Со всех сторон мы видим рекламу: агенты по недвижимости предлагают нам приобрести сверхдоходные активы - коммерческую недвижимость с арендатором, так называемый Готовый арендный бизнес или ГАБ! Да еще и с окупаемостью 7-10 лет.
Давайте разберемся - так ли все радужно как утверждают нам риелторские компании и собственники помещений.
Вложение в недвижимость - традиционная в России модель сбережения. В последнее время все большей популярностью пользуется покупка коммерческой недвижимости. Это понятно. С точки зрения арендного дохода коммерческая недвижимость, как правило, более рентабельна по отношению к недвижимости жилой.
Речь в данной статье пойдет про окупаемость от сдачи помещения в аренду. Не про спекуляции - купил дешевле, продал дороже. Не про прирост стоимости недвижимости в цене во времени (такой подход имеет место быть, но мы пока не про него). Не про то, на что обратить внимание при покупке: коммерческие, юридические и технические риски (это материал для отдельной статьи). А про то - как рассчитать доходность от конкретного объекта недвижимости от аренды.
Для начала разберем типовые ошибки, которые мы совершаем при расчете окупаемости объекта:
- Учитываем только арендный поток. Частая агентская практика: окупаемость 7 лет, арендатор платит 1млн. рублей в месяц, цена объекта - 84млн. рублей.
- Не учитываем уровень рыночных ставок. Надеемся, что текущий арендатор платит адекватную аренду, а это не всегда так.
- Не учитываем все расходы, которые не компенсируются арендатором.
- Не учитываем налоги от арендного потока. Доводилось слышать такой довод - не учитываем налоги, поскольку система налогообложения продавца может отличаться от системы налогообложения покупателя. Может, да. Но учитывать налоги при расчете окупаемости необходимо.
- Не учитываем налоги на имущество и земельный участок (аренду за земельный участок).
- Не учитываем затраты на фиксированные страховые взносы, в тех случаях, когда они полностью не перекрываются налоговыми платежами.
- Не учитываем затраты на приведение помещение в аренднопригодное состояние (ремонт, восстановление инженерных сетей и оборудования и пр.). Указанные затраты могут быть довольно существенными.
Рассмотрим статьи доходов и расходов более подробно.
ДОХОДЫ
С доходами все более менее понятно. Основной источник дохода - арендные платежи. Возможны и другие варианты (продажа рекламных мест, оказание услуг по эксплуатации на крупных объектах), которые необходимо учитывать при их наличии.
Остановимся на некоторых моментах.
Индексация
При расчете окупаемости не рекомендую безусловно ориентироваться на индексацию, заложенную договором за исключением случая, когда:
- индексация - безусловное право арендодателя;
- договор долгосрочный;
- право арендатора расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке отсутствует.
При соблюдении всех этих условий индексацию можно заложить в расчёт окупаемости, но в любом случае оценивайте рыночную ситуацию и стабильность самого арендатора.
Также можно учитывать индексацию при условии, что договором прямо предусмотрен размер и график изменения арендной платы, т.е. указано, что арендная плата до 31.12 составляет 100 000 рублей в месяц, с 01.01 по 01.06 - 120 000 рублей в месяц и т.д. Опять же, если договором предусмотрено право арендатора на односторонний внесудебный отказ, необходимо крепко подумать.
Товарооборот
Сложнее с расчетом окупаемости при формировании арендной платы исключительно от товарооборота. В этом случае рекомендую учитывать среднемесячный арендный доход за последние 12 месяцев. Если такие данные отсутствуют, то можно также как ориентир использовать проектные показатели товарооборота, заложенные арендатором при заключении договора (федеральные компании такой прогноз делают), но за достоверность этих данных, конечно, никто не поручится. В связи с этим покупка объекта с привязкой аренды только к товарообороту - это покупка «кота в мешке», может выстрелить, а может и потянуть вниз всю экономику проекта.
Переменная составляющая арендной платы
Сюда должно отнести плату за электроэнергию, коммуналку, содержание и обслуживание помещения, мест общего пользования, капитальный ремонт, вывоз мусора, содержание инженерных систем и т.д.
Относить к доходам эту статью можно, если арендатор компенсирует сумму больше, чем потратил сам собственник. Такая ситуация возможна, например, при установлении фиксированной суммы переменой части аренды и является скорее исключением, чем правилом.
Рыночные ставки аренды
Даже если вы покупаете объект с арендатором, вы должны держать в уме ставки аренды на аналогичные помещения. Проблема в том, что арендатор может отказаться от договора (если такая опция предусмотрена), продавить вас по цене, обанкротиться и т.д. За какие деньги вы сможете сдать помещение в аренду? Мне очень редко приходилось сталкиваться с длинными (5, 10 лет) договорами с действительно стабильным арендатором без права выхода его из контракта. Уверен - у кого-то в практике такие кейсы есть, поделитесь в комментариях, интересно.
