Частичная мобилизация так же, как и СВО внесла серьезные перемены на рынке недвижимости. Многие читатели Новострой-М интересуются, как выплачивать ипотеку, если заемщика призвали, нужно ли сейчас покупать квартиру или продавать, что будет с ценами на жилье и т.д. Артём Цогоев, член совета директоров SimpleEstate, отвечает на самые актуальные вопросы в своем telegram-канале. С разрешения автора мы публикуем ответы.
Вопрос: «Каков прогноз на снижение стоимости жилой недвижимости в Москве (вторичка, сданная ГК первичка) - упадёт или нет? Стоит продавать сейчас?»
Считаю важным заметить:
- Я всё ещё наивно полагаю, что ценами управляет спрос. Если нет спроса, цены должны идти вниз.
- Покупка недвижимости – это не только капиталовложение, но и эмоциональный выстрел в будущее. «Здесь, будет наша спальня, а это детская...». Движущая сила покупки недвижимости (для жизни) во многих семьях - женщины. Сейчас женщины боятся за своих мужчин, за своё будущее.
Вопрос: Платежи по ипотеке будут неподъёмными, если мужа мобилизуют - это цитата из вопроса, который в том числе был мне задан.
- Страх, неуверенность и сомнение - FUD - мощнейшее оружие, обрушивающее любые рынки.
Вопрос: 300 тыс. мужчин частично мобилизовано, по устным подсчётам (слухам) 300 тыс. мужчин иммигрировали. Остались женщины с генеральными доверенностями, которым тревожно и страшно. Продажа излишков квартир в этой ситуации не выглядит чем-то необычным.
Весь вопрос в объёме выходящего на рынок жилой недвижимости товара и готовности продавцов дисконтировать цены.
Очень важна продолжительность СВО. Я почему-то ориентируюсь на период между 02.11-08.11, в который вся эта история может закончиться. Совсем и навсегда. Тогда коррекция будет неглубокой.
8 ноября выборы в конгресс США, а 4-го день примирения и согласия в РФ. Фон для окончания или хотя бы фиксации на чем-то хороший. Я не пророк, просто хочу опираться хотя бы на что-то.
Если же ничего не закончится, а усугубится, то мы будем наблюдать реальный неуправляемый ценопад на рынке вторичного жилья: 15-25% падение цен на жилье в крайнем сценарии. Всё это я уже ранее описывал. Я не мог представить, что многое из этого окажется довольно точным пророчеством.
Вопрос: Покупать ли квартиру сейчас или подождать снижения цен?
Если для жизни, то вполне можно подождать. Стоит ли продавать сейчас? Да, главное, найти того, кто купит.
Вопрос: Будут ли недострои?
Рынок жилой недвижимости на 100% контролируется госбанками через механизм проектного финансирования. Если в связи с очередными произошедшими событиями резко упадет спрос, то темпы наполнения эскроу счетов средствами резко ослабнут.
А строить на что? Компенсировать приток средств на эскроу-счета по идее должны будут банки. У банков, кстати, может появиться другое мнение: «а дофинансируй-ка застройщик из своих средств», например.
В общем, тяжёлая ситуация и для банка, и для застройщика. Недострои могут появиться не из-за проблем застройщиков, а из-за проблем банков. Но на рынке эскроу доминируют госбанки (Сбер, ВТБ, ДOM.PФ), поэтому стоит ожидать, что государство им будет помогать по мере сил. А вот если сил совсем не останется, тогда появятся и недострои.
Итого: от частичной мобилизации до появления недостроев дистанция года полтора-два при пессимистичном сценарии.
Читайте также:
Кредитные каникулы и кредитная амнистия: новые инициативы для участников СВО