374 подписчика

Как правильно выстроить сделку при покупке земельного участка?

9 апреля9 апр

161

6 мин

Оглавление

Запрос кадастрового номера у продавца
Запрос выписки из ЕГРН
Смотрим правила землепользования и застройки

Допустим, вы нашли на Авито или другой площадке земельный участок, который вас заинтересовал. Каков алгоритм ваших действий по приобретению?

Запрос кадастрового номера у продавца

Это первое, что вы должны сделать.

Можно этого не делать, если вы способны найти этот участок на публичной кадастровой карте. Публичная кадастровая карта — это информационный ресурс от Росреестра с описанием всех земельных участков. Вы можете найти любой участок на карте, если у него есть конкретные границы, нажать на него. Далее - отобразится его кадастровый номер и некоторые характеристики.

Надо понимать, что характеристики земельного участка на публичной кадастровой карте — это неполные данные. Все, что вы видите на публичной кадастровой карте, может быть искажено. То есть земельный участок может быть юридически, например, сдвинут. Публичная кадастровая карта — это не достоверная информация; она приблизительная и информационная. Подробнее про использование публичной кадастровой карты есть ролик на моем YouTube-канале.

Запрос выписки из ЕГРН

Как только мы узнали кадастровый номер, мы запрашиваем выписку из единого государственного реестра недвижимости. Нам нужна выписка не о правах на объект, а выписка именно об объекте и основных характеристиках недвижимости. Подробнее про эту выписку я рассказал вот здесь.

В выписке из ЕГРН (стоит 350 рублей, но, возможно, будет и повышение цен) - мы смотрим на наличие возможных обременений на земельный участок и, соответственно, ограничений по распоряжению им. Там могут быть арест, обеспечительные меры суда, судебные запреты и, что самое важное, ипотеки. Если есть какие-то ограничения на распоряжение земельным участком - я уже не рекомендую его вам приобретать, по крайней мере, пока эти ограничения не будут сняты.

В выписке вы также можете увидеть, находится ли участок в зоне затопления. Если есть зона затопления, то у вас будут ограничения по строительству, по фундаменту и, соответственно, необходимость возводить определенные защитные сооружения.

Также ваш земельный участок может входить в территорию заповедника или территорию памятника исторического культурного наследия. В этих случаях у вас могут быть запрещены любые действия по строительству, или у вас могут быть определенные ограничения на тип забора, на этажность и так далее. Все эти ограничения нужно проверять заранее, до того как вы заключите договор.

На что еще в выписке надо обратить внимание? На категорию земель и на вид разрешенного использования. Если вы планируете строить капитальный дом на земельном участке, то крайне желательно, чтобы это были земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования ИЖС или ЛПХ (индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство). В крайнем случае - садоводство. Ни в коем случае не покупайте участок с видом разрешенного использования "для огородничества", там ничего капитального строить нельзя.

Смотрим правила землепользования и застройки

Следующий этап - это анализ ПЗЗ. Задача не самая простая, но выполнимая. Нужно посмотреть, есть ли на участке территориальное зонирование и правила землепользования и застройки. По правилам землепользования и застройки мы можем увидеть дополнительные ограничения на этом земельном участке, например, по этажности, по заборам, по возможным отступам и так далее.

Про анализ ПЗЗ также есть отдельный ролик на моем YouTube-канале.

Помимо правил землепользования и застройки, я рекомендую также посмотреть Генплан, это документ территориального планирования. Генплан содержит информацию о возможных будущих возведениях на территории, прилегающей к земельным участкам. Это может быть, например, планируемый завод, который вам помешает с комфортом эксплуатировать земельный участок или создаст ограничения по строительству на этом земельном участке. Это все нужно предварительно смотреть.

Физический выезд на земельный участок

Нельзя покупать то, что не увидел своими глазами. И это не только обывательская рекомендация. Это еще и юридическая рекомендация. При выезде посмотрите, есть ли, например, на участке линия электропередач.

Если это линия электропередач с высоким напряжением, то создается достаточно большая охранная зона, на территории которой вы ничего построить не можете. Да и в целом - иметь земельный участок рядом с ЛЭП при высоком напряжении — это уже не очень полезно для здоровья.

Хотя, конечно, как юрист, а не медик или физик, я не могу здесь судить о влиянии ЛЭП на здоровье человека, но точно могу сказать, что при высоком напряжении ЛЭП вы ничего капитального построить там не сможете.

Запрос данных продавца и исторических документов на участок

Если после выезда нас все устраивает по земельному участку - мы связываемся с продавцом и, соответственно, просим у него паспортные данные и документы, которые связаны с приобретением земельного участка.

Мы проверяем самого продавца: находится ли он в банкротстве, в браке, нужны ли какие-то согласия продавцу на продажу этого земельного участка, есть ли в отношении него какие-то судебные разбирательства, которые могут привести к банкротству. Если вдруг он потенциальный банкрот, у вас могут развернуть куплю-продажу. И по этой сделке вы вернете обратно земельный участок, но деньги вам в полном объеме могут и не вернуть.

Почему нужно смотреть документы продавца на приобретение земельного участка? Потому что вы должны отследить цепочку сделок: как этот земельный участок попал к продавцу. Если он приобрел земельный участок на основании наследства, то нам не нужно согласие его супруги. Мы даже можем не мониторить вопрос с браком.

Вызов кадастрового инженера

После того, как вы все проверили и цена вас устроила, потребуется еще один выезд. Не все его делают, но в случае приобретения дорогостоящего участка - крайне рекомендую вызвать кадастрового инженера на объект.

Когда вы запрашивали выписку из ЕГРН, в третьем разделе были геодезические точки. По этим точкам строятся границы земельного участка. Мы звоним к кадастровому инженеру и просим у него такую услугу: "нужно поставить колышки". Эта услуга стоит на рынке недорого. Кадастровый инженер выезжает с нами и по точкам ставит со специальным оборудованием колышки на земельном участке. Желательно купить эти колышки самостоятельно. Лучше, чтобы они были из какой-нибудь большой прочной арматуры, чтобы их потом никто не смог вытащить. По колышкам мы сориентируемся, где точно границы земельного участка, и еще раз убедимся, нужно ли нам участок покупать в этих границах.

Возможно, продавец нам говорил, что границы на 10 метров больше, а по факту, по колышкам, оказывается, что участок существенно меньше, чем заявлялось. Забор у него смещен на 10 метров вперед, и территория между забором и юридическими границами ничейная; вы ее не покупаете.

Заключаем договор

Если по границам и по обременениям нас все устраивает, то мы приступим к подписанию договора купли-продажи. В договоре купли-продажи мы обязательно описываем сам объект, указываем цену, порядок расчетов, использование банковской ячейки (а лучше СБР).

Прописываем заверения и гарантии в отношении продавца, покупателей и земельного участка.

Конечно, прописываем сценарии возможного расторжения договора – при каких условиях договор может быть расторгнут, или что стороны делают при расторжении этого договора.