Обзор договора аренды с Wildberries

Попался в руки договор аренды с Wildberries (WB). В настоящей статье постараюсь кратко (насколько это вообще возможно), описать основные позиции договора. Обращаю ваше внимание на следующее:

1. Обзор подготовлен по договору на начало декабря 2024 года. По условиям, указанным в самом договоре, WB (прямо как киностудия) вправе вносить в настоящий договор изменения. Актуальность статьи (части обзора) в связи с этим может со временем теряться.
2. Указанный обзор не является юридическим заключением, а выражает позицию автора относительно условий договора аренды.
3. В обзоре приведены не все условия договора, лишь пункты, которые, на мой взгляд, представляют интерес для собственников помещений.
4. Нумерация в обзоре приведена исключительно для удобства восприятия.
5. Выдержки из договора (в том числе перефразированные для удобства изложения) приведены обычным шрифтом, мои комментарии выделены в тексте обзора курсивом.

Итак, к обзору.

1. По мнению WB договор является публичной офертой, т.е. договор содержит все существенные условия. По сути, арендодателю предлагается заключить договор на предложенных условиях без переговоров относительно его условий (обсуждение содержания договора не предполагается в принципе). Договор не подлежит корректировке арендодателем. Переговоров не будет, модель заключения в иностранной версии называется take it or leave it.
2. Договор считается заключенным между арендатором и арендодателем только после заполнения электронной формы на сайте арендатора и подписания с арендатором в системе акта приема-передачи нежилого помещения. Доступа к этим документам на момент анализа договора у меня не было, но можно сделать косвенный вывод, что, если акт арендатором не подписан (ему не подошло помещение), договор аренды не считается заключенным. По сути, арендатор предписывает потенциальному арендодателю безальтернативный способ акцепта оферты.
3. На дату подписания акта приема-передачи помещение не должно быть обременено. Нельзя передать в аренду помещение, обремененное, например, залогом, по всей видимости, не допускается и субаренда.
4. На дату подписания договора между арендодателем не заключены соглашения, предметом которых является передача (в т.ч. в будущем) помещения в возмездное или безвозмездное пользование (в т.ч. в аренду, фактическое пользование). Соответственно, если у вас есть действующий арендатор в помещении, вы подписать договор аренды не можете, это довольно странно, ведь такой договор аренды к моменту подписания акта приема-передачи может прекратить свое действие. Впрочем, если речь не идет о зарегистрированном контракте, арендатору вряд ли доступно знание об ином лице, которое пользовалось помещением до него и права которого прекратятся к моменту исполнения договора.
5. Арендодатель обязан обеспечить бесперебойное снабжение помещения ресурсами и содержать установленные системы в исправном состоянии. Обеспечить=полностью отвечать за бесперебойное снабжение и работу систем. Плохое для собственника помещения условие, поскольку такое обеспечение порой находится вне контроля арендодателя.
6. Арендодатель обязан иметь действующие договоры по уходу территории, вывозу снега, по вывозу мусора арендатора. Вывоз ТКО на сегодняшний день напрямую связан с родом деятельности владельца помещения (арендатора), арендодателю необходимо соответствующие изменения внести в договор с региональным оператором по вывозу мусора.
7. Обеспечивать беспрепятственный доступ к помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора. Обеспечивать=устранять все возникающие препятствия. Плохое для собственника помещения условие, поскольку такое обеспечение порой находится вне контроля арендодателя.
8. Если помещение по независящим от Арендатора причинам будет закрыто в дни праздников и/или иных мероприятий, арендная плата за данный период не взимается. Интересное условие, которое автоматически требует пересмотра согласованной арендной платы, получать вы будете, например, не 10 000 рублей в месяц, а 10 000 рублей в месяц минус праздничные дни. Потом, не совсем понятно, а как можно в праздники закрыться по независящим от арендатора обстоятельствам. Думаю, это относится либо к ТЦ, которые закрываются в какие-то праздничные дни, например, не работают 01 января, либо к каким-то массовым местам, к которым власти ограничивают доступ на время праздничных мероприятий. В целом, условие не представляет собой никакого новшества, в действительности в законе установлено подобное правило – право требовать снижения размера арендной платы в случае ухудшения условий пользования (п. 4 ст. 614 ГК РФ). 
9. Обеспечить подъезд автотранспорта арендатора к помещению для разгрузки и нести бремя дополнительных расходов, связанных с подъездом автотранспорта. Обеспечить=устранять все возникающие препятствия. Плохое для собственника помещения условие, поскольку такое обеспечение порой находится вне контроля арендодателя.
10. Обязанность по обеспечению размещения вывески (в том числе, согласование всех необходимых документов для размещения вывески, демонтаж старых вывесок, элементов крепления) – за арендодателем. Дополнительная зона ответственности арендодателя. Расходы на размещение вывески включены в стоимость арендной платы. Ответственность за нарушение требований по вывеске (кроме условия о согласовании документов) довольно существенная – 50 000 рублей за каждое нарушение, при длящемся – 50 000 рублей в день! Пункт крайне неприятный. Не понимаю - как будет действовать арендатор, если согласованное в договоре место размещения вывески не будет соответствовать паспорту фасада и будет предъявлено требование о демонтаже вывески? Потенциальный риск взыскания 50 000 рублей в день таки напрягает. Вероятность снижения штрафа судом крайне высока. Дополнительно в Приложении №1 на арендодателя возложена обязанность подвести электроэнергию к вывеске в течение 1 дня с момента подписания договора.
11. Арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование часть фасада для размещения информационных конструкций Арендатора. Арендодатель заверяет (подтверждает), что на момент подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель обладает всеми правами на предоставление во временное пользование указанного участка фасада. Обращаю внимание, что фасад дома является общим имуществом дома. Как здесь можно что-то гарантировать сказать сложно. Конечно же, мыслимо поставить на разрешение общего собрания собственников соответствующий вопрос или же вступить в отношения с управляющей компанией, если право заключения договоров в отношении общего имущества предоставлено ей ранее, но это повлечет дополнительные расходы в виде платы за использование общего имущества.
12. Арендодатель обязан обеспечить внесение сведений об адресе помещения в государственный адресный реестр. В случае нарушения Арендодателем обязательства - штраф в размере 5 000 (Пять тысяч) руб. за каждый факт нарушения.
13. Арендодатель обязан ремонтировать имущество в зоне своей эксплуатационной ответственности по требованию арендатора в течение 10 дней. Нарушение - штраф в размере 1,67% от ежемесячной аренды в день, 609,55% годовых.
14. В стоимость арендной платы включена компенсация арендатором расходов по оплате Арендодателем всех коммунальных услуг и эксплуатационных платежей. Соответственно, все переменные расходы (коммуналка, содержание) – за арендодателем.
15. Индексация. Размер арендной платы может быть изменен по взаимному согласию Сторон, только путем подписания дополнительного соглашения к договору, но не чаще чем один раз в год, не более чем на 10% один раз в год. Соответственно, индексация возможна только при согласии на то арендатора.
16. Арендная плата уменьшается на 90% за те дни, когда имело место событие, препятствующее или приводящее к невозможности использования помещения (полностью или в части) и продолжается более 2 (Двух) часов подряд или совокупно в календарные сутки (ограничение доступа в помещение, отключение инженерных систем, прекращение подачи коммунальных, эксплуатационных услуг, электроэнергии). Также за каждый день арендодатель обязан выплатить штраф или неустойку в размере 3,33% за день – 1 216% годовых. Арендодатель не несёт ответственности за отключение/отсутствие электроэнергии или теплоснабжения, если такое отключение обусловлено непреодолимой силой и плановыми или аварийными отключениями коммунальными службами. Но что, если не работают другие системы или доступ ограничен по инициативе третьих лиц? Страшновато – и аренды нет, и штраф маячит довольно серьезный! Впрочем, судебная перспектива взыскания такого штрафа более чем неочевидна, с учетом того, что договор заключается в отсутствие переговоров, существенное снижение такового судом более чем вероятно.
17. Арендатор вправе в одностороннем порядке удержать (зачесть) из причитающейся к внесению Арендной платы, предусмотренные Договором неустойки, штрафы и убытки, подлежащие оплате/возмещению Арендодателем Арендатору. Ужасное условие, но, к сожалению, осуществимое, по сути, речь идет о зачете. Удержание осуществляется при условии уведомления об этом. Пересмотр подобного удержания возможен либо с согласия арендатора, либо в судебном порядке по иску из неосновательного обогащения. Очевидно, что таковой уместно заявить после прекращения договора.
18. Договор считается заключенным на неопределенный срок. Любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при уведомлении за 3 месяца. Это для меня крайне странно. WB принимает помещение, возможно, делает какой-то ремонт, нанимает сотрудников и подписывает договор на неопределенный срок? Возможно, какое-то специальное условие устанавливают в акте приема-передачи? В таком формате условие об индексации только при наличии согласия арендатора не представляется пугающим. Вопрос решается через расторжение договора.
19. Подписание акта возврата, производится Арендатором в течение 5 рабочих дней со дня окончания срока аренды. Формально у арендатора есть пять бесплатных рабочих дней аренды.
20. Помещение подлежит возврату в исправном состоянии с учетом естественного износа. В договоре подробно прописано какие работы арендатор не должен производить (в том числе, устранять затертости стен и полов, устранять сколы и трещины пола, демонтировать перегородки, переклеивать обои, перевешивать светильники, менять двери, менять сантехнику и пр.). Установлен предел по компенсации – 50% от ежемесячной аренды. Вывод. Пункт составлен так, чтобы вернуть помещение, не проводя там вообще никаких работ, зацепиться будет особо не за что.
21. Досрочное прекращение договора арендатором (ускоренное). За 5 календарных дней в случаях (независимо от устранения нарушений и обстоятельств): помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном состоянии; арендодатель препятствует в пользовании или удерживает имущество арендатора; власти закроют помещение более чем на 30 календарных дней подряд (а-ля ковид) или здание будет признано самовольной постройкой.
22. Досрочное расторжение договора арендатором (стандартное). Уведомление за 30 календарных дней до даты такого отказа. У арендодателя такое право отсутствует даже при нарушении арендатором условий договора - либо по уведомлению за 3 месяца, либо в суде при существенных нарушениях условий договора.
23. Подсудность. Арбитражный суд Московской области (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) или в Симоновском районном суде г. Москвы (для физических лиц). Крайне неудобно для регионов.
24. В случае, если Арендодатель является физическим лицом, то обязанность по удержанию и перечислению налога на доходы физических лиц лежит на Арендаторе. Ставка аренды включает в себя подоходный налог.
25. Зоны балансовой ответственности сторон

• Системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, система дымоудаления, автоматическая установка пожаротушения за арендодателем, кроме смонтированных арендатором при изменении проекта.
• Уборка мест общего пользования, кровли и прилегающей территории, в т. ч. парковки, включая уборку и вывоз снега за арендодателем, уборка помещения за арендатором.
• За ХВС/ГВС арендодатель отвечает до точек подключения в помещении (до смесителей, унитазов), арендатор - от конечных устройств (унитазы, смесители)
• Канализация. От точки подключения в помещении – арендатор.
• Энергоснабжение. Арендатор – от своего ВРУ. Щиток – на арендодателе, отход от щитка кабельных линий – Арендатор
• Вентиляция, кондиционирование. Арендатор обязан не причинять им ущерб. Все обслуживание и работоспособность – за арендодателем.
• Имущество, расположенное за пределами Помещения (фасад, внешняя часть Помещения (входные двери, крыльцо, пандус и т.д.) Содержание и ремонт за арендодателем.

Вот, наверное, и все, на что хотелось бы обратить ваше внимание. 

Итог

• С точки зрения экономических интересов арендодателя договор не представляется рискованным, поскольку всегда есть возможность расторгнуть его, уведомив арендатора за 3 месяца.
• С точки зрения ответственности арендодателя за нарушение условий договора по независящим от арендодателя обстоятельствам, договор представляется крайне опасным.

Выбор всегда за вами!

Напоминаю, что обзор подготовлен по договору на начало декабря 2024 года, со временем договор может серьезно видоизмениться. Указанный обзор не является юридическим заключением, а выражает позицию автора относительно условий договора аренды.

Видите ли вы иные риски в договорах с WB? Пишите в комментариях, пишите в телеграм-канале.

Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com

Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!

За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35

Читайте статьи про других федеральных арендаторов: