Конечно, эта статья не претендует на полноценную аналитику и тем более на прогноз. Это мой взгляд изнутри рынка недвижимости на то, что происходит — и на то, что, вероятнее всего, будет происходить в ближайшее время.
👋 Для тех, кто на канале впервые. Меня зовут Екатерина Торопова, я основатель группы компаний "Метражи" в Екатеринбурге. Руковожу агентством недвижимости и строительной компанией.
Здесь пишу обо всем, что связано с рынком недвижимости, покупкой и продажей квартир: взгляд на рынок и полезные советы.
Да, нынешний кризис имеет свои особенности. Но на самом деле, ничто не вечно под луной, и очень многое на рынке недвижимости повторяется с цикличностью в несколько лет. Давайте взглянем на нынешнюю ситуацию пристальнее.
С чего всё начиналось, помните?
Нынешняя ситуация с ценами началась задолго до известных февральских событий этого года. И даже задолго до пандемии. А именно — в 2018 году, когда вступил в силу закон о счетах эксроу, по которому застройщик получал свои деньги не напрямую от клиентов, а от банка, и только когда будет сдан объект. Поэтому застройщики постарались вывести все свои новые проекты до июля 2018 года, чтобы работать по старой схеме.
После июля 2018 года началось постепенное подорожание новостроек. А в апреле 2020 года, когда ввели льготную ипотеку на новостройки, начался повышенный спрос, который перерос в ажиотажный — и, соответственно, резкий рост цен. За полтора года новостройки в Екатеринбурге и в целом по стране подорожали в среднем на 30–50%. А некоторые объекты и вовсе выросли в цене вдвое. За первичным рынком жилья потянулся и вторичный.
Рынок недвижимости настолько разогрелся, что госрегуляторы вынуждены были принимать меры: сначала правительство снизило для некоторых регионов кредитный лимит, потом подняли льготную ипотечную ставку. Это дало свой эффект. Спрос на новостройки несколько успокоился, а цены на вторичном рынке стали понемногу корректироваться.
Всё снова изменилось 24 февраля 2022 года. Люди, ожидая глобального кризиса, начали лихорадочно покупать недвижимость, чтобы сохранить свои деньги. В это время цены на квартиры достигли пика, улетали даже самые неликвидные варианты в отдаленных районах. А потом была ключевая ставка 20% годовых: ипотечные ставки на вторичку в районе 23–25% и высокие ставки по краткосрочным вкладам.
Рынок недвижимости «замерз», просто впал в летаргический сон. В конце марта, апреле и мае не было ни звонков, ни показов, ни сделок. Люди просто смотрели на всё происходящее и пытались понять: что будет дальше?
И только в конце мая, когда ключевая ставка упала до 11%, а люди более или менее успокоились — рынок недвижимости начал оживать. Летом активность нарастала. С чем же мы пришли к осени 2022 года?
Что происходит сейчас
В конце июля ключевая ставка упала сразу на полтора пункта, чего почти никто не ожидал, а сейчас — еще на 0,5 пункта и составляет составляет 7,5% годовых. Это примерно уровень конца 2021–начала 2022 года.
При этом банки очень неохотно снижают ипотечные ставки. Сейчас базовая ставка на вторичное жилье от ведущего банка страны — 10,9% годовых. Для зарплатных клиентов банк снижает до 9,9%, но в среднем вот так.
Хотя есть банки, которые сейчас выдают ипотеку под 8% годовых. Понятно, что они субсидируют ставку сами. Мы уже провели несколько сделок с одним из таких банков, всё благополучно.
Льготная ипотечная ставка на новостройки в 7% остается стабильной. Впрочем, очевидно, что и застройщики, и банки чувствуют некоторый упадок спроса, поэтому стараются привлечь клиентов разными «плюшками».
Например, сейчас можно взять ипотеку по двум документам. Банки не просят ни трудовых книжек, ни других официальных подтверждений дохода, ни поручительства — им достаточно, чтобы у клиента был паспорт с гражданством РФ и СНИЛС. При этом первоначальный взнос для большинства программ снизили до 15%.
Банки субсидируют даже льготную ставку. Ипотеку на новостройку сейчас можно взять от 6,35 % годовых, это распространенная история. А некоторые банки по партнерской программе с застройщиками до недавнего времени предлагали ипотеку вовсе от 0,1% годовых, то есть, фактически беспроцентную. Правда, на днях ЦБ подобные инициативы зарубил.
В следующем посте напишу, что сейчас с ценами на новостройки и вторичку в Екатеринбурге. И свои мысли о том, что будет дальше.
Другие статьи о рынке недвижимости:
✅ Вклады или "бетон"? Как не потерять деньги при высокой инфляции
✅ "Превратятся в гетто"? Надо ли бежать из панелек прямо сейчас
✅ Обменять квартиру без денег: рынок вторички возвращается в СССР?
