В силу своей деятельности (инвестиции в недвижимость, управление объектами коммерческой недвижимости, юридическое и коммерческое сопровождение продажи и аренды нежилых помещений) мне часто приходится пересекаться с инвесторами в коммерческую недвижимость. У многих свое видение, свой подход и свои предпочтения - в какие объекты вкладываться. В своей статье я попробую кратко разобрать виды объектов коммерческой недвижимости, их плюсы и минусы.
Настоящая статья - мое субъективное мнение, основанное на собственном опыте, опыте инвесторов, с которыми я работаю и опыте коллег. Я не смогу привести примеры инвестирования в некоторые специфические объекты, просто потому, что не сталкивался с ними. Буду рад услышать конструктивную критику или иное видение ситуации. Пишите в комментариях, пишите в телеграм-канале.
Итак, к вариантам.
Строящееся объекты на первых этажах
Как мне кажется, сейчас наиболее популярный вид инвестирования. В эти объекты активно стали вкладываться непрофильные инвесторы, в том числе люди, которые ранее покупали квартиры (про инвестиции в квартиры читайте отдельно, ссылка в конце статьи).
Плюсы
- Востребованность со стороны потенциальных арендаторов, особенно, если речь идет про новые жилые комплексы и новые районы.
- Минимальные затраты на техническое обслуживание. Новое помещение, новые сети.
- Хорошая ликвидность. Помещения довольно быстро реализуются. Помогает выходу в деньги и большая популярность таких объектов среди инвесторов.
- Окупаемость от сдачи в аренду гораздо выше окупаемости от аренды квартир, что также привлекло в эту сферу многих «квартирников».
- Средний чек входа.
- Рассрочка платежа при покупке объекта на этапе строительства.
- Рост стоимости объекта. Последнее время (2023-2024 годы) динамика роста цены была довольно крутая. Посмотрим, что будет дальше.
Минусы
- Окупаемость от арендного потока ниже окупаемости при вложении в готовые помещения. На рынке сейчас сложился определенный перекос цены объекта и размера аренды. Думаю, что по «популярным» в народе локациям окупаемость может составлять 15 лет и более.
- Разрыв между вложением денежных средств и получением дохода. Вторая причина длинной окупаемости. Если мы вкладываемся на ранних стадиях и, особенно, если застройщик не предоставляет рассрочку, окупаемость проекта выглядит порой не очень.
- Высокая конкуренция предложений по аренде на момент запуска дома. Примерно все выкидывают предложения на рынок одновременно. Приходится либо снижать цену, либо терять время.
- Отсутствие сложившихся «покупательских тропинок». Не всегда мы сможем ответить на вопрос - насколько будет востребована та или иная локация.
- Необходимость выполнения ремонтных работ. Обычно эта обязанность с радостью передается арендатору, но давайте учитывать, что это потерянная аренда на время предоставления арендных каникул.
- Технические характеристики. Основная масса покупателей такой недвижимости не обращает внимание на характеристики приобретаемых объектов. Застройщики же в договорах просто делают ссылку на проекты. В итоге что мы получим на выходе? Какая электрическая мощность, какая вентиляция и пр.? При определенных обстоятельствах это может стать минусом.
Готовый стрит ритейл, в том числе ГАБы
На мой взгляд вторая по популярности ниша инвестирования в коммерцию. Ранее занимала первое место и вытеснена инвестициями в новостройки.
Плюсы
- Возможность покупки сразу с арендным потоком.
- Более быстрая по сравнению со строящимися объектами окупаемость от аренды.
- Сложившиеся локации. Как правило, вы покупаете уже понятно расположенное помещение. Хотя на моей памяти эта история не всегда работает, торговые коридоры как и предпочтения арендаторов меняются.
- Возможность кредитоваться под залог приобретаемого объекта.
Минусы
- Меньшая, по сравнению с новыми объектами, ликвидность. Приоритет непрофильные инвесторы (а это довольно серьезный объем денег) отдают новым объектам.
- Состояние. Нужно более тщательно подходить к техническому анализу объекта: планировки, несущие конструкции, инженерные сети, противопожарные системы и пр.
- История помещения. Помещение может иметь длинную историю, неоднократно могли меняться собственники. Все это необходимо тщательно изучать, проводить доскональный юридический анализ.
- Наличие обременений, в том числе арендных отношений. Опять же, нужно все внимательно изучать. Аренда, это, конечно, плюс, но придется погрузиться в тщательный анализ договора, грамотно зафиксировать условия по аренде в договоре купли-продажи помещения.
Офисные помещения
Не буду делить на новые офисы, на их классы (А, В, С и даже Прайм!). Понимаю, что различия могут быть существенными, но я попробую обобщить.
Плюсы
- Возможность входа с небольшим капиталом. Площадь и итоговая цена офиса может быть намного меньше стоимости торговых помещений.
- Возможность дробления арендного потока и снижения риска просадки аренды в случае освобождения одного помещения. Другими словами, отказались от торгового помещения - вы потеряли весь денежный поток, отказались от одного из офисов - часть потока. Мы рассматриваем ситуацию цена одного магазина = цена нескольких офисов.
- За последние 1,5 года ставки по отдельным категория офисов показали колоссальный рост.
Минусы
- Плата за земельный участок. По офисным зданиям (в отличие от торговых помещений в жилых домах) вам придется производить плату за земельный участок (налог или аренда).
- Более высокая финансовая нагрузка на содержание объекта (охрана, уборка, ресепшн и пр.) просто в силу специфики офисного здания.
- Зависимость от управляющей компании. Про что речь. В отличие от жилья в офисных зданиях основным собственником может быть создана своя управляющая компания, тарифы которой, в связи большинством голосов, и будет устанавливать такой собственник (крайний вариант предыдущего пункта). Это может превратиться в серьезную проблему.
- Большее погружение в управление объектом. Наличие пропускного режима, необходимости оформления допуска на объект, подачи списков сотрудников. Не всегда, но встречается.
- Неопределенность относительно мест общего пользования и общих сетей. Частая проблема, связанная с неграмотной распродажей помещений в нарезку от первоначального единоличного собственника здания: продают лестничные марши, входные группы, холлы, помещения с инженерным оборудованием, не устанавливается объем МОПов и пр. Потом вся разношерстная компания собственников дружно (а порой и недружно) разгребают все эти проблемы.
Машиноместа
Такой вид недвижимости я открыл для себя в последнее время. Конечно, нельзя его однозначно отнести к коммерческой недвижимости, но я попробую. Этот вариант мне хотелось раскрыть на собственном опыте в отдельной статье. В комментариях мне пару раз писали именно про это направление инвестиций.
Плюсы
- Минимальная цена входа.
- Снижение зависимости от одного объекта, просадка по одному паркингу финансово легче просадки по одному магазину.
- Высокая ликвидность. В деньги выйти в целом довольно просто.
- Рост цен на паркинги.
- Рост дефицита парковок. По мне - с каждым годом вопрос становится все острее и острее: увеличивается число автовладельцев, сокращается число парковок, застройщики зачастую экономят на строительстве вместительных паркингов.
- Минимальное участие в управлении.
- Отсутствие затрат на ремонт объекта. Я сравниваю сейчас с самостоятельным ремонтом магазина или арендными каникулами.
- Отсутствие сложных договорных конструкций, работа с физическими лицами. Это и плюс -не загоняем себя в длительную кабалу, и минус - возможна частая смена арендаторов, простои, дополнительная нагрузка (реклама, показы).
- Для многих - работа в «серой» зоне, люди не платят налоги.
- Отсутствие необходимости иметь статус индивидуального предпринимателя.
- Освобождение от уплаты НДФЛ при продаже объекта при владении от 5 лет (в ряде случаев от 3 лет).
Минусы
- Больший объем работы. Одно дело сдать один магазин, другое - 10 парковочных мест.
- Возможная текучка. Люди не обременяют себя долгосрочными договорами, это может создать высокую ротацию.
- Сезонность. Да, зимой спрос на парковки немного выше.
- Невысокая доходность. По моим наблюдениям можно ориентироваться на 10-12 лет окупаемости. Основной же источник дохода вижу в возможности перепродажи места через какое-то время.
- До недавнего времени право собственности на многие машиноместа оформлялось через схему общей долевой собственности в паркинге. Это, конечно, неудобно как с точки зрения прав собственника, так и с точки зрения продажи такого машиноместа. С 2025 года законодатель предоставил право выделять такие объекты в единоличную собственность.
Старые складские и производственные объекты
Речь идет в первую очередь про советские промплощадки. Не самый популярный вид инвестирования, но все же.
Плюсы
- Постоянный рост дефицита подобных площадей внутри мегаполисов, обусловленный, во-первых, ростом спроса, во-вторых, сокращаем количества таких площадок за счет строительства жилья.
- Постоянный рост ставок аренды.
- Многочисленные варианты использования: складирование, производство, автомастерские и пр.
Минусы
- Во многих случаях не очень хорошее техническое состояние, требующее постоянного участия и дополнительных расходов на восстановление, изношенные сети.
- Зависимость от управляющей компании. Многие расположены на территории промплощадок.
- Длинная «жизнь» объекта, что усложняет проверку юридической чистоты всей цепочки владельцев объекта от возникновения права собственности.
Новые складские объекты
По сравнению со старыми объектами плюсы очевидны, но, скорее всего, это довольно высокий чек входа.
ПИФы
Отнесу к коммерческой недвижимости. Имею личный опыт вложения в Активо и PNK.
Плюсы
- Простота покупки.
- Полное отсутствие необходимости в управлении объектом.
- Отсутствие ответственности за эксплуатационную безопасность объектов.
Минусы
- Низкая окупаемость по арендному потоку. Я сравниваю свои вложения в ПИФ со своими же вложениями в коммерческую недвижимость (офисы).
- Низкий рост стоимости. Аналогично первому пункту. Более того, сейчас я не могу выйти из двух ПИФов без потерь по стоимости. Справедливости ради - из PNK при закрытии ими фонда вышел с неплохим плюсом.
- Необходимость изучения документов ПИФа. Я этого не делал, суммы не те. Но, по-хорошему, вы должны понимать пределы правомочий Управляющей ПИФом компании. В статьях у коллег, например, я встречал детальный анализ этих рисков.
- Зависимость от профессионализма сотрудников Управляющей компании.
Что прошло мимо моего внимания:
- Торговые и офисные центры. Есть опыт сопровождения приобретения и управления (коммерческого и эксплуатационного), но это отдельная история и уже не просто инвестиции, а отдельный вид бизнеса.
- Кладовки. Вообще не понимаю, что это за зверь такой.
- Гостиничные номера и апартаменты. Вы покупаете объект, управляющая компания за определенное вознаграждение осуществляет его управление. Не сталкивался, сказать нечего.
- Различные варианты спекулятивных схем: «купил на торгах-продал», «купил-посадил арендатора-продал» или «купил-реконструировал (отремонтировал, переделал)-продал». Интересная история, но также считаю отдельным бизнесом.
- Покупка земельного участка с целью строительства коммерческого объекта.
Уверен, что и много других вариантов инвестиций в недвижимость прошли мимо моего внимания. Также повторюсь - это мой взгляд на инвестиции, основанный на собственном опыте. При этом статья открыта для редактирования - с удовольствием выслушаю ваши комментарии.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
Статья про инвестиции в квартиры здесь