Что не так с договором аренды аптеки «Апрель»?

Поговорим про весну. Точнее про аптеки. Точнее про аптеки «Апрель». 

Как заявлено на сайте компании, аптечная сеть «Апрель» — это 24 года безупречной работы на рынке фармритейла, более 8600 аптек в 77 регионах России и более 25 миллионов активных карт лояльности! Помимо лекарственных средств в аптеках сети широко представлены биологически активные добавки, изделия медицинского назначения, гомеопатические средства, средства гигиены, лечебная косметика, детские товары. Аптечная сеть "Апрель" активно развивается и приглашает к сотрудничеству новых партнеров!

Звучит неплохо!

Требования к помещениям для аренды (представлены на официальном сайте оператора).

• автономное помещение на 1-м этаже, на первой линии застройки, с отдельным входом, либо возможность создания отдельного входа;
• расположение – в основных пешеходных зонах, вблизи остановок общественного транспорта, в спальных районах рядом с продуктовыми супермаркетами;
• общая площадь – от 50 до 150 кв.м., площадь торгового зала — не менее 40 кв.м.наличие воды, канализации, отопления, с/у- обязательно;
• пол в помещении расположен на уровне асфальта, перепад высоты желателен не более 5 ступенек;
• фасад помещения хорошо обозрим для пешеходов и автомобилистов;
• обязательно наличие всех правоустанавливающих документов на арендуемое помещение.

Ну что! Тоже все понятно и вполне себе достижимо для многих владельцев нежилых помещений. Что может быть лучше такого арендатора?

Дьявол в деталях

Но как оказалось не все так по весенне радужно как могло показаться вначале. При заходе аптек в наш регион, я впервые познакомился с их политикой развития. Она чем-то напоминает подход «Красное и Белое». Суть этого подхода – долгосрочные договоры аренды при полном отсутствии или минимальной индексации арендной платы. Лично для меня это является определенным триггером, подписывать такие контракты в нашей стране страшновато. По моему мнению развитие этих аптек должно было зайти в тупик. Но я ошибся. Количество точек в моей регионе постоянно прирастает. Более того, «Апрель» открывается в таких локациях, которые, с моей точки зрения, не имеют особых сложностей со спросом со стороны потенциальных арендаторов. Ну что же! Хозяин – барин!

Теперь непосредственно к договору

В целом договор довольно-таки простой и понятный, без каких-то глобальных перегибов. Давайте посмотрим что к чему. Обращаю ваше внимание, что обзор отражает мое сугубо личное мнение, текст договора может меняться или не совпадать с договорами по всем объектам арендатора. Будьте внимательны при подписании договора.

Технические обязательства

1. Арендодатель гарантирует постоянное снабжение объекта в требуемом арендатором количестве холодной и горячей водой (странная формулировка, это, например сколько?), электроэнергией (мощностью не менее 15 кВт), отоплением, канализацией и другими необходимыми коммунальными услугами.
2. Арендодатель должен обеспечить температурный режим для холодного периода года в пределах 22-24°С, температурного режима для теплого периода года в пределах 23-25°С. Хотелось бы знать – как собственник это сможет обеспечить, окна зимой заклеивать?
3. Ремонт и обслуживание коммуникаций производится за счет арендодателя. Акт разграничения балансовой ответственности сторон в типовой версии договора предусмотрен не был, что не совсем удобно для дальнейшего взаимодействия сторон, тем более, что взаимоотношения арендатором запланированы ну о-о-о-о-очень длительные.
4. Арендодатель обязуется не производить капитальный ремонт и иные строительные работы на объекте без письменного согласия арендатора. Все федеральные сети стремятся включить это условие в договор. Как его исполнять, если решение о капитальном ремонте примут собственники дома?
5. Арендодатель обязуется оказать содействие арендатору в размещении вывески на фасадной части здания, в том числе получить при необходимости требуемые согласования управляющей компании, собственников МКД, компетентных государственных органов. Неудобный для собственника пункт.
6. Арендодатель обязуется произвести демонтаж имеющейся пожарной и охранной сигнализации либо арендатор демонтирует ее сам без последующего восстановления и компенсации. Нестандартно, конечно, но терпимо.
7. Арендатор вправе самостоятельно разместить и обслуживать противопожарные системы и кондиционеры. По истечении договора обязан их демонтировать.
8. Арендатор вправе установить на объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях размещения аптеки.

Общие обязательства и ответственность

1. Арендодатель обязан уведомить арендатора не менее чем за 30 дней до планируемого совершения любых действий по распоряжению помещением (продажа, обременение, залог, дарение и пр.). В случае продажи объекта арендатор имеет преимущественное право покупки. Нехорошее и ненужное условие, сковывающее собственника. Ответственность прописана странно – размер арендной платы снижается до 80% до момента направления уведомления.
2. Арендодатель не имеет права предоставлять свои помещения для размещения аптек в здании, где расположено само помещение, и в близко расположенных с помещением зданиях. Что значит близко? Не раскрыто, требует уточнения. Ответственность суровая и возрастающая - от 500тр с постоянным увеличением и требование устранить нарушение. Лучше не нарушать.
3. Обязанность по государственной регистрации договора – за арендодателем.
4. Арендодатель обязан внести в виды своей деятельности (ОКВЭД) деятельность по сдаче собственного имущества в аренду. Первый раз сталкиваюсь с таким требованием. Чем оно обосновано сказать не могу. Есть у кого-то понимание – какие риски у арендатора?
5. Субаренда под банкоматы, терминалы оплаты, а также для реализации определенных групп товаров (оптика, ортопедия) осуществляется без дополнительного письменного согласования с арендодателем.
6. За непредоставление объекта в сроки, предусмотренные договором, арендодатель уплачивает арендатору штраф в размере 500тр. Будьте осторожны в случаях, когда передача объекта зависит от третьих лиц (застройщика, старого арендатора и пр.).
7. В случае нарушения заверений (гарантий), несоответствия их действительности, а также неисполнения обязательств по договору аренды, арендодатель обязуется возместить арендатору убытки (имущественные потери), причиненные недостоверностью таких заверений в порядке ст.406.1 ГК РФ. Режим ст.406.1 ГК РФ предусматривает режим возмещения потерь, независимо от вины арендодателя, но по смыслу статьи размер имущественных потерь должен быть сторонами определен. В самом договоре я этого не увидел. Скорее всего регулируется каким-то дополнительным документом. Пункт крайне негативный для собственника, подписываться под таким не рекомендуется.
8. Подсудность – по месту нахождения ответчика. Крайне неудобно для арендодателя. Юридический адрес арендатора – Краснодар. Ну история так себе.

Арендная плата

1. В случае, когда арендодатель является плательщиком НДС, сумма постоянной части арендной платы включает в себя НДС. Так не честно: у арендодателя возникает риск уменьшения арендной платы при возникновении НДС. Такой риск сейчас повышен с учетом налоговых нововведений 2025 года (читайте про это отдельную статью). У арендатора же сумма аренды просто автоматически уменьшится.
2. В случае увеличения арендуемой площади помещения после подписания договора, ввиду изготовления технической документации на арендуемое помещение, перерасчет постоянной части арендной платы в большую сторону не производится. Вообще арендная плата не должна пересчитываться и в меньшую сторону, поскольку аренда установлена за помещение в целом, а не за кв.метр, но формулировка напрягает, рекомендуется поменять.
3. Дополнительно арендатор компенсирует тепло, воду и электроэнергию. Содержание жилья, капитальный ремонт в объем компенсации не входит. Также арендатор самостоятельно заключает договор на вывоз мусора.
4. Индексация в моем случае была предусмотрена по соглашению сторон. Частота - не более 1 раза и не ранее, чем с четвертого года начислений постоянной части арендной платы. Размер индексации - на процент официального уровня инфляции по данным Росстата РФ за предыдущий календарный год, но не более, чем на 5 %. Вообще по соглашению сторон значит, что провести индексацию без воли арендатора не получится. При этом коллеги говорят, что можно получить и безусловную (без согласия сторон) индексацию, но не каждый год и ограниченную 5%. Также есть интересное условие, что увеличение годового официального уровня инфляции за предыдущий календарный год, на 20% и более, приравнивается к форс-мажорным обстоятельствам, в связи с чем размер постоянной части арендной платы может быть увеличен арендодателем до рыночно обоснованного уровня территориальной ставки арендной платы. Изменение ставки постоянной части арендной платы оформляется опять же путем заключения дополнительного соглашения и вступает в силу с даты заключения такого соглашения. Неоднозначная формулировка. Сказать однозначно, что получится провести индексацию нельзя, хотя шансы есть.

Срок

1. Арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом арендодателя за 30 дней. У арендодателя такого права нет.
2. Арендатор имеет преимущественное право аренды, что означает приоритет Апреля при аренде помещения на новый срок. Подробнее о преимущественном праве читайте в отдельной статье (ссылка в конце статьи).
3. Срок договора – 25 лет. Четверть века! Однако! Такие сроки встречал только у международных операторов общепита (Мак, КФС). По моей информации стандартный срок может быть снижен аптекой до 15 лет, возможно и больше, но я с таким не сталкивался. Также установлена процедура автоматической пролонгации договора на такой же срок – с этим нужно быть очень осторожным. Есть риск продлиться на очередной срок, срок, как мы видим, очень длительный.

Что в остатке

В остатке довольно странная, на мой взгляд, стратегия развития. Точнее странная она должна быть для арендодателя. А что может быть странного для арендатора при 25-летнем контракте? Контракте, из которого сам арендатор может выйти в любой момент. Контракте, который либо не предусматривает индексацию, либо предусматривает ее на минимальных параметрах. Для арендатора как раз все отлично!

На этой позитивной ноте обзор договора аренды аптеки «Апрель» предлагаю считать завершенным! Подписывайте договоры аренды с умом! Удачи вам и весеннего настроения!

Пишите в комментариях - обзоры каких арендаторов вы бы хотели видеть на канале?

Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com

Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!

За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35

#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды

Читайте статьи про других федеральных арендаторов:

Fixprice. Нужен ли нам такой арендатор?

Обзор договора аренды с Wildberries

Страшная правда про договор аренды «Красное и белое»

«Пятерочка». Договор аренды: за и против

Читайте статью про преимущественное право аренды

Договор аренды магазина закончился, а поменять арендатора не получается