Каждый раз, заходя в тот или иной проект (покупая объект недвижимости), инвестор (думающий инвестор) рассчитывает окупаемость такого проекта. Но как правило после приобретения объекта работа с финансовыми показателями по объекту прекращается. И напрасно. Речь сейчас не идет про бухгалтерскую или налоговую отчетность, а про формат, позволяющий простому инвестору контролировать свои инвестиции в недвижимость.
Учёт всех текущих доходов и расходов (УДР), а также их постоянный анализ позволяет инвестору решать несколько важных задач:
1. Расчёт окупаемости вложенных средств
- Сопоставляется плановая рентабельность (заложенная при покупке) и рентабельность фактическая. Это позволяет корректировать модель расчета окупаемости будущих проектов, учитывать упущенные ранее показатели.
- Формируется база для детального расчёта рентабельности текущего (приобретенного) проекта. Такая информация необходима, например, при принятии решения о продаже проекта. На основании данной информации инвестор может обосновать цену продажи помещения, сопоставить указанный проект с альтернативными источниками инвестирования, принять решение о выходе из проекта и т.д.
2. Бюджетирование
Постоянный учёт доходов и расходов по объекту является основой для составления бюджета и распределения финансовых потоков. Польза ведения самого бюджета - предмет отдельной статьи.
3. Выявление проблемных зон
Ежемесячное сопоставление доходов/расходов позволяет оперативно выявить:
- перекосы в потреблении энергоресурсов (например, резкий скачок потребления электроэнергии требует выяснения причин такого потребления, может выявить несанкционированное потребление, небрежное расходование ресурсов сотрудниками или арендаторами и т.д.);
- снижение доходов арендатора и как следствие арендной платы (при формировании аренды от товарооборота), причиной которого могут быть и внешние обстоятельства.
4. Распределение прибыли в совместных проектах.
В случае коллективных инвестиций (два и более участника) учёт всех затрат и доходов необходим для распределения прибыли между инвесторами. В данном случае под коллективными инвестициями понимается любое совместное участие в проекте: покупка в долевую собственность, покупка в складчину, но на одного человека (зная российский менталитет, можно утверждать, что по такой схеме работают друзья и родственники).
Виды учета
1. По начислению и по факту
Повторюсь - речь не идет про бухгалтерскую или налоговую отчетность! Сбор и учет доходов и расходов направлен на другие цели! И правила бухгалтерского учета здесь не применяются, они могут отличаться.
Затраты и доходы по начислению отражаются в том месяце, за который они выставлены (арендная плата, оплаченная за июнь 20 мая попадает в июньский учёт; коммунальные услуги, оплаченные в июне за май, отражаются в мае). Такой подход можно назвать учетом по закрытию, поскольку акты выполненных работ (закрывающие документы) формируются именно за учитываем период.
Затраты и доходы по факту отражаются в том месяце, в котором они фактически проведены (оплата электроэнергии за май производится в июне и отражается в расходах июня, соответственно). Такой подход можно назвать кассовым учетом, поскольку деньги отражаются сразу в момент поступления или выбытия из вашего «кошелька».
Каждый вид учета выполняет определённые задачи, перечисленные выше. Учёт по начислению помогает при формировании бюджета, распределении финансовых потоков, расчете окупаемости. Учёт по факту отражает текущее состояние финансов, отражает корректные даты движения денежных средств, удобен при распределении прибыли при коллективном инвестировании, оплате налоговых и страховых взносов.
2. Виды учета по начислению
В свою очередь закрывающий учёт рекомендуется вести в двух вариантах:
- постоянный учёт нарастающим итогом с момента запуска проекта (приобретения объекта);
- учёт за последние 12 месяцев деятельности.
Постоянный учет позволяет рассчитывать окупаемость собственных вложений, учитывает все простои объекта. Окупаемость за последние 12 месяцев наиболее четко отражает текущую рентабельность проекта с учетом индексации арендных ставок, роста тарифов на коммунальные услуги и т.д., такая информация полезна, например, при продаже объекта, при сравнении проекта с другими инвестиционными продуктами.
3. По субъекту или объекту
Также можно выделить ведение учета по конкретному объекту отдельно и по ИП, предприятию (по всем проектам инвестора) в целом.
Состав доходов и расходов.
В отличие от бюджета, который носит плановый характер и не может учитывать все доходы и расходы проекта, при формировании УДР необходимо отражать каждое движение денежных средств.
Можно выделить постоянные (повторяющиеся ежемесячно или сезонно) и разовые составляющие УДР (например, ремонтные работы).
Приведём примерный перечень доходов и расходов.
1. Доходы постоянные:
- поступления от арендной платы (постоянная часть) как фиксированная, так и процент с товарооборота.
- компенсация коммунальных и эксплуатационных затрат арендаторами.
2. Доходы разовые:
- доходы от оказания каких-то разовых услуг арендатору (например, ремонт, уборка помещения).
3. Расходы постоянные:
- затраты на коммунальные услуги.
- затраты на содержание (эксплуатационное обеспечение объектов).
- фонд оплаты труда сотрудников (при их наличии).
- налоговые и обязательные платежи.
4. Расходы разовые:
- затраты на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т.д.
- расходы на рекламу (например, по сдаче помещения в аренду).
- непредвиденные расходы.
Перечень является открытым и зависит от самого объекта, от условий договора аренды, от особенностей бизнеса самого инвестора (одно помещение, несколько помещений, инвестиционная компания, Управляющая компания и т.д.). Самое важное - отражать все доходы и расходы по указанному проекту.
Форма ведения УДР
Самый простой и удобный вариант ведения учета - это ведение его в формате excel. Программа позволяет довольно просто выстраивать УДР с учетом всех особенностей конкретного проекта. Любые изменения (появление дополнительных доходов и расходов) довольно быстро и просто отражаются в текущем учете. В целом же сама основа таблицы всегда остаётся одной и той же.
При необходимости предоставить образец УДР, переходите в телеграм-канал, подписывайтесь и я вам скину таблицу по действующему объекту по начислению с учетом 6-% налогообложения на УСН.
Особенности ведения УДР
1. Учёт налогообложения от доходов
Отражать налогообложение необходимо, иначе нельзя корректно построить инвестиционную модель и распределить прибыль в коллективных инвестициях. Но при формировании УДР по начислению я бы выносил налоговую составляющую за рамки всех иных расходов. Это обусловлено тем, что у инвесторов система налогообложения может отличаться и, например, для потенциального покупателя лучше отразить именно расходы, напрямую связанные с помещением, налоговую составляющую он посчитает сам. Таким образом УДР по начислению будет состоять из двух блоков: до налогообложения и после налогообложения.
Что касается УДР по факту, то здесь все проще - отражение налога производится в момент его оплаты и может отражаться в одной таблице, возможен и автоматический учет списания налога в момент отражения статьи доходов (при фиксированной ставке налога).
2. Учет страховых взносов
Здесь немного сложнее, так как , во-первых, необходимо учитывать особенности системы налогообложения конкретного инвестора, а, во-вторых, сложно отнести фиксированные страховые взносы к какому-либо конкретному помещению (если помещение не одно). Таким образом отражение страховых взносов в УДР должно рассматриваться индивидуально в каждом отдельном случае и также, как и по налогам от доходов, выноситься за рамки основных расчетов.
3. Учёт фонда оплаты труда (ФОТ)
Также вопрос особенностей ведения бизнеса. Если речь идёт о небольшом проекте, то таких расходов практически не возникает или возникают разовые расходы по договорам подряда или оказания услуг. Если же речь идёт о крупной компании, то отнесение тех или иных расходов по зарплате персонала будет зависеть от структуры самой компании:
- когда персонал работает на обслуживание конкретного объекта (инженер и управляющий ТЦ, например), все понятно;
- когда персонал работает на обслуживание нескольких объектов, необходимо провести какую-то градацию для разнесения расходов пообъектно (по площади, по времени трудозатрат и т.д). В любом случае такие расходы я бы также выносил за рамки основного УДР или отражал бы их в эксплуатационных расходах.
4. Расходы наличными
При осуществлении деятельности в качестве индивидуального предпринимателя ряд расходов могут быть произведены не с расчетного счета ИП, наличными или со со счета физлица. При упрощенной системе налогообложения в виде «Доход» это значения не имеет; при использовании вида «Доход минус расход» такие расходы нужно учитывать в УДР таким образом, чтобы это не повлияло на уменьшение налогооблагаемой базы. Все это позволяет предусмотреть Excel.
Безусловно, учитывать все нюансы каждого конкретного проекта и каждого конкретного инвестора лучше всего всегда индивидуально, но общий принцип остаётся одним и тем же.
Повторюсь, что со своей стороны могу предоставить образец ведения УДР по начислению, для этого нужно лишь подписаться на телеграм-канал и я вам скину таблицу по действующему объекту с учетом 6% налога.
А вы ведете учет окупаемости проекта? Делитесь в комментариях, делитесь в Телеграм-канале.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды