«Пятерочка». Договор аренды: за и против

Продолжая разбор договоров аренды арендаторов-федералов, предлагаю остановиться на «Пятерочке». Вообще продуктовые сети - довольно популярный арендатор среди инвесторов, покупающих коммерцию. Это в целом понятно: они стабильны, заходят надолго, платят своевременно. Договоры аренды продуктовиков претерпели серьезные изменения с момента начала их активной экспансии. Но давайте по порядку.

Пятерочка самый понятный для меня продуктовый оператор, просто так сложилось. Взаимодействие с ними по нескольким объектам началось более десяти лет назад, уже истек срок первых договоров. За такой период времени мы успели довольно неплохо сработаться, хотя было всякое, в том числе довольно жесткий прессинг по снижению цены.

На сайте оператора заявлено о 21 тыс. открытых магазинов и 1 млн. покупателей в сутки. Круто, конечно. Работает Пятерочка в основном по прямой аренде, но в последнее время также активно развивает франшизное направление. Если кто-то работает с арендатором по франшизе, поделитесь информацией, интересно.

Требования к помещениям

На сайте компании заявлены следующие требования к помещениям:

• площадь торгового зала от 250 метров;
• соотношение торгового зала к подсобным помещениям в пропорции 80/20, делаем вывод, что общая площадь объекта рассматривается от 312 метров, но я таких маленьких Пятерочек не встречал. Что касается максимальной площади - доводилось сталкиваться с магазинами и немногим более 1 000 кв.метров;
• минимальная ширина торгового зала - 6,5 метров;
• минимальная высота - 2,5 метра;
• требования по электрике - от 49,5 киловатт. На практике мощность рассчитывается от площади магазина;
• отсутствие рядом бизнеса, который препятствует получению алкогольной лицензии.

Добавлю от себя. Пятерочка гибко подходит к выбору помещений, рассматриваются и объекты с подвалом. Арендатор в каких-то случаях забирает площади, которыми в будущем не пользуется (опять же подвалы, которые в силу особенностей объекта нельзя разорвать с первым этажом).

Конечно, должны быть предусмотрены:

• зона разгрузки;
• зона установки холодильного оборудования;
• зона размещения контейнера ТКО.

Помещение должно быть обеспечено определенными мощностями. Часто собственники смотрят только на мощности по электрике и напрасно - в договор будет включено требование по обеспечению определенного объема воды, обращайте на это внимание, поскольку формально это может нарушить обязательства собственника, при довольно серьезной ответственности.

Немного про коммерцию

В период экспансии Пятерочка предлагала неплохие условия контрактов: ставки, индексация, товарооборот. В последнее время ситуация поменялась - и ставки пониже, и индексацию не всегда дают. Обращаю ваше внимание - условия всегда индивидуальны, все зависит от конкретного помещения и желания продуктовиков зайти на объект. Если вы поймаете волну, то сможете подписать договор на выгодных для себя условиях. Примеры этому есть.

Что в Пятерочке плохо, так это каннибализм. Сеть порой пожирает себя, открывая магазины не то, что в шаговой доступности, а фактически друг напротив друга. К чему это приводит? Во-первых, собственник лишается должного товарооборота - сеть ворует покупателей у самой же себя, а страдает собственник объекта. Во-вторых, к вам придут приятные и вежливые ребята и попросят скидку, выручка-то у магазина снизилась. Просить умеют, поверьте, и точки закрывать тоже умеют. И все это не совсем приятно для собственника и не очень честно со стороны арендатора, но таковы реалии.

Кстати про скидки. Менеджеры заточены на снижение аренды, если помещение у вас не в «топе», будьте готовы к постоянному прессингу.

Как плюс можно отметить, что среди инвесторов ГАБы с Пятерочкой неплохо востребованы, продать такой объект можно быстро и прибыльно. Существует целое направление по покупке помещений, подписанию договоров аренды с продуктами (не только, конечно, с Пятерочкой) и последующей продажей. Что же - дело полезное и прибыльное. Только покупать такие объекты всегда нужно с умом, внимательно изучая сам договор аренды и экономическое состояние арендатора на покупаемой точке.

Также важно понимать, что одно дело сдавать помещение площадью до 150-200 метров (вы можете федерала заменить на «простого» арендатора), другое дело магазин 500-700 квадратов. С ростом метража альтернатива арендаторам-продуктам значительно сокращается. Помещение, конечно, можно делить, но это лишние затраты, не всегда технически возможно и не всегда экономически целесообразно.

В целом видим - есть свои плюсы и минусы.

Непосредственно к договору

За более, чем 10 лет договор Пятерочки претерпел существенные изменения. Ранее он был более легкий и менее суровый в отношении арендодателя. Понятно - все набираются опыта и учатся на своих ошибках. Отмечу, что Пятерочка не связана договором так, как, например, «Красное и Белое», у них более широкое поле для манёвра. И это большой плюс для них в частности и в целом для крупных федеральных продуктовых сетей. Если они сильно заинтересованы в помещении (особенно, когда интерес проявляют две и более сетки), вы сможете выжать из них довольно лояльные условия: цена, ответственность арендодателя, индексация, товарооборот и прочее. Пользуйтесь этим! Если же интерес проявляет одна сетка и открытие магазина не принципиально, сильно отторговать Пятерочку по условиям не получится. Но попробовать стоит.

Сам договор проработан детально. Понятно, что в первую очередь он нацелен на защиту интересов арендатора. Думаю, никто другого и не ожидал.

В обзоре договора я постарался остановиться на каких-то существенных моментах, но получилось объемно.

Начнем с приятного.

Плюсы

1. Арендная плата не включает в себя НДС, соответственно при переходе на НДС, НДС будет доплачиваться дополнительно к арендной плате. Нужно отдать должное, Пятерочка расписала пункт по НДС подробно и честно, учтены последние изменения в части возможного попадания упрощенцев на льготный НДС.
2. Компенсируются затраты на отопление, электроэнергию и водоснабжение. Я отнес к плюсам, хотя коллеги в комментариях это к плюсам не относят. Я исхожу из того, что кто-то из федералов и этого не дает.
3. Арендатор самостоятельно согласовывает перепланировку помещения и вносит соответствующие изменения в ЕГРП. От арендодателя потребуется содействие, но в целом механизм неплохой.
4. Арендатор регистрирует договор своими силами и за свой счет. Плюс Пятерочке в карму!
5. Подсудность – по месту нахождения помещения. Нам это и требуется.
6. Самое главное! Привязка к товарообороту при наличии фиксированной части аренды. Обязательное для арендодателя условие при длинных контрактах. Пятерочка это учитывает. Процент считается от товарооборота, очищенного от НДС, помните это сравнивая коммерческие предложения от других операторов, не уверен, но кто-то может вам предложить % от товарооборота с НДС. По моим данным Пятерочка может дать до 6% товарооборота и это неплохо. Если вы стакивались с другими цифрами, поделитесь, пожалуйста, в комментариях, интересно.

Нужно помнить (нейтральные пункты)

1. Арендные каникулы в той версии договора, которая была у меня - один месяц. Честно говоря, думаю, что это индивидуальное условие, зависящее непосредственно от самого помещения. Опять же, ориентируясь на комментарии, для кого-то и два месяца норма, а кто-то против каникул на генетическом уровне.
2. НДФЛ. Налог на доход физических лиц входит в стоимость арендной платы. При сдаче помещения от физлица (такое еще бывает?) нужно это держать в уме.
3. Два месяца на регистрацию договора, срок более, чем достаточный. В противном случае арендная плата уменьшается на 20%. Поскольку арендатор регистрирует договор сам, здесь про те обстоятельства, которые зависят от собственника.
4. В состав товарооборота не включаются ряд доходов, но перечень там стандартный и понятный (например, оплата за услуги операторов сотовой связи).
5. В состав арендной платы входят: плата за пользование земельным участком, зоной разгрузки и путями подъезда к ней, а также парковкой, местами общего пользования, электро- и теплоустановками. Про места общего пользования ниже.
6. Компенсация затрат по коммуналке осуществляется арендатором ежемесячно на основании предоставляемого собственником перечня документов. Перечень понятный, но добавляет арендодателю дополнительный объем работы. С другой стороны, кто сказал, что будет легко? Непредоставление арендатору документов свыше трех месяцев дает право Арендатору платить 80% от арендной платы.
7. Арендатор вправе сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя.
8. Стоимость и объем ремонтных работ согласовываются при подписании договора. Это важно. Стоимость ремонтных работ имеет прямое отношение к ответственности арендодателя, поэтому внимательно относитесь к этим разделам.
9. Арендатор вправе заключать прямые договоры по поставке энергоресурсов, что неплохо. Но в приложении к договору приводится перечень документов, которые должен предоставить арендодатель. Проверяйте его актуальность и исполнимость на момент подписания.

К неприятному.

Минусы

1. Отсутствие обеспечительного платежа. Да, многие федералы грешат, что делать.
2. Оплата фиксированной арендной платы – до 15 числа текущего месяца, что не очень при отсутствии обеспечительного платежа.
3. В состав арендной платы входят: плата за пользование местами общего пользования, местами для размещения вывесок, местами для размещения контейнеров, местами/площадкой для установки охладителей (конденсаторов). В ряде случаев это может быть критично для собственника помещения, например, сейчас пересматривается подход собственников жилых домов по плате за использование мест общего пользования, куда могут попасть и рекламные вывески, и места для установки охладителей.
4. В состав арендной платы входят эксплуатационные расходы на содержание здания и общего оборудования в нем. Другими словами, арендатор не компенсирует затраты собственника на содержание жилья (эксплуатационные расходы в нежилых зданиях). По моему опыту - Пятерочка может на себя взять затраты на уборку части территории.
5. Договором установлен максимальный уровень компенсации затрат на коммунальные услуги в случае невозможности установки/отсутствия в помещении приборов учета. Так себе история. Вам насчитают 100тр, а перевыставите только 50тр. Понимаю, что случаи исключительные, но все же.
6. Арендодатель гарантирует обеспечение помещения коммунальными услугами, сезонным отоплением, которое будет обеспечивать температуру в соответствии с требованиями законодательства РФ. Проблема, которой подвержены большинство федералов. Собственник не является поставщиком энергоресурсов, он не может влиять на температуру теплоносителя (к тому же, при перепланировке и ремонте могут быть внесены изменения, которые технически не позволят поддерживать требуемые параметры температуры). Ответственность при длительном нарушении суровая!
7. Арендодатель гарантирует обеспечение свободного доступа в помещение сотрудникам и посетителям, использования ими зоны разгрузки и путей подъезда к ней в круглосуточном режиме. Все эти обстоятельства могут не зависеть напрямую от арендодателя, более того, если магазин расположен в жилом доме шансы столкнуться с проблемами крайне высоки. Ответственность арендодателя суровая!
8. Арендодатель гарантирует устранение препятствий в получении арендатором коммунальных услуг в срок не позднее 4 часов с момента уведомления об их возникновении, если они не связаны с регламентными работами сетевых организаций или устранением ими аварий. Это нереальные сроки.
9. Арендодатель обязуется без предварительного письменного согласия арендатора не осуществлять реконструкцию и/или капитальный ремонт здания, инженерных сетей, если такие действия могут создать препятствия в пользовании помещением, в т.ч. местами общего пользования, зоной разгрузки, подъездными путями. Опять же – это не всегда зависит от собственника помещения, решение о капительном ремонте принимается жителями дома. Зачем такие порой неисполнимые условия засаживать в договор?
10. Арендодатель гарантирует надлежащее техническое состояние кровли в случае расположения кровельной конструкции (ее части) непосредственно над помещением. Арендодатель должен в короткие сроки устранять недостатки кровли. Ответственность – в снижении арендной платы до 70% (деятельность магазин продолжает) до 1 000 рублей в месяц (деятельность магазина приостановлена). Понятно, если кровля – зона ответственности собственника помещения, а если это общее имущество дома (в большинстве случаев так и есть)? Нужно либо менять этот пункт, либо быть к этому готовым.
11. Неисполнение предоставленных Арендодателем по Договору гарантий/заверений дает право оплачивать 70% от аренды. Внимательно изучайте перечень гарантий и заверений, их много, я перечислил лишь часть.
12. Арендатор вправе самостоятельно устранить нарушения и в одностороннем порядке зачесть сумму расходов в счет оплаты арендной платы. Неприятный пункт.
13. При осуществлении арендодателем или аффилированным с ним лицами деятельности, препятствующей получению алкогольной лицензии или торговли табаком даёт право арендатору снизить размер арендной платы до 80% или расторгнуть договор с применением санкций (штраф в размере ремонта, компенсация убытков). Логично, но об этом нужно помнить, поскольку это накладывает определенные ограничения на сдачу в аренду ваших соседних помещений.
14. За неисполнение обязанности по передаче помещения в срок - неустойка в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки. Об этом важно помнить, например, когда объект находится в процессе строительства или у вас есть определенные обязательства, выполнить которые вы должны до передачи помещения.
