Виктор Зубик, основатель компании Smarent анализирует, ситуацию на рынке недвижимости на примере ЖК «Амурский парк».
Почему так резко увеличилось число объявлений в 2024 году?
Важно понимать, что рынок аренды не зависит напрямую от ключевой ставки ЦБ, стоимости недвижимости или других макроэкономических факторов. Главный показатель — баланс спроса и предложения. Если желающих арендовать жилье в Москве становится больше, чем самих квартир, цены растут. Если предложений на рынке много, цены корректируются вниз.
В значительной степени дело в ценах: в 2023 году однокомнатные квартиры сдавались за 60–70 тыс. ₽, а к концу 2024 года цены поднялись до 100–110 тыс., то есть на 40%.
Раньше многие инвесторы не рассматривали аренду как источник дохода, так как ставки были невысокими. Чаще всего недвижимость приобреталась для последующей перепродажи. Однако после того, как в 2020–2021 годах множество людей купили квартиры по льготной ипотеке, а затем столкнулись с высокой ключевой ставкой, многие из них решили не продавать жилье, а сдавать его в аренду.
Парадоксально, но в тот период многие блогеры и аналитики заявляли, что покупка жилья на льготной ипотеке — ошибка. Предполагалось, что цены рухнут, аренда станет невыгодной, и владельцы квартир окажутся в убытке. Однако в реальности произошло обратное: те, кто приобрел квартиры в 2020–2021 годах, сейчас получили ключи, сделали ремонт и вышли на рынок аренды. Продажа для них невыгодна, так как рынок перепродаж ослаб. Зачем продавать квартиру, купленную по ставке 5–7%, когда текущая рыночная ипотека — 25–28%, а кредиты доходят до 30%? Гораздо логичнее сдавать жилье и покрывать ипотечный платеж арендными поступлениями.
При этом владельцы квартир, даже те, чья недвижимость стоит 20–30 млн ₽, не готовы продавать ее и держать капитал в рублях. Они боятся инфляции, и сдача жилья за 100 тыс. ₽ с доходностью 3% годовых для них выглядит разумной стратегией. Когда говорят: «Зачем покупать квартиру ради 5% доходности?», ответ очевиден — для защиты капитала. Депозит не спасает от инфляции, и в случае девальвации рубля владельцы недвижимости окажутся в выигрышной позиции.
Но любая резкая динамика на рынке аренды неизбежно приводит к коррекции. Мы уже наблюдаем этот процесс: цены стабилизируются, предложение растет, и спрос начинает подстраиваться под новые условия.
Аналогичные процессы происходят и на первичном рынке недвижимости. Девелоперы ожидали снижения спроса, начали предлагать рассрочки и акции. Покупатели, опасаясь инфляции, начали активно приобретать жилье, используя гибридную стратегию: рассрочка + депозит. Застройщики, видя хороший спрос, поднимают цены.
Если снова обратиться к кривой спроса и предложения, то ранее наблюдался дефицит предложения, а сейчас же произошел небольшой избыток, что приводит к корректировке цен в сторону равновесия. Например, если в локации избыток предложений, спрос на нее низкий, цены будут стагнировать. Однако как только в районе открывается новая станция метро, ситуация меняется — снижается избыток, повышается спрос, и, как следствие, растут цены. В этом плане будет интересно наблюдать за районом ЗИЛ после открытия станции метро. Сейчас эта локация не из дешевых, но ее аудитория пока ограничена с точки зрения доступности общественного транспорта.
Важно понимать, что стоимость аренды всегда формируется относительно спроса и количества доступных объектов недвижимости. Например, если рассматривать район Метрогородок и соседние районы, такие как Гольяново, Богородское или Преображенское, можно заметить, что в более старых районах на аренду сдается больше квартир.
Если рассматривать только студии, то картина становится еще интереснее. В нашем анализируемом радиусе находятся пять районов: Богородское, Преображенское, Северное Измайлово, Гольяново и Метрогородок. И на всю эту территорию всего 69 доступных студий.
Почему это важно? Из-за снижения доходов населения и высокой инфляции люди в первую очередь ищут недорогое жилье, а студии — это именно такой вариант. В 2023 году они составляли 4% от общего количества квартир, а к началу 2025 года их доля выросла до 9%, то есть более чем в два раза. При этом средняя стоимость аренды студии, по данным Дом.РФ, зачастую не уступает цене аренды однокомнатной квартиры и колеблется в диапазоне 70–76 тыс. ₽. Это объясняется тем, что для многих арендаторов важнее расположение — студия ближе к центру или к метро привлекает больше спроса, чем более просторная квартира в удаленном районе.
Студии, конечно, не подходят для семей с детьми, но идеально подходят для тех, кто большую часть времени проводит на работе и ищет комфортное пространство для проживания. Главное — удобное расположение, современный ЖК и комфортное спальное место, желательно полноценная кровать, а не диван.
ЖК «Амурский парк»: разбор студий в аренду
Возвращаясь к теме студий, давайте разберем ситуацию на примере ЖК «Амурский парк». Если встать на место арендатора, который ищет жилье в данной локации, то можно заметить, что выбор жилья во многом определяется расположением. Люди редко ищут квартиру по всей Москве без привязки к району — чаще всего выбор зависит от места работы. Если посмотреть на рынок аренды в «Амурском парке», сейчас там доступно всего шесть (!) студий с ценами от 59 900 до 90 000 ₽. Например, есть две студии по 60 000 ₽ и одна за 68 000 ₽. Разберем их подробнее.
Квартира за 68 000 ₽ выглядит более-менее подготовленной, возможно, изначально планировалась для посуточной аренды, но в итоге выставлена в долгосрочную.
А вот варианты за 60 000 ₽ типичны для рынка: минимальная меблировка, часто даже без штор, или с какими-то сомнительными железными карнизами. Такое ощущение, что собственники купили кровать, матрас, но на полноценное обустройство бюджета уже не хватило.
Еще одна проблема — странные решения в меблировке. Например, в одной из квартир стоит маленький холодильник, который не подходит для полноценного проживания.
Если перейти к студии за 70 000 ₽, то там площадь всего 18 кв. м. Возможно, ее делили на несколько маленьких помещений и готовили для посуточной аренды. Вроде бы интерьер чистый и аккуратный, но реальной ценности для арендатора за эти деньги я не вижу. К тому же объектом занимается риелтор с низким рейтингом (2.6 на Авито), что тоже вызывает вопросы.
Теперь сравним с действительно хорошо подготовленной студией, которая, на мой взгляд, сдается по разумной цене. Например, есть студия за 65 000 рублей, без комиссии, с классическим залогом за последний месяц. Здесь сразу видно грамотное зонирование: установлена хорошая кухня со столешницей, небольшая, но полноценная кровать-трансформер, шкаф, телевизор. Это тот вариант, который действительно быстро найдет арендатора.
В отличие от ширпотребных вариантов, где квартиры обставлены кое-как, без учета удобства будущих жильцов, эта студия привлекает своей продуманностью. Многие собственники сдают свои объекты, ориентируясь не на спрос, а на субъективные ожидания: «Сосед сдает за 55 000, значит моя должна стоить 60 000». Однако проблема не в рынке, а в неподготовленности квартир.
Если взять за пример хорошо меблированную студию, которую мы сдавали в «Амурском парке» в конце 2024 года, можно заметить разницу. Там была нормальная кухня (пусть и бюджетная, а-ля Леруа), аккуратный диван, полноценная душевая стойка, хорошие фотографии. В итоге квартира площадью 25 кв. м ушла в аренду за 65 000 рублей. Вывод прост: грамотно подготовленная студия всегда сдается быстрее и по более высокой цене, чем квартира с неудачным зонированием и минимальной меблировкой.
Основной вопрос заключается в том, как правильная подготовка квартиры влияет на аренду и рыночную стоимость недвижимости. Почему я акцентирую внимание на рыночной стоимости? Потому что рано или поздно недвижимость нужно будет продать. Ведь нельзя купить квартиру, сдать ее на 370 лет и забыть про нее — это неправильный подход. Приобретая объект недвижимости, вы планируете, что район будет развиваться, вы планируете сдавать ее в аренду какое-то время, а затем реинвестировать капитал. Обычно цикл сдачи в аренду составляет 5–10 лет, после чего вам, скорее всего, придется продать эту квартиру. И, если вы хотите, чтобы продажа прошла успешно, важно, чтобы мебель в квартире сохранилась, а арендаторы ее не испортили.
Очень часто можно услышать мнение, что меблировка не имеет значения, потому что арендаторы все испортят. Однако это миф. Важно купить правильную мебель и следить за состоянием квартиры и арендатором — можно передать эти обязанности управляющей компании, которая будет нести ответственность за сохранность имущества. После этого можно продать объект и реинвестировать средства в другие недвижимости.
Теперь давайте рассмотрим, как меблировка влияет на продажу. Например, в «Амурском парке» студия может стоить 10 млн ₽ без мебели, и 11 млн — с меблировкой. При этом квартиру с меблировкой будет гораздо легче продать, чем без. Однако, если меблировка сделана плохо, то лучше продать квартиру как есть, а не пытаться переделывать ее для дальнейшей аренды или продажи. Меблировка работает, но только если она выполнена грамотно.
Что касается арендной ставки, то ее величина зависит от локации, качества объекта и подготовки квартиры. Фраза «я разместил квартиру, как есть, без меблировки, и арендатор сам принесет деньги» — это утопия. Как мы видели по примеру с ЖК «Амурский парк», таких объектов практически нет. На рынке по-прежнему не хватает качественных квартир. Мы нашли только одну нормальную студию в «Амурском парке», при этом стоит учитывать, что аренда формируется сезонно: январь и февраль — это слабый период, а в августе-сентябре наблюдается пик спроса, когда люди переезжают в Москву, что влияет на рост цен.
Тем не менее несмотря на увеличение количества квартир и студий, их по-прежнему недостаточно. И с учетом того, что маленькие квартиры и студии запрещены к строительству, можно ожидать сокращения их предложения в будущем. К тому же, снижение ключевой ставки ЦБ приведет к росту продаж арендных объектов и увеличению арендных ставок. Когда ставка снизится до 10–12%, люди с удовольствием откажутся от своих арендуемых квартир и начнут реинвестировать. Это приведет к росту стоимости недвижимости, особенно в случае доступности жилья через ипотеку.
