Многие читатели канала при обсуждении статей упоминают договоры с алкогольными магазинами «Красное и Белое» (КиБ). Тема наболевшая, затронула многих.
По информации, которую я нашел в интернете, количество действующих магазинов в России превышает 17тыс. Цифра впечатляет! Значит такое количество арендодателей сделали свой выбор в пользу этого арендатора.
Давайте попробуем разобраться - с чем может столкнуться собственник помещения, подписывая контракт с КиБ.
Обзор представляет из себя смесь моего видения особенностей самого арендатора, технических характеристик, предъявляемых к объектам аренды, и выжимок непосредственно из договора.
Касаемо договора: я постарался остановиться только на более значимых моментах, хотя не всегда это у меня получалось. Разбор произведен на основании договора на конец 2024 года.
Начнем с позитивного.
Плюсы (белое)
- Расположение помещений. КиБ может арендовать помещение в довольно унылых локациях. Я считаю, это одно из основных локомотивов развития сети. В свое время, когда рынок аренды находился в не самом своем лучшем состоянии, КиБ помог многим собственникам решить проблему сдачи объекта.
- Неплохие ставки по аренде. На сегодняшний день КиБ держит довольно высокую планку, что подкупает потенциальных арендодателей.
- Компенсация затрат на коммуналку, электроэнергию и вывоз ТКО (КиБ самостоятельно решает вопрос вывоза мусора). Не все федералы предлагают такой набор переменной части арендных площадей. Прочитайте мои обзоры на Fixprice и Wildbarries, у них дела обстоят хуже (ссылки в конце статьи).
- Площадь. На сайте компании заявлено, что рассматриваются помещения от 80 до 400 метров. Довольно таки неплохой диапазон.
- Невысокие технические требования к помещению. Опять же на сайте КиБ заявлено два требования: мощность электроэнергии не менее 15 киловатт и высота потолков от 2,5 метров. В договоре каких-то дополнительных требований я не увидел.
- Платежеспособность. Сам лично я не имел опыта взаимодействия с этой сетью, но жалоб со стороны коллег не слышал. Были какие-то перебои с коммуналкой, но не с основной частью аренды. Ну и как ответчик в суде КиБ, думаю, не должен вызывать никаких сомнений, деньги на счетах у организации должны быть, если глобально ничего в стране не поменяется или народ разом не перестанет пить (было бы неплохо).
- Непосредственно к договору:
- Ответственность за согласование с уполномоченными государственными и муниципальными органами размещения вывески лежит на арендаторе. У ВБ, например, немного другой подход.
- Арендодатель обязуется не ограничивать использование арендатором мест общего пользования, автопарковок, зон разгрузки/погрузки, не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению. Это пункт лежит в зоне влияния самого арендодателя в отличие от формулировки обеспечивать беспрепятственный доступ к местам общего пользования…..
- Регистрация договора осуществляется за счет арендатора. Ух ты!
Вот такой «обширный» список у меня получился! А что же с минусами?
Минусы (красное)
- Сфера деятельности компании. Давайте признаемся - алкоголь не самый правильный вид бизнеса и, общаясь с рядом собственников, я сталкиваюсь с тем, что люди в принципе не готовы рассматривать арендаторов с таким направление деятельности.
- Ответственность за подачу энергоресурсов и коммунальных услуг сохраняется за арендодателем. Договором предусмотрено право арендатора заключать прямые договоры, пользуется ли КиБ этим правом сказать не могу.
- Обязанность по благоустройству территории сохраняется за арендодателем.
- Арендодатель обязан обеспечивать беспрепятственный доступ в помещение арендатора (сотрудников, посетителей и клиентов). Это всегда проблемный пункт в работе с сетями. Не всегда возможность обеспечивать такой доступ есть у собственника, ограничение доступа может происходить по воле третьих лиц (ремонтные работы, разборки по использованию земельного участка и пр.).
- Арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке и переустройству помещения, не затрагивающих несущие конструкции. Ни про какие проекты речь, понятно, не идет.
- Арендодатель обязуется обеспечить климатический (температурный) режим в помещении не менее +18С. Во-первых, зачастую это не зависит от арендодателя, во-вторых, перепланировку и ремонт арендатор выполняет самостоятельно (смотри пункт выше) и, уверен, никто не заморачивается проектированием систем отопления при выполнении такого ремонта (а ремонт и планировка напрямую может отразиться на климате в помещении, проверьте, например, зашив радиаторы декоративной решеткой или выгородив одно помещение без батарей). Пункт для арендодателя фактически невыполнимый.
- Арендодатель обязуется ежегодно проверять техническое состояние инженерных сетей перед отопительным сезоном, проводить планово-предупредительные ремонтные работы инженерных сетей теплоснабжения объекта, в случае необходимости проводить обследования кровли помещения и пр. Понятно, что это сфера ответственности управляющей компании. И мы знаем как управляющие компании свои обязанности выполняют. А отвечать за все перед арендатором будет собственник.
- Арендодатель обязуется не заключать договоры аренды с третьими лицами, если такое соседство не допускает розничную продажу алкогольной продукции. Требование логичное, но если у вас в собственности есть соседние помещения, вы будете ограничены в сдаче их в аренду под деятельность, несовместимую с торговлей алкоголем. Штраф за нарушение этого обязательства - 500тр плюс возмещение затрат на ремонт помещения и иных затрат арендатора.
- Арендодатель обязан уведомить арендатора в письменной форме не менее чем за 30 календарных дней до планируемого совершения любых действий в отношении помещения (продажа, дарение, передача в залог и пр.). Странное требование, усугубляющее и так непростую жизнь собственника коммерческой недвижимости.
- Арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на покупку помещения. Не знаю, выкупают ли КиБ помещения, но условие крайне неудобное.
- В случае если арендодатель будет признаваться плательщиком НДС, арендная плата будет включать сумму НДС. Ну это не честно! Арендатор просто в таком случае получит экономию в размере НДС, а у собственника на эту сумму уменьшиться арендная плата. С учетом того, что многие упрощенцы вылетают сейчас на НДС, история так себе.
- В случае невыполнения арендодателем обязанностей по договору (любых??), арендатор вправе приостановить, и не начислять, и не оплачивать арендную плату до исполнения Арендодателем своих обязательств по настоящему договору, вне зависимости от того осуществлял Арендатор, в период приостановки, торговую деятельность или нет. Без комментариев, посмотрите лишь часть обязательств, которые я вынес в статью, этих пунктов в договоре гораздо больше.
- В случае досрочного прекращения действия договора по вине арендодателя, арендодатель обязан возместить стоимость ремонтных работ, выполненных Арендатором.
- В случае просрочки передачи помещения со стороны арендодателя или невозможности начала работы универсама по причинам, зависящим от арендодателя, арендодатель уплачивает арендатору пени в размере 1 % от постоянной части месячной арендной платы за каждый день просрочки, т.е. 365% годовых.
- Арендатор вправе не платить арендную плату, если не имел возможности пользоваться помещением вследствие невыполнения обязательств арендодателем; по причине запрета (временного запрета) деятельности по вине арендодателя; несоответствия деятельности арендатора виду разрешенного использования земельного участка и/или здания, препятствующих использованию помещения по целевому назначению. Самое неприятное - при прекращении деятельности и расторжении договора по этим обстоятельствам, указанным в данном пункте, арендодатель обязан возместить убытки арендатору, в том числе, стоимость ремонтных работ. Из всего этого списка больше всего напрягает вид разрешенного использования земельного участка. Во-первых, на момент подписания договора КиБ и сами могут проверить этот вид; во-вторых, вид разрешенного использования может быть изменен без участия собственника помещения (точнее, он может об этом просто не знать или не сможет повлиять на решение об изменении). Почему собственник должен нести эти риски?
- В случае проведения арендодателем капитального ремонта без согласования с арендатором, арендодатель возмещает арендатору убытки, вызванные проведением указанного ремонта и/или приостановлением торговой деятельности арендатора, перемещением оборудования, товара, простоем персонала и прочее, а также несёт ответственность в соответствии с договором. Важно понимать, что на решение о капитальном ремонте объекта в большинстве случае арендодатель повлиять просто не сможет (такое решение будет принято, например, на общем собрании жилого дома). Как эту норму в этом случае будет использовать арендатор непонятно, но звучит пугающе.
- Арендатор вправе в любой момент до принятия помещения по акту приема-передачи досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Вы подписываете договор, снимаете помещение с рекламы, а арендатор просто берет и отказывается от договора.
- Начисление постоянной части арендной платы начинается с момента начала торговой деятельности арендатора. Интересно. Сколько они будут делать ремонт и получать лицензию непонятно. Все это время вы будете сидеть только с компенсацией переменной части.
- Внимание! Начинается самое интересное! Индексация только по соглашению сторон. Это значит, что индексация договором не предусмотрена, изменение цены в течение срока действия договора возможно лишь при согласии арендатора. Более того, все это усиливается формулировками в договоре, чтобы снять вообще хоть какой-то намек на возможность изменения цены, например: «Одностороннее изменение постоянной части арендной платы Договором не предусмотрено и не допускается. Стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй Стороны на изменение размера арендной платы трактуется Сторонами как не достижение Сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы». Более того, КиБ яростно защищает себя от проведения индексации аренды в суде, «убивая» формулировки предыдущих своих договоров, где теоретическая возможность индексации существовала. Для них эта история даже не подлежит обсуждению.
- И вишенка на торте! Срок аренды - 20 лет! Готов ли КиБ снизить этот срок сказать не могу, но, полагаю, что если и снизит, то не на много. При этом у арендатора сохраняется право одностороннего внесудебного отказа от договора аренды по уведомлению за один месяц (в ряде случаев и за 10 дней); у арендодателя такого права не существует, соответственно, расторжение только через суд и только при существенном нарушении условий договора арендатором.
Ну как-то так.
Итого
Договор аренды с КиБ содержит довольно серьезный перекос в сторону арендатора. Подлежит ли он какой-то серьезной корректировке? Не думаю. Основные проблемы договора лежат в повышенной ответственности собственника и в ущемлении экономических интересов арендодателя: при сроке договора в 20 (да, даже и в 10) лет и при отсутствии индексации и привязки к товарообороту вы «покупаете» себе потенциальную проблему.
Я не призываю отказываться от подписания договора аренды с КиБ, ситуации бывают разные (как-то ведь они открыли 17тыс. магазинов). Я призываю вас делать свой выбор осознанно - понимайте то, под чем вы подписываетесь!
Поделитесь своей историей - почему вы подписали договор с КиБ?
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
Читайте статьи про других федеральных арендаторов: