Всем привет!
Половина года уже пройдена, получены сводные данные по состоянию дел в I и II кв. 2022 года.
Продажи новостроек во II кв. упали на 48 % по отношению ко второму кварталу 2021 года, и на 52 % по отношению к I кв. 2022 года!
Что будет с продажами вновь вводимого жилья в России дальше, до конца 2022 года? Какие в этих продажах есть интересные закономерности? Почему я прогнозирую, что спад продолжится? Об этом вы узнаете из статьи.
Итак, появились более чем интересные данные от Росстата, Росреестра и Банка России. Которые были сведены вместе различными компаниями, в том числе и государственной ДОМ.РФ.
И вот смотрите какая интересная картина получилась:
Здесь приведены данные за два года - 2021-2022. 6 кварталов из 8 уже "случились", данные по III кварталу 2022 естественно пока и не полны, и не сведены.
Но уже ясна интересная картина, которая "вырисовывается" из имеющихся данных.
Если посмотреть на год 2021-й, то можно видеть, что меньшие продажи были в 1 и 3 кварталах, а бОльшие - во 2 и 4 кварталах. Такое на рынке недвижимости обычная картина, и происходило это практически всегда в стандартном, "спокойном" состоянии рынка. В жилой недвижимости всегда начало года и середина - это периоды спада продаж.
По объективным причинам.
Много трат и отвлечения внимания и финансов на другое случаются и в начале года после празднования НГ и длительного отдыха после него. И в середине года на фоне сезона летних отпусков и дач, а также начала школьного периода года.
Начало 2022 года на фоне ажиотажа, вызванного всем известными событиями, выдалось нестандартным на рынке новостроек.
Произошло это на фоне первично состоявшегося падения рубля, "откат" которого мало кто ждал. И на фоне желания "закрыть" сделки по уже полученным ранее одобрениям от банков по льготным ипотечным кредитам. В итоге продажи в 1 кв. 2022 НЕ упали в сравнении с 4 кв. 2021 года.
Возможна ли такая же "уникальная" ситуация в 3 и 4 кварталах 2024 года? Где продажи будут "аномально" высокими, не смотря на сезонность? Мой ответ- НЕТ.
Почему? Потому что уже и 2 квартал 2022 года также показал свою "уникальность", в сравнении с прошлыми периодами. Но теперь уже - наоборот. В сторону уменьшения, а не снижения продаж.
Посмотрим ещё раз на столбчатую диаграмму. В 2021 году, как и обычно, второй квартал показал рост в сравнении с первым. В этом же году продажи по ДДУ (договорам долевого участия) просто рухнули на 52 % во втором кв. 2002 года по отношению к 1 кв. года. И на 48 % год к году - по отношению ко 2-му кв. 2021 года.
Упало всё: и продажи по рыночным ставкам ипотеки - в 3 раза. Продажи за "живые" деньги, без ипотеки - более чем в 1,5 раза. И льготная ипотека упала со 112 до 50 тыс. сделок, что почти в 2,5 раза меньше.
Чего же ожидать на рынке продаж по ДДУ во второй половине 2022 года?
Думаю, падение продолжится. Может быть, с неким "всплеском" продаж к самому концу года. Но небольшим, малозаметным.
Почему? Для ответ давайте посмотрим снова на год 2021.
Тогда в 3 кв. снижение объёма продаж составило 41 тыс. сделок по отношению к уровню 2 кв. - синяя стрелка вниз на диаграмме. Этот спад на 22 %. Если даже предположить, что текущие новые факторы нашей действительности хоть и повлияют на усиление снижения, но очень мало. И взять как ориентир всего порядка 25 % снижения, а не 22 %.
Тогда падение составит не менее 25 тысяч сделок. Т.е. уровень 3 кв. 2022 года будет в районе 72 тыс. сделок за квартал. И это ещё, на мой взгляд, оптимистический сценарий. Не берусь предсказать соотношение между основными типами сделок "внутри" общего объёма. Но, скорее всего, очевидно, что падение будет в каждой из категорий сделок.
Если же взять, и просто автоматически перенести тот подъём, что был в 4 кв. 2021 года (зелёная стрелка вверх на диаграмме), на ситуацию с 3 и 4 кв. в текущем году, то продажи 4 кв. 2022 года должны будут составить порядка 93 тысяч сделок по ДДУ всех видов.
Если же посмотреть ситуацию по году и экстраполировать размер случившегося падения в 48 % квартал к кварталу в два этих года, и далее, на 3 и 4 кварталы 2022, то получаться уже не 72 и 93 тысячи сделок соответственно. А минус 48 % от 145 тысяч в 3 кв. 2021 = 75 тысяч сделок в 3 кв. 2022, а в 4 кв . - минус 48 % от 199 тысяч в 4 кв. 2021 = 103 тысячи сделок в 4 кв. 2022 года.
Ну и наконец, возможно предположить вполне себе вероятное развитие событий, что ситуация и с 3-м, и с 4-м кварталами 2022 года будет такой же "уникальной", как и оба первых квартала года. Будет продолжатся "сжатие" рынка новостроек существующими темпами без снижения этих темпов. Или с незначительным снижением.
Тогда вообще возможные цифры реальных продаж могут стать уже очень "печальными" для девелоперов-застройщиков. Объёмы продаж в новостройках по ДДУ по расчётам упадут до почти 47-50 и 70-75 тысяч сделок в 3 и 4 кв. 2022 года соответственно.
Смогут ли меры Правительства РФ, принимаемые сегодня, и маркетинговые усилия застройщиков как-то изменить ситуацию? Сложно сказать, конечно же. Но если хотите моё мнение - то нет. Так что следует ожидать дальнейшего падения продаж во вновь возводимом жилье. Как и в целом на всём рынке жилой недвижимости.
Чем это "грозит" продавцам и покупателям?*
*Приведённые мнения не являются рекомендациями и исключительно составляют ИМХО автора.
Продавцы.
Кто взял недавно и "задорого" - понятно, что продавать сейчас не имеет экономического смысла. Если только нет каких-то особых дополнительных факторов. Например, отсутствие возможности "потянуть" оплату по ЖКХ и прочие расходы по квартире.
Цены падают. Кто взял квартиры "давно" и ещё дёшево, и хочет продать - я думаю, надо продавать всяческими силами именно сейчас. Завтра они будут дешевле... Если ну вот обязательно нужно выйти "в деньги" относительно срочно. Если нет - то держать и ждать развития ситуации.
Покупатели.
Кому срочно нужно купить "kровь из носа" именно в ближайшее время - покупайте хоть сейчас. Но ищите хорошие скидки. Не на %, а на десятки %. У кого "не горит", ожидайте. Скорее всего, цены и дальше пойдут вниз. Почему это так, я уже писал вот в этой статье:
Новости недвижимости #10. Что будет с ценами на недвижимость в 2022-2024 г.г.?
Обязательно прочитайте, если она вам ещё не попадалась на глаза.
Спасибо, что дочитали до конца! Если понравилась статья или была чем-то полезной, ставьте лайк и подпишитесь на канал прямо сейчас!
