Предварительный договор аренды магазина

Вот вам такая ситуация. Инвестор приобрел нежилое помещение в строящемся жилом комплексе. Цель - сдавать его в аренду. Дабы не терять времени, решил найти себе арендатора заранее, до ввода дома в эксплуатацию и приемки помещения. Стадия строительства для нас значения не имеет: это может быть как котлован, так и финишные работы. Главное - собственником этого помещения инвестор еще не стал. Итак, арендатор найден и готов застолбить помещение. Вопрос - каким договором в данном случае нужно регулировать отношения сторон? Многие выбирают предварительный договор аренды. Берусь утверждать, что это не совсем правильное решение. Давайте разберемся.

Рассмотрим вкратце - что же из себя представляет предварительный договор аренды нежилого помещения.

Суть предварительного договора

В предварительном договоре стороны устанавливают обязанность заключить в будущем договор аренды, т.е. принимают на себя промежуточное обязательство. Соответственно, у нас не возникает никаких обязательств из договора аренды - обязательства передать помещение, оплачивать арендную плату и пр. У нас есть лишь обязательство подписать договор аренды. Самостоятельных экономических отношений предварительный договор не создает.

Форма предварительного договора

Предварительный договор аренды нежилого помещения подписывается в той же форме, что и основной договор аренды - в простой письменной. Государственная регистрация предварительного договора при долгосрочной аренде (не менее одного года) - не требуется.

Срок заключении основного договора

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Последствия уклонения от подписания основного договора

Если сторона уклоняется от заключения договора аренды, другая сторона вправе через суд требовать его заключения и/или требовать компенсации причиненных уклонением убытков. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Переходим к более интересным вещам. Зачем вообще стороны подписывают предварительный договор аренды?

Причины подписания предварительного договора

1. Помещения не существует, объект находится в стадии строительства. Описанная в начале статьи и довольно распространенная ситуация.
2. Объект договора не находится в собственности арендодателя на момент подписания договора аренды. Само помещение существует и планируется к приобретению. Соответственно, собственником (владельцем) помещения арендодатель пока не является, но двигается в этом направлении.
3. Не согласованы существенные условия договора аренды, т.е. условия, без которых по закону заключение договора невозможно. В отношении аренды нежилых помещений - это предмет (помещение) и цена (размер арендной платы).
4. Не согласованы принципиальные для сторон условия договора, например, помещение требует ремонтных работ, на момент подписания договора стороны не могут определить их объем/стоимость/за чей счет.
5. На момент подписания договора в отношении помещения подписан договор аренды с другим арендатором.

Эти причины для сторон могут быть и иными. Но суть их сводится к тому, что стороны либо не согласовали все условия, либо объект аренды пока находится вне контроля арендодателя (не создан или не приобретен).

Главный вопрос - а зачем сторонам промежуточное обязательство в виде предварительного договора?

И на этот вопрос у меня ответа нет. Все перечисленные выше причины подписания предварительного договора (кроме пункта 3) снимаются подписанием договора аренды. Блокировкой для заключения непосредственно договора аренды служит отсутствие согласования существенных условий договора аренды: не определено помещение и не согласована арендная плата.

Что рекомендуется делать

1. Строительство объекта. Подписываем договор аренды будущей вещи.
2. Отсутствие у арендодателя собственности на объект в момент подписания договора (объект планируется к покупке). Подписываем договор аренды будущей вещи.
3. Не согласован предмет договора аренды. Сложно себе представить такую ситуацию, но, например, арендатор не выбрал конкретное помещение в составе строящегося ТЦ, и у него есть приоритетное право после анализа площадки выбрать место и площадь помещения. Подписываем предварительный договор, регламентируем порядок и сроки определения помещения.
4. Не согласована цена договора аренды. Например, стороны условились вывести цену, исходя из среднерыночных цен на момент ввода объекта в эксплуатацию. Подписываем предварительный договор, регламентируем порядок и сроки согласования цены.
5. Не согласованы принципиальные условия. Подписываем основной договор, в котором указываем порядок и сроки согласования указанных условий. Подробно описываем, что будет, если условия не согласуют.
6. Подписан договор с другим арендатором. Подписываем основной договор аренды, учитывая условия действующего договора.

Преимущества основного договора

1. Убираем промежуточный этап. В случае уклонения от исполнения предварительного договора вам придется сначала требовать через суд заключения основного договора, в последующем решать вопрос (возможно в судебном порядке) в части исполнения самого договора аренды.
2. У сторон возникают права и обязанности по основному договору. Обязанность передать помещение, обязанность оплачивать арендную плату и пр. Уклонение от исполнения этих обязательств дает сторонам более сильные и оперативные инструменты защиты, нежели в предварительном договоре. Договор аренды - более безопасный инструмент как для арендатора, так и для арендодателя.
3. Экономим свои силы и бумагу. Составление предварительного договора - дополнительный объем работы. Зачем его делать?

Итого

За редким исключением я не вижу никакого смысла в подписании предварительного договора. Подписывайте правильные контракты, защищайте себя и свои интересы. Если вы видите иные причины подписания предварительного договора - пишите в комментариях, пишите в телеграм-канале.

Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com

Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!

За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35