоснованности цен на уровне 450-500 тыс. руб. за квадратный метр.
Подведём итоги:
- Можно обещать по сути неограниченный ("до уровня Сочи") рост цены, особенно у первой линии моря, пока нет конкуренции.
- Как только появляется конкуренция, нужно ОЧЕНЬ внимательно оценивать все параметры инвест-объектов нового крымского строительства.
И, конечно, же советуем обращаться к специалистам, а не к риэлторам-генераторам лидов, которым лишь бы продать, а там - трава не расти.
Не забудьте подписаться, если было полезно.