Все условия договора аренды являются важными для сторон. И каждая из сторон должна четко и в полном объеме понимать те права и обязанности, которые у неё возникают при подписании договора.
Я постараюсь выделить основные блоки договора, на которые нужно обращать внимание в первую очередь.
Объект аренды и его технические характеристики
В договоре рекомендуется четко описать объект аренды - помещение (часть помещения), которое передаётся в аренду. Зачастую стороны ограничиваются указанием адреса и общей площади помещения, что приводит к неблагоприятным для сторон последствиям, например, договор приходится расторгать ввиду технической невозможности его исполнения.
Фиксируйте максимальное количество параметров, которые имеют значение для использования помещения арендатором:
- площадь;
- планировка;
- отделка и состояние;
- инженерное и техническое оборудование;
- мощности;
- способ разгрузки;
- способ размещения вывески;
- возможные нагрузки на пол (плиту перекрытия);
- здание, в котором располагается объект;
- прилегающая территория, парковка;
- иные технические характеристики, которые имеют для сторон принципиальное значение.
Как заметил один из коллег, нереально зафиксировать все перечисленные параметры. Соглашусь. Добавлю также, что это и не всегда обязательно, но в ряде случаев сделать это просто необходимо. Ваша задача при составлении договора выявить все важные для данного арендатора параметры и учесть их в договоре.
Срок договора
Юридически существует три варианта срока договора:
- краткосрочный договор сроком до одного года;
- долгосрочный договор сроком от одного года;
- договор аренды на неопределенный срок, конечный срок договора не установлен.
Долгосрочный договор отличается тем, что требует государственной регистрации, при этом стороны не вправе в отношениях между собой ссылаться на отсутствие такой регистрации, другими словами, действие договора для его сторон (арендатора и арендодателя) не связано с регистрацией договора, договор будет полноценно работать с момента подписания сторонами.
Расторжение договора
Здесь важно запомнить, что расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке одна из сторон может лишь при условии существенных нарушений договора другой стороной или существенном изменении обстоятельств, если иное не предусмотрено договором. Часто приходиться сталкиваться с непониманием этой нормы, люди считают, что можно выйти из договора в любой момент. Это не так (за исключением договора на неопределенный срок)! Арендатор может съехать с помещения, но обязанность платить арендную плату останется; арендодатель выгнать арендатора из помещения до окончания его срока не может!
Договор, действующий на неопределенный срок, по общему порядку расторгается в одностороннем порядке при уведомлении другой стороны за три месяца. Стороны вправе этот срок в договоре изменить.
Односторонний внесудебный отказ от аренды можно предусмотреть в самом договоре, при этом рекомендуется прописать чёткие правила такого отказа (основания, процедура). Обращайте внимание, что федеральные сети (арендаторы) и некоторые арендодатели предусматривают своё право на выход из договора, при этом такое право у контрагента отсутствует.
Арендная плата
Для аренды нежилых помещений цена аренды является существенным условием договора. При отсутствии условия об арендной плате за нежилое помещение договор будет считаться незаключенным!
Как правило, на практике выделяют постоянную (плата за пользование помещением) и переменную (коммунальные услуги, эксплуатационные платежи и т.д.) части арендной платы.
- Постоянная часть. Арендная плата может быть фиксированной (твёрдой), плавающей (зависящей от каких-то факторов, самый распространённый - товарооборот) и смешанной (привязка к товарообороту, но не менее установленного фикса). При подписании условия о товарообороте обращайте внимание на НДС: ряд арендаторов считает товарооборот до вычета НДС, ряд - после. Не рекомендуется при заключении договора с сетевыми арендаторами предусматривать исключительно привязку к товарообороту - вы полностью будете зависеть от качества работы арендатора и его сотрудников. Постоянная часть арендной платы может полностью или частично включать в себя и переменную составляющую.
- Переменная часть. По сути это компенсация затрат на коммунальные услуги и эксплуатацию помещения. Отмечу два момента:
- Цена договора аренды не может формироваться исключительно из переменной составляющей.
- В интересах арендатора делать перечень переменной платы закрытым, устанавливать фиксированное ее значение или максимальную величину. Иначе есть риск раздувания расходов со стороны арендодателя.
Индексация
В соответствии с ч.4 ст.614 ГК РФ «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».
Формулировка этой нормы в свое время породила большое количество судебных споров (попробуйте ради интереса понять, что же норма эта устанавливает?).
На сегодняшний день с точки зрения судебной практики это означает, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Не является нарушением указанной нормы следующие случаи:
- изменение ставки по соглашению сторон - меняйте сколько душе угодно.
- договором предусмотрено ступенчатое изменение размера арендной платы (1 месяц - 500₽/м, 2 месяц - 550₽/м и т.д.);
- привязка арендной платы к какому-то параметру, например, к курсу валюты;
- привязка арендной платы к инфляции и периодический (ежемесячный, ежеквартальный) пересмотр аренды;
- иные механизмы изменения арендной платы, предусмотренные договором, вопрос для творчества открыт.
Индексация может быть фиксированной (твёрдый процент), плавающей (привязка к инфляции, валюте и т.д.), смешанной, открытой (без указания предельных значений). Если в договоре величина индексации не установлена, это не значит, что арендодатель вправе изменить цену аренды настолько, насколько ему вздумается, придется учитывать процент изменения ставок (не рыночные ставки, а именно процент их изменения!) на аналогичные помещения.
Также важно понимать, что если договором предусмотрен порядок индексации по соглашению сторон, то в случае отказа арендатора от индексации, провести такую арендодатель не сможет, чем и пользуется большинство федеральных операторов.
Процедуру проведения индексации (форма уведомления, сроки уведомления и т.д.) необходимо также подробно прописать в договоре.
Отсутствие упоминания об индексации в договоре аренды нежилого помещения ведет к невозможности проведения индексации арендодателем в одностороннем порядке в течение всего срока действия договора.
Границы эксплуатационной ответственности
Блок, на который не всегда стороны обращают внимание. При этом он регламентирует довольно серьезный вопрос - кто за что отвечает при использовании помещения: кто и в каком объеме следит за состоянием оборудования, отвечает за пожарную и эксплуатационную безопасность, осуществляет текущие и капитальные ремонтные работы и т.д. Чем подробнее и чётче разграничена ответственность между сторонами, тем проще в дальнейшем решать текущие вопросы в ходе действия договора.
Преимущественное право аренды
Если договором не предусмотрено иное, арендатор по окончанию срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами права заключения договора на новый срок. Это значит, что при прочих равных вы должны будете предложить аренду сначала «старому» арендатору, а потом и кому-то другому. Игнорирование этого правила может привести арендодателя к печальным последствиям, поэтому многие собственники прямо исключают в договоре такое право арендатора.
Состояние помещения в момент возврата
Советую прорабатывать этот блок довольно подробно. По общему правилу арендатор должен вернуть помещение арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, но с учетом согласованных изменений и естественного износа. Само понятие естественного износа подробно не раскрывается, поэтому при составлении договора лучше эти вопросы оговорить и зафиксировать.
Неотделимые улучшения
По окончании договора, если опять же иное не установлено сторонами, арендатор оставляет в помещении неотделимые улучшения, арендодатель же должен согласованные с ним неотделимые улучшения арендатору компенсировать (при соблюдении определенных условий). Что рекомендуется сделать:
- максимально подробно определить перечень неотделимых улучшений, их стоимость и возможную амортизацию;
- при необходимости прямо предусмотреть в договоре, что стоимость неотделимых улучшений, в том числе согласованных с арендодателем, компенсации не подлежит.
Я постарался кратко отразить те вопросы, на которые следует обратить внимание в первую очередь, и без углубленного их анализа (по данным вопросам существует очень много тонкостей и деталей, которые в корне могут поменять суть подписываемого документа).
Помимо обозначенных выше блоков можно выделить также большое количество иных вопросов: ответственность сторон, сроки приемки и возврата и многие другие.
По многим этим вопросам вы сможете найти статьи у меня в блоге, но я всегда рекомендую при заключении договоров обращаться к профильным специалистам, это сэкономит вам время, деньги и нервы!
Будьте внимательны при подписании договора, внимательно изучайте все его условия, привлекайте профессионалов и все у вас получится!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды