Ранее в законодательстве не было понятия «жилой комплекс», что приводило к некоторым коллизиям, особенно в отношении общедомового имущества. Разбирались вместе с экспертами, что изменится после принятия законопроекта для застройщиков и самих жителей многоквартирных домов.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуб инвесторов Москвы, Москва
Что новый законопроект может изменить для застройщиков
До недавнего времени существовала проблема отсутствия в законодательстве самого понятия «Жилой комплекс». Сейчас строится много жилых комплексов, включающих в себя не только многоквартирные или индивидуальные жилые дома, а также дома блокированной застройки, обладающие общей инфраструктурой (единый земельный участок, единые диспетчерские, общее инженерное оборудование и общие строительные конструкции — например, стилобат). В связи с чем после завершения строительства и ввода объектов в эксплуатацию у застройщиков возникает проблема определения правового статуса общего имущества жилых комплексов, таких как общие детские площадки, общие спортивные площадки, общие пешеходные зоны и автомобильные дороги.
Непонятно, к кому относится это имущество, кто должен его содержать и обслуживать? Поэтому внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в целях признания общего имущества в жилых комплексах сделает ситуацию для девелоперов более понятной.
Какой раньше статус был у жилых комплексов
Ранее не было определений «Жилого комплекса», его общего имущества, установленного порядка владения и пользования собственниками помещений в ЖК этим общим имуществом. Существует еще одна острая проблема — это эксплуатация дошкольных образовательных учреждений (ДОУ) так называемого встроенно-пристроенного типа, расположенных в границах земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома.
Здесь тоже не определен правовой статус размещения игровых площадок и иных зон, необходимых для деятельности ДОУ в соответствии с санитарными нормами и правилами. Поэтому между жителями многоквартирных домов (собственниками общего имущества в МКД) и администрацией ДОУ возникают конфликты из-за использования дошкольным учреждением, расположенным в МКД, прогулочных площадок и иных зон на земельном участке, формально принадлежащем собственникам квартир. Проблема системная, с ней сталкивается большое количество ДОУ в домах, построенных в проектах развития застроенных территорий и комплексного освоения территорий, а также в условиях точечной застройки. Она также требует правового урегулирования.
Оксана Васильева, к. ю. н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
Что новый законопроект может изменить для застройщиков
Я бы не сказала, что на застройщиков повлияет данный законопроект. Он больше направлен на самих жильцов. По сложившийся практике, застройщики возводят преимущественно не один многоквартирный дом, а сразу несколько в одной местности вблизи друг друга. Даже в своих рекламных кампаниях такое расположение домов они называли жилищным комплексом. Просто в законодательстве такого термина не было. По сути, жилищные комплексы строились и до этого с соблюдением всех норм.
Введение такого термина больше направлено на собственников. Так, закрепляется порядок пользования общим имуществом и порядок проведения собраний всех жильцов. Застройщика такие вопросы мало как интересуют.
Что может измениться для покупателей квартир и жильцов
Для жильцов в старых и в новых жилищных комплексах будут небольшие изменения в лучшую сторону. Пробелы в законодательстве теперь устранены и спорных моментов должно стать меньше.
Так, определяется общее имущество жильцов. Например, площадка перед домом будет считаться общим имуществом не только жильцов конкретного дома, но и всех других, входящих в единый жилищный комплекс. И все они вместе будут нести бремя по ее содержанию.
Изменен и порядок проведения общего собрания жильцов. Если раньше собирались обитатели каждого многоквартирного дома отдельно, то теперь всем собственникам квартир в ЖК придется принимать решения совместно.
Какой раньше статус был у жилых комплексов
Дело в том, что раньше никакого статуса у жилищных комплексов не было — применялось законодательство по аналогии. Но Правительство РФ заметило проблему и пытается ее исправить (законопроект в Государственную Думу внесло именно оно).
До сих пор нашим государством официально не признавались жилищные комплексы, в законе они не были никак оформлены. Если законопроект будет принят, одобрен Советом Федерации и подписан Президентом России, то этот пробел в праве будет устранен.
Считаю, что статус ЖК поменяется кардинально, так как его теперь признают официально. От этого всем жильцам будет легче распоряжаться общим имуществом и решать определенные вопросы.
Валерия Цветкова, заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон»
Законопроект регулирует отношения по управлению группы многоквартирных домов. Напрямую это застройщиков не затрагивает.
Сейчас как такового понятия «жилой комплекс» в законодательстве отсутствует. Жилищный кодекс предполагает, что управление Многоквартирным домом может осуществляться через создание Товарищества сособственников недвижимости. В случае принятия гражданами соответствующего решения ТСН может управлять одновременно несколькими МКД. Вот такое объединение и называется жилым комплексом.
В тоже время, в российских городах, как правило, застройка идет комплексно. Строители возводят сразу несколько корпусов по одному разрешению на строительство. Такие объекты так же именуются жилыми комплексами. В рамках такой застройки создаются объекты благоустройства (парковки, детские и спортивные площадки и т.д), которые предназначены для эксплуатации сразу несколькими домами.
При этом у таких домов по действующей редакции ЖК РФ могут быть разные управляющие компании или ТСН, что создает проблемы разграничения ответственности между разными УК. Основная идея законопроекта –синхронизировать определения жилого комплекса на стадии строительства и на стадии управления.
Кирилл Страхов, президент Фонда развития городского самоуправления «1870», Санкт-Петербург
Законопроект связывает в единое целое жилые дома, земельный участок и инфраструктуру, созданную для обслуживания собственников квартир в жилом комплексе. Проблема очевидна: земля под домом нередко оформляется застройщиком и товариществом собственников жилья «по обрезу фундамента» или ближайшему газону, а заборы вокруг жилых комплексов вырастают без всяких прав на землю.
Возникает парадокс: за содержание огороженного участка — благоустройство, уборку, ремонт коммуникаций, озеленение, устройство детских площадок и т. д. — платят все горожане через муниципальный бюджет, а пользуются этими благами только счастливые обладатели ключа от калитки жилого комплекса.
Законопроект возлагает бремя содержания инфраструктуры на собственников квартир в жилом комплексе. С точки зрения права это разумный закон, поскольку выводит из «серой зоны» отношения, порождающие немало конфликтов. Но эффект для развития городов кажется мне спорным: закон способствует «заборизации» городского пространства. В результате наши города будут похожи на кладбища, где каждый обитает внутри своей оградки.
