При всём уважении к ресурсу ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков) не могу согласиться с доводами его руководителя Кирила Холопика., которые он высказал на страницах своего издания.
Главную проблему отрасли он видит в существенном сокращении продаж квартир в новостройках в России в 2022 году (цитата):
«Продажи, наверное, сильно просядут в целом по Российской Федерации. И, скорее всего, просядут так же, как они просели в 2015 году, – на 25%. Причина в ипотеке, в том, что часть граждан откладывает сделку, переносит на более поздний период...».
Дальше ключевая мысль уважаемого эксперта звучит так:
«Активно продавать объекты удается только тем девелоперам, которые предлагают субсидированную ипотеку. Потенциал льготной ипотеки в настоящий момент исчерпан, дальнейшее увеличение продаж возможно только за счет доступных рыночных кредитов».
Ипотека, ипотека, ипотека, опять ипотека, и, снова она, игра с процентами и долгами, сколько могут занять, а сколько нет. Цепляюсь за слово в тексте «ТОЛЬКО». По мнению господина Холопика увеличение продаж возможно только за счёт «нулевых» ставок застройщиков, или за счёт рыночных ставок с более или менее приемлемыми процентами.
Это неверная постановка вопроса и очень однобокая.
Снижение спроса лишь отчасти связано с высокими ставками по кредитам. Основная причина известна всем (господину Холопику, тоже) – спрос падает из-за снижения доходов населения и не пропорционально возросших цен на недвижимость. Об этом почему-то руководитель ЕРЗ не упоминает. Соответственно, для повышения уровня продаж нужно либо увеличивать доходы, либо снижать цены, приводя их в соответствие с текущими возможностями людей. Ставки при этом играют производную роль, позволяя добиться не максимальных продаж, а лишь стимулируя спрос на покупку того объёма недвижимости, который может позволить себе население в текущих условиях.
Когда же манипулирование ставками становится единственным инструментом рынка, происходит перекос – искусственно загнанные в первичку покупатели разгоняют объёмы строительства, обладающего определенным временным циклом (несколько лет). Однако, при любом резком ухудшении положения потенциальные ипотечники (у нас же именно они ставятся во главу угла) неожиданно схлынут, начатые объекты останутся без должного финансирования, станут недостроями и зарастут травой (см. пример сегодняшнего Китая).
Говорить нужно не о том, что делать со ставками, обсуждать нужно, что делать с доходами или ценами на недвижимость. С доходами застройщики сделать ничего не смогут, а вот с ценами – вполне.
Возможно, сейчас мы наблюдаем последний шанс для девелоперов раскачать спрос обычным снижением цен, другого такого не будет.
Почему?
1. Именно сейчас снизилась себестоимость строительства.
Вот табличка, напечатанная в Строительной газете:
Столбики, направленные вниз – снижение цен на стройматериалы в июне - июле. Замечательно, что оно происходит в разгар строительного сезона, когда с дешевеющими материалами, можно выполнить максимальный объём работ.
То, что вы видите в табличке, происходит по всей стране.
Новость с Северо-Запада: в Петербурге снизилась себестоимость строительства жилья на 3-5 тыс. руб. за кв. м, сообщает «Деловой Петербург» со ссылкой на экспертов. Если весной себестоимость строительства жилья в городе была в районе 65 – 90 тыс. руб. за кв. м, то сейчас — в 60-87 тыс. руб. за кв. м.
Ещё сообщение: от минстроя Татарстана - средняя цена «квадрата» жилья в Казани впервые за три года начала снижаться. Это связано с естественным падением спроса и прекращением роста цен на стройматериалы.
Здесь, по-моему, всё ясно.
2. Стремительно дешевеет кредит в связи со снижением ключевой ставки.
Еще недавно субсидированные государством ставки по проектному финансированию застройщиков не могли превышать 15%, а сегодня ключевая ставка всего 8%. Значит, аналогичным образом снизилась и стоимость кредитов для финансирования строительства – они значительно подешевели.
3. (Пока ещё!), девелоперы демонстрируют очень приличные финансовые показатели.
Так группа Самолёт несколько дней назад обнародовала результаты за первое полугодие. Ключевые финансовые показатели, следующие:
- Выручка компании выросла на 89% год к году и составила 88,2 млрд руб.;
- Валовая прибыль увеличилась на 67% год к году до 28,5 млрд руб.;
- Рентабельность по итогам первого полугодия 2022 года сохраняется на уровне порядка 25%;
- Чистая прибыль выросла на 64% год к году до 13,2 млрд руб.
Что имеем в сухом остатке?
Складывается исключительный пазл: стоимость строительства снижается, кредит дешевеет, прибыли пока велики. Долго ли будет продолжаться такое «везение» не знает никто. Но именно сейчас, благодаря стечению обстоятельств, возникли самые благоприятные условия для решения проблемы спроса, позволяющие нивелировать падение доходов у потенциальных покупателей жилья.
В этом направлении нужно «копать», а не «пережёвывать» в очередной раз тему со ставками на ипотеку. Ставки ставками, они не помешают, но только если появится естественный спрос.
Пора от разговоров переходить к делам - снижать цены на жильё в новостройках.
Ага, щас прям!
Написал, зная, всё это фигня!
Никто цены снижать не будет, последний хороший шанс на естественное оживление рынка будет профукан.
Как всегда …
(P.S. Снизить то они снизят, Китай им в пандан, только на другом этапе, когда таких благоприятных условий больше не будет).
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ДВА ВРЕМЕНИ
живопись, масло, 50x65 см
Татьяна Дерий
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
----------------------------------------------------------------------------------------