РАСХОДЫ
Для упрощения понимания давайте выделим две группы расходов:
- расходы, связанные непосредственно с эксплуатацией помещения и налоговые расходы;
- расходы постоянные и разовые.
Расходы постоянные
Выделим основные статьи постоянных расходов.
- Затраты на энергоресурсы. Электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газ. Рекомендуется анализировать указанные расходы за последние 12 месяцев.
- Затраты на эксплуатационное обеспечение объекта. Уборка помещений и прилегающей территории, охрана, вывоз мусора (ТБО), обслуживание инженерных сетей (вентиляция, кондиционирование, отопление и пр.), пожарной сигнализации, расходы на содержание мест общего пользования, взносы на капитальный ремонт и пр. В жилых домах к таким затратам относятся расходы на содержание жилья. Также оцениваем среднемесячный расход за последние 12 месяцев.
- Фонд оплаты труда сотрудников (при их наличии). Речь в основном идёт о приобретении крупных объектов, в которых обслуживанием помещений занимались сотрудники собственника, а не внешние подрядные организации (аутсорсинг). Также такие расходы учитываем, если у вас в штате есть собственные специалисты (например, по электрике (ответственный за электробезопасность), пожарной безопасности и пр.) и оплата услуг такого специалиста осуществляется за каждый объект отдельно.
- Налоговые и обязательные платежи. Зачастую, при оценке финансовых моделей окупаемости указанный блок опускается. И напрасно. Данные расходы в обязательном порядке должны учитываться при расчете окупаемости вложений. В противном случае такая модель будет некорректной.
Принципиально можно выделить два блока налоговых платежей:
- Платежи, связанные с объектом недвижимости. К данным платежам можно отнести налог на имущество (на помещение), налог или арендную плату за земельный участок. Не всегда такие платежи подлежат уплате, размер платежей регулируется как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов федерации, зависит от налогового режима самого субъекта - в каждом конкретном случае этот вопрос требует внимательной проработки.
- Платежи, связанные с субъектом предпринимательской деятельности.
В первую очередь это налоги, прямо или косвенно связанные с получением дохода: налог на прибыль, подоходный налог, налог на добавленную стоимость (НДС).
Дополнительно я бы выделил взносы на обязательные страховые взносы. Указанные взносы оплачиваются, например, Индивидуальным предпринимателем (ИП) независимо от получаемого дохода. В связи с этим можно говорить о том, что такие платежи необходимо учитывать при оценке проекта. Более того, если статус ИП регистрируется специально под данный проект, а доходы от аренды невысокие - обязательные платежи могут просто свести целесообразность проекта к нулю. В определенных ситуациях такие взносы просто уменьшают налогооблагаемую базу и напрямую на окупаемость проекта уже не влияют.
Расходы разовые
Разовые расходы - расходы, учесть которые довольно сложно. В связи с этим учет указанных расходов в окупаемости, как правило, опускается.
Такие расходы можно оценить по аналогии с предыдущими периодами (информацию может нам предоставить продавец) или рассчитать их по аналогу с другими объектами, но для этого требуется определенный опыт и наличие информации по подобным помещениям.
Тем не менее приведём пример таких расходов:
- Затраты на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т.д.
- Расходы на рекламу (например, по сдаче помещения в аренду).
Информацию по расходам, связанным с эксплуатацией помещения, мы можем получить, как правило, только от продавца. При этом, не всегда информация, предоставляемая продавцом, может быть полной и достоверной. И не всегда мы можем это проверить, особенно в части разовых затрат. Не всегда продавцы обслуживают помещение должным образом: не следят за состоянием пожарной и эксплуатационной безопасности, не проводят техническое обслуживание дорогостоящего оборудования и т.д. В связи с этим рекомендуется, как минимум, запрашивать акты сверок с поставщиками услуг по очевидным затратам и оценивать состояние помещения на момент покупки (возможные расходы на ремонт, обслуживание и замену оборудования и т.д.).
Отдельно хотелось бы выделить такой фактор как период простоя помещения. Он может быть связан с тем, что объект приобретён на этапе строительства или с тем, что объект приобретён без арендаторов и до начала получения денежного потока должно пройти неопределенное время. Указанные факторы также правильнее учитывать при расчете окупаемости, иначе ваша финансовая модель будет не до конца объективной.
Данный перечень не является закрытым и обязательным, каждая ситуация индивидуальна. Но лучше иметь хоть какой-то план, чем не иметь никакого.
Какие параметры при оценке окупаемости помещений используете вы? Делитесь в комментариях и в телеграм-канале https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35