В декабре Валерий Лукинов, основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент», провел опрос среди девелоперов, инвесторов и экспертов.
Цель - представить, каким будет 2025 год и куда двинется рынок.
Участников просили ответить на несколько вопросов. Как адаптироваться к переменам? Кто выиграет на текущем рынке? Какие активы и какие инвестиционные инструменты вы считаете перспективными в загородке?
Набор ответов получился достаточно пестрым - в зависимости от региона, рыночного сегмента и т. д. И это правильно: универсальных рецептов нет, однако некоторые закономерности из этого ассортимента вырисовываются.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет»:
- Мы входим в режим разумной экономии, где каждый квадратный метр и рубль на счету. Покупатели ждут энергоэффективные и качественные дома, но с адекватным ценником.
Девелоперам стоит использовать более доступные, но современные материалы, внедрять модульные решения и предлагать готовые продукты с минимальными затратами на доработки и без дополнительных вложений от покупателя.
Покупатели всё чаще выбирают готовые дома под ключ. В тренде компактные, но функциональные проекты площадью 80–120 кв. м. В выигрыше будут компании, которые смогут предложить такие проекты в доступном сегменте.
2025 год, скорее всего, принесёт новую программу для ИЖС, последние четыре года показали, что ипотека — это основной инструмент для развития строительного бизнеса.
На форуме Сбербанка прозвучала идея о расширении строительства загородки и создании выбора для покупателей между квартирой и домом, что станет важным драйвером рынка.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
- Прежде всего надо признать и принять реальность, отбросить лишние надежды. Период высокой турбулентности - это надолго. Не надо пытаться строить стратегию, исходя из того, что вот, «ключ» снизится - тогда и заживем. Уже сейчас надо резать затраты и минимизировать процентную нагрузку.
Выиграют те, кто успел быстро перестроиться. Есть ощущение, что те, кто инвестирует «для себя», будут фокусироваться на приобретении земли и растягивать сроки строительства. К сожалению, мы откатываемся назад, к предыдущему уровню развития рынка. Строить и продавать готовое - невыгодно. И покупать не будут - из-за недоступности кредитов.
Спекулятивные инвестиции - построить дом для перепродажи - при высоких ставках не работают вообще. Строить для извлечения рентного дохода можно, но при условии использования только собственных средств или привлеченных средств клиентов.
Строительство загородных объектов для сдачи в аренду имеет перспективы, на территориях с сильными центрами притяжения и приличной инфраструктурой. (От СПА до школ и садиков).
Я верю в загородную доходную недвижимость, потому что внутренний туризм неизбежно будет развиваться. Но! Есть сильная потребность в профессиональных УК для управления такими объектами. УК, которые умеют сдавать, эксплуатировать, обеспечивать качественный сервис гостям и доходность инвесторам. (Их и в городе не хватает).
Выиграют те, кто не просто выдаст качественный продукт, но и обеспечит его грамотное сопровождение в дальнейшем.
Александр Либов, генеральный директор АН «Белые Ветры» (Москва)
- Год будет непростым и трудно предсказуемым. Высокая ставка ЦБ и доходность вкладов уже привели к оттоку средств из девелопмента. Пострадает рынок строительных услуг - его ждет провал заказов, безработица.
Происходит все большее расслоение доходов граждан. Дорогая недвижимость (бизнес и премиум) будет чувствовать себя лучше, чем более дешевые сегменты. Увеличится разрыв между новым жильем и старым.
Умелые застройщики ИЖС будут успешно продавать свои новые дома, особенно с учетом уменьшения объема нового строительства. Конечно, риски отрасли сильно зависят от геополитики.
Как адаптироваться к переменам:
- застройщикам придется научиться продавать без ипотеки (давать рассрочку, брать в зачет жилье покупателей);
- выиграют те застройщики, которые приспособятся к новым реалиям;
- потеряют заказы строители; снизится цена их услуг и (относительно, по сравнению с инфляцией) цены на материалы;
- бизнес и элит сегмент пострадают меньше, чем более низкие сегменты рынка.
Ирина Королева, эксперт по загородной недвижимости компания «Адвекс - Центральное агентство»:
- Для продажи - очень популярны дома, построенные для среднего класса, на семью из 4-5 человек, от 120 до 150 кв. м с участками 8-10 соток. Особенно - те, что ближе к инфраструктуре. Они подходят для семей, продающих квартиры и переезжающих в загородный дом. Полностью за всю сумму с продажи, либо с небольшим добором ипотеки. Дома, удаленные от инфраструктуры, будут использоваться сезонно.
И не текущем рынке выиграют те компании, которые смогут строить такие дома. Также эти дома прекрасно подойдут под долгосрочную аренду. Особенно, если на территории есть зона барбекю, место под парковку, генератор и пр. С учетом нынешних ипотечных ставок людям дешевле арендовать дом, а не покупать, и не заморачиваться с содержанием.
Также популярны дома, заточенные под посуточную аренду: небольшие, но полноценные, с развлекательной инфраструктурой для взрослых и детей, с ресторанами и т. д. Причем такие поселки должно быть камерными, не на 500 домов, и, если налажены развлечения, то локацию не обязательно привязывать к горнолыжным курортам в ЛО.
Максим Рудницкий, девелопер, директор «М9»:
- Хуже всего, наверное, тем девелоперам, у кого проектное финансирование. Пару лет назад об этом все мечтали, а сейчас те, кто его получил в состоянии цугцванга. И стройку не притормозишь и цены не снизишь.
Боюсь, мы увидим в 2025 году банкротства крупных игроков. Или их купят банки (не от хорошей жизни). Да и у мелких строителей, которые не смогут приспособиться к новым обстоятельствам, возможны дефолты.
Выиграют те, кто сможет предложить нестандартные решения и найдет путь к сердцу семей с льготной ипотекой. В ИЖС застройщикам, вместо скидок на дома, возможно, надо предлагать скидки на обучения в частных детских садах и школах.
Государственных детских учреждений катастрофически не хватает в Подмосковье, так что при коттеджных поселках надо предусматривать детскую образовательную инфраструктуру и самое главное, сделать ее доступной для семей с ипотекой.
Самые перспективные активы – земельные участки с инфраструктурой близко к МКАД. Там сохраняется дефицит предложения. Сейчас я не вижу популярных инвестиционных инструментов в загородной недвижимости Высокие ставки по депозитам убили весь интерес.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Направления адаптации хорошо известны и понятны: сокращать издержки; пересмотреть проекты, оставляя только те, которые принесут доход в короткий отрезок времени; меньше заниматься развитием и больше - сохранением достигнутого. В целом - повышать эффективность. Сокращаем сторонние, дополнительные ресурсы.
На загородном рынке в такой ситуации должен выигрывать покупатель, но у него сегодня мало инструментов для совершения покупок. У покупателя с деньгами есть альтернативы.
Перспективные активы - или там, где предложения больше не будет (уникальные участки на первой линии), или там, где через год-два может случиться внезапное развитие за счет инфраструктуры (дороги, газ и т.д.).
Но в целом сейчас говорить о долгосрочной привлекательности инвестиций в загородную недвижимость не приходится. Ситуация 2020-2021 года в ближайшие несколько лет не повторится: рост спроса, который вызвал рост стоимости активов - в прошлом.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии Недвижимости»:
- Девелоперам надо затягивать пояса, а выиграет в текущей ситуации государство. По простой причине: с 2025 года произойдёт увеличение налогового бремени. Вырастут пошлины и штрафы.
Что касается адаптации на рынке. Для сохранения «среднего чека» на земельные участки девелоперам придётся и дальше идти по пути снижения площадей участков при межевании. Но тут есть очень серьёзные ограничения для девелоперов Ленобласти, готовящих к переводу новые массивы.
Правительство Ленобласти издало Постановление от 2 мая 2023 года №281, устанавливающее требования к садоводствам, которые могут быть включены в границы населённого пункта. Одно из требований - средняя площадь участков должна быть не менее 10 соток. Хотя ПЗЗ местных администраций, как правило позволяют иметь участки от 6 соток.
В настоящее время самый продаваемый размер участков 6-8 соток. Это условие может затруднить девелоперам выбор вариантов перевода земли. Налево пойдёшь - в сторону СНТ - окажешься с участками не конкурентной площади и соответственно цены, направо пойдёшь, в сторону ИЖС - обречешь себя на участке в договоре КРТ, с обязанностями по строительству и/или финансированию социальной инфраструктуры. И это опять же делает участки в новых проектах не конкурентными с участками в старых.
Отсюда вывод: выиграют те девелоперы, у которых на сегодняшний день есть запас переведённой земли под СНТ или ИЖС с нарезкой участков 6-8 соток. Девелоперам, которые только еще занимаются переводом, не позавидуешь. Во-первых, это долгий процесс. Во-вторых, выйдя на рынок с новыми участками, они должны будут ждать пока вымоются с рынка «старые» предложения. А это ещё около 2-3 лет.
Покупатель также не выиграет на рынке, потому что с учётом растущих затрат для девелоперов и высокой инфляции цены и дальше будут расти.
С учётом роста ключевой ставки следует ожидать роста арендных ставок и, как следствие сокращение срока окупаемости инвестпроектов в загородной доходной недвижимости. Отсюда ожидаем рост интереса к участкам, соответствующим требованиям арендного бизнеса и стабильные показатели ввода новых домов под арендные цели.
Дмитрий Шерстобитов, директор ГК «ЭР-Сити» (Пермь):
- Мы как девелоперы коттеджных поселков считаем, что надо двигаться в следующих направлениях:
- Рассрочка от застройщика. Делаем более доступной рассрочку на участки без подряда и сами подряды.
- Ценовая политика. На мой взгляд, она должна быть соразмерна уровню реальной инфляции в отрасли. 20-25% годовых. Клиент не поймет, почему ему надо вкладываться в актив, который стоит в цене или даже дешевеет…
- Затраты в строительство новых очередей. Оптимизируем в соответствии со спросом.
- Эскроу. Улыбаемся и осваиваем новый инструмент. Никуда видимо от этого не деться.
- Сервис. В любой непонятной ситуации удваиваем свои усилия в службе эксплуатации и в выстраивании отношений с жителями. Репутация и рекомендации – наше все.
Для девелопмента ключевыми активами считаю:
- Земельный фонд на ближайшие 3-5 лет.
- Своя эффективная служба сервиса.
- Партнерские отношения со строительными компаниями в плане квартального девелопмента.
Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:
- Чтобы адаптироваться к переменам, надо внимательно следить за всей доступной информацией, анализировать и понимать. Например, в октябре-ноябре в Ленобласти резко упали показатели ввода ИЖС - почему? Какие причины? Отчасти - сокращение ипотеки, отчасти - снижение популярности небольших модульных домов, торможение новых проектов.
На рынке много тревожности, связанной с ключевой ставкой, с депозитами, курсом доллара, девальвацией. Каждый принимает решение за себя. Выиграет тот, кто будет прозорливее и осторожнее. Сейчас совсем не время для рискованных шагов. Полагаю, в перспективе будет видно преимущество «длинной воли».
Удорожание земли остановилось. Вероятно, 2025 год будет спокойнее - рост цен практически остановится. Снижения ждать тоже не стоит - инфляция не позволит. Земля уходит из зоны спекуляций и остается инструментом сохранения сбережений.
Из возможных факторов успеха отмечу смещение конкуренции от планировок и архитектуры домов - к МОПам, придомовым территориям, общественным зонам. Необходим баланс, в каждом проекте он определяется чутьем застройщика. В каждом классе коттеджных поселков свой набор опций и фишек и свой баланс по стоимости лота и доли инфраструктуры.
В московском регионе, если верить аналитикам, спрос на элитку превышает предложение… У нас такого нет. Спрос осенью немного активизировался, но это пока интерес, а не сделки.
Есть спрос на готовое жилье в хороших локациях, но такого предложения почти нет. Девелоперы не рискуют. А те, у кого такая недвижимость есть, только в крайнем случае выставляют на продажу. Потому что выручить рубли можно, но что с ними дальше делать?
В Петербурге, в сравнении с Москвой, рыночные процессы более стерты, растянуты по времени.
Алексей Баринов, Руководитель «Факт.Коттеджные поселки», дает прогноз на 2025 год:
- Строителям следует адаптироваться к требованиям для эскроу, принять, что это будет повсеместно и чем быстрее научитесь, тем больше преимуществ получите. Пока рыночные ставки высокие, весь микродевелопмент придется поставить на паузу и сосредоточиться на подрядах. Девелоперам предстоит запускать проекты и новые очереди только с положительным денежным потоком по году, адаптировать текущий и будущий товарный запас под имеющийся спрос. Выиграет тот, кто быстрее сумеет приспособиться.
В долгосрочной перспективе преимущества получат компании, которые смогут выгодно приобрести земельные массивы для новых проектов, переманить лучшие кадры.
Более надежными выглядят позиции девелоперов с устойчивыми бизнес-моделями. А также - компаний, умеющих работать в премиальном сегменте.
Перспективными активами остаются участки с хорошей транспортной доступностью, с природными магнитами в виде лесов и водоемов, с правильными документами и возможностью подведения коммуникаций. Также в числе ключевых активов относится команда с хорошими компетенциями.