15. За передачу помещения или его части в аренду иному лицу арендодатель обязан выплатить арендатору штрафную неустойку в размере 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. Речь идет опять же про передачу помещения по акту Пятерочке в будущем, не в момент подписания договора. Видимо, рассматривается ситуация, когда собственник подпишет договор аренды не только с Пятерочкой, но и с третьим лицом. Положим, кто-то предложил лучшие условия, собственник решил подписать второй договор аренды. За это придется заплатить и не только штрафам. Делать так, конечно, не нужно.
16. Срок договора в моем случае - 7 лет. В целом неплохо на фоне КиБ и Апреля. Но ситуация нынче не сильно стабильная. Какие сроки предлагают вам?
17. Арендатор вправе от договора отказаться в любой момент (уведомление за два месяца, в ряде случаев – за 10 рабочих дней), арендодатель – только при существенном нарушении договора в судебном порядке, условие фактически недостижимое.
18. Договором предусмотрена процедура возмещения имущественных потерь (затраты на ремонт, перепланировку, выкуп мощностей, затраты субарендатора и пр.) арендатора в порядке ст. 406.1. ГК РФ. Это жесткий для арендодателя пункт. Возмещение потерь не обязательно связано с нарушением обязательств со стороны арендодателя или вины арендодателя. Просто определенные обстоятельства наступили – компенсируй потери, дальше сам разбирайся. Такая процедура помимо всего прочего применяется в случае запрета использования зоны разгрузки или зоны установки холодильного оборудования. Напомню, если помещение расположено в жилом доме, получить «бан» на использование, например, фасада под размещение холодильного оборудования легче лёгкого. А размер и порядок взыскания ответственности пугают!
19. Ущерб (то же, что и имущественные потери) также придется возмещать в случае наступления ряда обстоятельств по смыслу договора не всегда находящихся в зоне влияния арендодателя: возникновение препятствий в пользовании помещением, приостановление по суду деятельности, в связи с превышением допустимого уровня шума от использования зоны разгрузки и пр. Вот в целом-то понятно, что, если арендатор помещением пользоваться не может по объективным причинам, договор арендатор вправе расторгнуть. Но нельзя же все потери в арендодателя направлять!
20. Амортизация затрат на ремонт (с целью уменьшить ответственность арендодателя во времени) с течением срока договора в типовой версии договора не предлагается. Плохо. Весь срок договора над собственником как дамоклов меч будет висеть неустойка в сумме ремонтных работ в полном объеме.
21. Разграничение балансовой ответственности (ответственности за эксплуатацию) прописаны в договоре довольно подробно, что хорошо. В целом границы расставлены логично. Но вот балансовая ответственность по теплу максимально завешена за арендодателем: все трубопроводы и находящаяся на них запорная и регулирующая арматура, отопительные приборы и приборы учета системы отопления. Это плохо. По воде и электрике вроде как стандартно. Также внимательно изучайте требования по обеспечению помещения системами противопожарной защиты (дымоудаление, пожаротушение, сигнализация, оповещение, огнезащита), не подписывайтесь под тем, что исполнить не в состоянии.
22. Индексация. В типовой версии договора отсутствует. Все зависит от желания Пятерочки зайти в ваше помещение. Но пункт в нынешних реалиях критичный. Частично риск перекрывается привязкой к товарообороту.

Такой получился обзор. Обращаю ваше внимание, что это мой личный взгляд на позиции договора и мое субъективное трактование его норм. Далеко не все позиции договора отражены в статье. Положения договора в каждом конкретном случае могут отличаться, будьте внимательны!

Итого

Взаимодействие с Пятерочкой имеет ряд положительных моментов: адекватность исполнителей, договороспособность, возможность частичной корректировки договора, хорошие ставки, относительно вменяемые сроки, наличие товарооборота, востребованность таких объектов у инвесторов. Основные проблемы договора и риски собственника -это отсутствие индексации и повышенная ответственность арендодателя за вещи, которые находятся вне зоны его влияния.

Я призываю вас делать свой выбор осознанно - понимайте то, под чем вы подписываетесь, внимательно изучайте текст договора, привлекайте профильных специалистов!

Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com

Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!

За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35

#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды

Читайте статьи про других федеральных арендаторов:

Fixprice. Нужен ли нам такой арендатор?

Обзор договора аренды с Wildberries

Страшная правда про договор аренды «Красное и белое»