Вот столкнулся недавно с такой ситуацией.
Люди покупают в небольшом областном населенном пункте действующий магазин с продуктовым оператором. Это может быть деревня, небольшой поселочек и пр. Такое направление развития продуктовых точек сейчас пользуется повышенной популярностью среди федералов: продуктовые операторы открываются в небольших населенных пунктах, получают отличный доход в связи с минимальным количеством конкурентов. Под эту тему заточены и инвесторы - минимальный вход по деньгам (цены таки ниже городских!), отличная окупаемость (при профессиональном подходе есть возможность обернуть деньги от трех лет).
Вернемся к нашей истории. Риелторы показывают инвестору долгосрочный договор аренды, подписанный относительно недавно и зарегистрированный в установленном законом порядке. Показывают неплохой товарооборот и предлагают купить помещение с окупаемостью, например, 8 лет. С учетом того, что ликвидность у объекта невысока (деревня все-таки), 8 лет окупаемости не отпугивает. Стороны немного поторговались, оформили договор купли-продажи и довольные разошлись.
Теперь начинается самое интересное. Собственность на помещение оформлена, довольный покупатель ожидает поступления арендной платы. Но арендная плата не поступает. Покупатель связывается с представителем арендатора, а тот ему и сообщает: принято решение точку закрыть. Как? Почему? Ведь у вас хороший товарооборот! Как выясняется - товарооборот никакой, точнее его совсем нет, помещение абсолютно неперспективное.
Покупатель звонит риелторам, они на связь не выходят. Звонит продавцу - почему не сообщил, что магазин на закрытие поставлен? Знать не знал! А справки о товарообороте, которые ты мне показывал? А я тебе ничего не показывал, все риелторы, у них и спрашивай.
И остался наш покупатель с абсолютно невостребованным активом. История пока не закончена, но перспективы восстановления справедливости крайне туманны.
Почему так произошло?
Причины довольно банальны.
Пользуясь дилетантством многих непрофессиональных инвесторов, нечистые на руку товарищи заколачивают себе на безбедную старость. То, что они нехорошие люди (мягко говоря) и порочат профессиональных участников рынка - это понятно. Но деньги-то потрачены, причем деньги немалые!
Но и отсутствие обмана не всегда дает положительный результат. Качество работы риелторов порой оставляет желать лучшего:
- компетенции не хватает;
- не должным образом проводят анализ объекта;
- не учитывают определенные параметры окупаемости (про это написал отдельную статью, читайте по ссылке в конце статьи);
- желают побыстрее закрыть сделку.
Есть и другая сторона проблемы. В погоне за длинным рублем инвесторы вообще не заморачиваются никакими вопросами: увидели объявление, увидели договор и купили. Не то, что не проводят анализ документов, так и до объекта некоторые не доезжают! Без комментариев.
В планах статья про анализ объекта перед покупкой, если интересно - пишите. Пишите и про то, как вы изучаете объекты недвижимости для инвестиций, поучаствуйте в написании статьи.
Как же минимизировать свои риски
- Во-первых, подписывайтесь на мой блог, подписывайтесь на Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com. Здесь много полезной информации для инвесторов, арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости.
- Привлекайте профессионалов, они помогут вам правильно рассчитать окупаемость (у многих есть доступ к данным продуктовых операторов), провести предпродажный анализ объекта.
- Всегда изучайте объект сами. Это ваши деньги. И вот вам для начала ряд бесплатных советов - на что следует обратить внимание при покупке объекта, чтобы минимизировать свои риски:
- осмотр объекта;
- подробное изучение договора аренды и всех соглашений к нему, общение с арендатором;
- изучение технических характеристик объекта, в том числе договоров по снабжению объекта энергоресурсами: электрика, тепло, вода, газ;
- изучение юридической истории объекта;
- изучение документов на землю;
- изучение корпоративных документов собственника объекта.
Это далеко не полный перечень действий, которые необходимо предпринять при покупке объекта, но в качестве ориентира сгодится.
Берегите себя, инвестируйте с умом!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
Читайте также про оценку окупаемости при покупке готового арендного бизнеса