Жизнь арендодателя прекрасна! Купил магазин, сдал его в аренду, сидишь под пальмой и только успеваешь денежки подсчитывать. И никаких тебе ни забот, ни сложностей, ни волнений.
Давайте попробуем разобраться - так ли это на самом деле?
При первом приближении, конечно, все просто. Сдача в аренду коммерческой недвижимостью многими трактуется как пассивный доход. Слово пассивный никак не ассоциируется с какими-либо телодвижениями. Но, как отметил один из читателей при обсуждении этого вопроса в телеграм-канале и для того, чтобы на вклад деньги положить требуется совершить ряд действий. Как минимум, проанализировать, какой банк наиболее выгодные условия предлагает.
А что нужно сделать арендодателю, чтобы получать «пассивный» доход?
Правильно выбрать объект инвестиций
Задача точно не самая простая и требующая погружения. Объектов продается много, но как выбрать правильный? Можно, конечно, не заморачиваться и просто вложить полученные деньги в новостройку, там спрос повыше. Спрос повыше, да, а окупаемость дольше. Про это много всего понаписано, вот, например Коммерческая недвижимость. Варианты инвестиций.
А можно готовый арендный бизнес купить, вам риелторы много вариантов предложат, покажут отличную окупаемость. Но окупаемость у посредников и окупаемость реальная порой существенно расходятся. Вот что по этому поводу пишут опытные люди Осторожно! Готовый арендный бизнес с окупаемостью 7 лет!
Да и оценку договора аренды неплохо бы произвести, а то получите 10-летний нерасторгаемый контракт без индексации. А хуже того, нарветесь на мошенников и купите «чемодан без ручки». Прочитайте про одну из схем обмана Как кидают покупателей при продаже арендного бизнеса.
Ну допустим этот этап пройден. Переходим на второй уровень.
Заключить договоры на обслуживание объекта и на снабжение его ресурсами
В целом, конечно, ничего сложного, но иногда придется и попотеть. А еще бывает и так. Купите вы офисное помещение в бизнес-центре, который распродает один собственник «в нарезку по маленьким офисам», а вопросы по местам общего пользования и инженерным сетям оставит подвешенными. А кто-то из ваших соседей возьмет да и оформит на себя мощности. И будете вы героически решать этот квест. Будете бегать в энергоснабжающие организации и доказывать, что по закону-то это все не так. И вы такой же владелец сетей и мощностей как и ваш сосед. И хорошо, если докажете, а то ведь и к антимонопольщикам придется наведаться, и в суд сходить. А это нервы, время и деньги.
Найти арендатора
Опять же - что тут сложного? Наверное, особо ничего, есть же ЦИАН и Авито. Да, придется помещение показывать. И все зависит от текучки ваших арендаторов, помещения-таки довольно разные бывают. А арендатора потенциального неплохо бы и проверить - он надежный вообще, давно ли бизнес свой ведет, нет ли судов? Не совсем это тянет на полную пассивность.
Заключить договор аренды
Важный этап работы. Требуется четко представлять специфику института аренды, в противном случае есть вероятность влипнуть в не совсем приятную историю или в совсем неприятную историю. Ну, например, можно остаться без индексации или подписаться под высокорискованными обязательствами. Бывает так: вы про что-то в договоре не написали, а эти правила работают в силу закона: компенсация арендатору неотделимых улучшений, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок и пр. Да много чего еще можно напортачить. Начните пока с основного - почитайте статью про базовые составляющие договора аренды нежилого помещения Не подписывай договор аренды нежилого помещения, не прочитав!
Согласовать изменения
Многие арендаторы включают в договор требование по согласованию собственником планируемых работ: перепланировки, новой вывески, организации разгрузки, размещения оборудования в подвале и на прилегающей территории, увеличения мощностей и пр. Не всегда это путь простой и легкий. Но дорогу осилит идущий!
Проводить ремонтные работы и участвовать в устранении аварийных ситуаций
По общему правилу текущий ремонт вменяется арендатору, но это не означает полное спокойствие собственника. Не исключено, что арендатор будет звонить по каждому вопросу от замены лампочки до покраски фасада. А еще арендаторам бывает жарко, холодно, душно, влажно, грязно…. Можно, конечно, арендатора послать, но это не всегда правильный подход. Про обязанности сторон по проведению ремонтных работ можете посмотреть здесь.
Или надумают жильцы проводить капитальный ремонт, трубы менять по всем стоякам, а у арендатора дизайнерский ремонт в помещении выполнен. Кто все это восстанавливать будет? А простой на время проведения работ?
Ну а про аварийные ситуации и говорить нечего, арендаторов топят, им разбивают окна, пропадает электричество и тепло и прочее, прочее. Если вы считаете, что арендатор останется с этой проблемой один на один, то вы ошибаетесь.
Контролировать состояние помещения
Вот на что многие забивают, так это на проверку своего же помещения. Арендатор работает, платит деньги - да и ладно. Но потом, принимая помещение от арендатора, вы рискуете увидеть вот такое!
А еще вы слышали страшилки про привлечение собственников к уголовной ответственности за гибель людей при нарушении в помещении требований по пожарной безопасности? Так вот - это не страшилки, а вполне себе допустимый сценарий развития событий.
А все потому, что арендодатели элементарного визуального осмотра помещения не проводят, не говоря уже о проверках с привлечением профильных специалистов.
Текущее сопровождение договора осуществлять
Платежи по помещению нужно оплачивать своевременно и ежемесячно: коммуналка, электроэнергия, тепло, содержание, мусор и т.д. Для этого иногда показания счетчиков требуется снимать и передавать. А когда арендатор указанные расходы компенсирует, то нужно счета на него перевыставить и закрывающие документы подготовить. А если одно помещение занимает несколько арендаторов, то и перераспределить затраты необходимо. А еще не забыть бы индексацию своевременно провести. А когда договор заканчивается, может, и письмо какое-то арендатору нужно написать? Не абы какая задача, но про это просто нужно помнить и какие-то силы приложить.
Налоги платить
Чтобы спать спокойно, платить, конечно, придется. Налоги на доходы, налоги на имущество (ну или не забывать льготу оформлять ежегодно, если таковая предоставляется); налоги на землю (или аренду), если требуется. Ну с этим любой бухгалтер справится.
Вести учёт доходов и расходов
Если вы хотите профессионально подходить к своим инвестициям, то не лишним будет в постоянном режиме вести учет доходов и расходов по объекту. Как и для чего это делать я подробно писал в статье Зачем и как считать окупаемость проекта при сдаче в аренду нежилого помещения?
Итого
Конечно, часть этих мероприятий можно сгрузить на третьих лиц. Риелторы подберут помещение и арендатора. Юрист поможет правильно заключить договор и следить за его исполнением. Управляющая компания будет следить за состоянием помещения. Бухгалтер счета оплачивать и перевыставлять на арендатора. Правда, нужно быть уверенным в их профессионализме и это немного ухудшает окупаемость проекта, но всё же.
А возможные проблемы? Ну с вами-то такого точно не случится, поэтому покупайте скорее помещение, берите бутылку «красного и белого» и встретимся под пальмами!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды