Покупка земельного участка — шаг важный и, казалось бы, понятный. Нашли подходящий вариант, проверили документы, оформили сделку — и вперёд, строить дом мечты. Но на практике всё гораздо сложнее. Бывает, что человек становится собственником участка… и внезапно узнаёт, что строить там ничего нельзя. Ни дом, ни баню, ни забор. А вернуть деньги уже не получится.
Расскажу, какие участки лучше обходить стороной, даже если цена кажется «вкусной». И что можно проверить самому — ещё до того, как подписывать договор.
ГЛАВНОЕ — ВИД РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Начнём с самого важного — ВРИ, то есть вид разрешённого использования. Это характеристика, от которой напрямую зависит, что вообще можно делать на участке. Построить дом? Выкопать колодец? Разбить огород? Всё это регулируется именно через ВРИ.
Иногда бывает так: участок продаётся как «дачный», а по документам он числится как «для огородничества» (код 13.1). И человек узнаёт слишком поздно, что на этой земле даже фундамент заливать нельзя — разрешено только сажать картошку и ставить временную теплицу. Ни подключения к коммуникациям, ни регистрации дома, ни, тем более, постоянного проживания.
На что смотреть в первую очередь?
Проверьте, чтобы участок имел один из следующих ВРИ (согласно классификатору Росреестра):
• 2.1 «Для индивидуального жилого строительства» (ИЖС) — идеально под дом, гараж, хозпостройки. Коммуникации обычно доступны, а прописку оформить можно.
• 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) — можно строить дом, держать животных, заниматься огородом. Главное — участок должен быть в границах населённого пункта.
• 13.2 «Ведение садоводства» — допустимо строить садовый или жилой дом, подключать коммуникации, оформлять адрес и регистрацию.
А вот 13.1 «Ведение огородничества» — это та самая ловушка. На таких участках строительство запрещено, даже если вокруг стоят дома. И если продавец уверяет, что «все так делают» — не верьте. Штрафы и снос построек — это уже суровая реальность для тех, кто повёлся.
ЧЕМ ОПАСНЫ «НЕПРАВИЛЬНЫЕ» УЧАСТКИ
1. Нельзя строить — даже времянку
Если участок предназначен только для сельхозпроизводства или огородничества, нельзя поставить даже бытовку с фундаментом. За самовольную постройку могут оштрафовать и обязать снести.
2. Невозможно подключить воду, газ, свет
Коммуникации — головная боль, если участок вне населённого пункта или не попадает под ИЖС/ЛПХ. Даже если рядом проходит линия электропередачи — это не значит, что вы сможете подключиться.
3. Нет прописки и адреса
В садовом доме можно оформить регистрацию, а вот на участке с ВРИ «огородничество» — нет. Вы не сможете прописаться, получить почтовый адрес или услуги ЖКХ.
4. Изменить ВРИ — долго, дорого, не всегда возможно
Некоторые надеются: «Куплю, а потом поменяю ВРИ». На деле это целая эпопея — с согласованием в муниципалитете, сдержками и без гарантий. Не каждый район разрешает изменение использования.
КАК ПРОВЕРИТЬ САМОМУ?
1. Узнайте ВРИ по кадастровому номеру
Зайдите на pkk.rosreestr.ru и введите кадастровый номер участка. Вы увидите его вид разрешённого использования, границы и зону.
2. Посмотрите категорию земли
Лучше всего — земли населённых пунктов. Земли сельхозназначения под строительство подходят далеко не всегда.
3. Уточните зону по градостроительному плану (ГПЗУ)
Если хотите строить, запросите ГПЗУ. Там будет указано, разрешено ли строительство, есть ли ограничения (например, охранные зоны, ЛЭП, водоохрана и т. д.)
ИСТОРИЯ ИЗ ПРАКТИКИ
Недавно ко мне обратилась семья, купившая участок в ближнем Подмосковье. Продавец уверял: «Строить можно, все уже живут!» Документы оформили быстро, цена была привлекательной. Но когда заказали проект и начали согласовывать строительство — оказалось, что ВРИ — «для огородничества». Ни разрешения на строительство, ни подключения света. Дом, по сути, оказался незаконным.
Мы помогли составить заявление о признании сделки недействительной, но время, деньги и нервы были потрачены зря.
А ведь проверить ВРИ можно было за 5 минут — на сайте Росреестра.
ЧТО ДЕЛАТЬ ПОКУПАТЕЛЮ?
• Не верьте словам продавца. Всегда проверяйте документы сами или через юриста.
• Запрашивайте выписку из ЕГРН — она покажет все ограничения.
• Изучите градостроительный план — особенно если участок в деревне или СНТ.
• Осторожно с сельхозземлями — там строгие правила и часто ограничения.
ИТОГ
Если участок вам предлагают «почти даром», а ВРИ — не «ИЖС» или хотя бы «садоводство», скорее всего, есть подвох. Не рискуйте деньгами и будущим домом ради сомнительной сделки.
Помните: проверить ВРИ, категорию земли и обременения — это несложно. И в большинстве случаев — бесплатная информация. А если есть сомнения — лучше обратиться к юристу, чем потом разбираться в суде.
Если вы планируете покупку земельного участка и не хотите попасть в юридическую ловушку — обращайтесь. Я помогу проверить все документы и избежать рисков.
Юрист Субботина Галина Николаевна
📱 t.me/subbotinapravo
📞 WhatsApp: wa.me/+79366161299
🏢 Москва, Золоторожский Вал 11, стр. 22, эт. 4, оф. 401
📢 ТГ-канал: t.me/subbotina_pravo
