В каком состоянии арендатор обязан вернуть нежилое помещение

По общему правилу, установленному законом, арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт, а арендатор текущий ремонт нежилого помещения. Стороны в договоре вправе это положение поменять так, как им представляется разумным:

• в полном объеме обязанности по текущему ремонту переложить на арендодателя;
• капитальный ремонт помещения вменить арендатору;
• перераспределить обязанности по капитальному или текущему ремонту иным образом: часть имущества, систем, оборудования оставить за одной стороной, часть - за другой.

Но, как показывает практика, никаких упоминаний ни про капитальный, ни про текущий ремонт во многих договорах аренды вы просто не найдете. А, соответственно, мы возвращаемся к закону: арендодатель обязан проводить работы по капитальному ремонту, арендатор - по текущему.

Понятие текущего ремонта при этом четко не развернуто, что и порождает множественные пререкания сторон при исполнении договора. Например, арендатор просит выполнить арендодателя определенные работы: у меня раковина протекает, замок сломался, плитка треснула, лампочка перегорела!

Особенное остро проблема встает при возврате помещения. Нарушения, с которыми могут столкнуться собственники, показана в статье Как арендаторы разносят в хлам арендованные помещения

Хотя давайте объективно. То состояние, которое получает собственник на выходе, он зачастую заслужил сам. Заслужил тем, что неправильно составил договор, тем, что на берегу не проговорил с арендатором правила игры и тем, что не осуществлял контроль за помещением. Заслужил тем, что воспринимает арендный бизнес как пассивный доход. А это далеко не так.

Но давайте к теме. Что по этому вопросу думают судебные инстанции.

1. Текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.
2. Примерный перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда дан в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 N 170, а в соответствии с абзацем 4 раздела II которых текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Вот более конкретный пример, рассмотренный ФАС Северо-Западного округа.

Сюжет конфликта:

1. Помещения были переданы арендатору в аренду после произведенного арендодателем ремонта. Состояние помещения подтверждается актами.
2. На момент возврата арендодателю в указанных помещениях имелись повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях. Повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до нижележащих слоев. Протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках.
3. Повреждения ламинатного покрытия, стен были зафиксированы в акте возврата помещений. Акт возврата помещений подписан надлежащим представителем арендатора без замечаний.
4. Арендатор за время пользования помещением ни разу не проводил в нем текущий ремонт.

Какие выводы сделал суд:

1. При бережном отношении к ламинатному покрытию указанных повреждений можно было бы избежать, что следует из характера повреждений ламинатного покрытия и соответствует экспертному заключению.
2. Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, то есть не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение арендатором всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта.
3. Арендатор должен проявлять необходимую инициативу, заботливость, предусмотрительность и с этой целью производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Названные обязанности связаны с обязанностью арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, требуемом законом (в том же состоянии, что и получил с учетом нормального износа).
4. Текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола, стен и т.д.

Таким образом, в понятие текущего ремонта должно попадать все, что не попадает в понятие ремонта капитального ремонта с одной стороны и нормального износа - с другой.

Под капитальным ремонтом градостроительное законодательство понимает:

• замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций;
• замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов или их элементов;
• замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Стоит отметить, что нельзя со стопроцентной уверенностью ставить знак равенства между понятиями «капитальный ремонт» по градостроительному и гражданскому законодательству, что осложняет задачу сторон.

В понятие текущего ремонта также не подпадает естественный эксплуатационный износ переданного помещения. В данном случае граница между износом и состоянием помещения, требующим ремонта довольно размыта. В связи с этим сторонам рекомендуется определить понятие износа непосредственно в договоре, это позволит исключить спорные ситуации.

Какие выводы следует сделать арендодателям:

1. В договоре подробно определите эксплуатационную ответственность арендатора и арендодателя - кто и за что отвечает. Как это лучше сделать читайте в статье Кто за что отвечает в договоре аренды нежилого помещения
2. Подробно зафиксируйте в договоре понятие нормального износа.
3. Подробно фиксируйте в акте состояние помещения на момент его передачи арендатору.
4. Проверяйте своё помещение в период действия договора аренды! Подумайте, если ни о его состоянии, то хотя бы о соблюдении правил пожарной и эксплуатационной безопасности. Слова в договоре, что собственник ни за что не отвечает недорогого стоят, когда ситуация приобретает признаки чрезвычайной.
5. Требуйте письменно от арендатора проведения текущего ремонта и устранения недочетов, возникших в ходе эксплуатации.
6. Подробно фиксируйте в акте состояние помещения на момент его возврата.

Будьте внимательны при подписании договора, привлекайте к работе профессионалов и все у вас получится!

Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com

Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!

За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35

#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды

Читайте статьи про приемку помещения в ненадлежащем состоянии:

Арендатор разрушил магазин и уехал

Арендатор разрушил магазин. Часть 2. Готовимся к суду