Привет, друзья! Первое, что видит обычный человек, приезжая на Кубань - это неадекватные цены на некоторые дома, именно на некоторые
Понятно, что мы всегда размышляем в меру своих возможностей и кругозора: если мы приезжаем из населённого пункта, в котором дома стоят по миллиону, нам кажется, что стоимость жилья выше этой суммы - это грабёж, а если у нас в кармане 10, то мы выбираем лучшую локацию за эти средства. Это не плохо, не хорошо, просто это так.
Краснодарский край сегодня мало подходит для приобретения первого жилья, регион достаточно дорогой, так как сюда уже приезжают, продав своё или имея какие-то сбережения или вступая в непростые отношения с банком.
Как всегда, по телефону +7(928)211-33-77 я вам помогу приобрести правильное жильё. Офисы расположены в станицах и в Краснодаре, поэтому у нас всегда сама полная информация о том где и как продают, а главное, мы знаем кому срочно, а кому нет)
К теме:
На счёт домов по миллиону - они здесь есть, но это дома в станицах, удалённых от цивилизации, где с большой вероятностью, не будет даже нормального магазина, но в реальности, купить такой дом можно. Подходят, правда, такие дома только для аскетичного образа жизни и ищут их не часто.
Дома турлучные и саманные на Кубани. Почему они здесь есть?
Когда-то я впервые увидела турлучный дом и поразилась
Прим: предположу, что этот тип строительства распространён по всему югу России, но я только о Краснодарском крае, поэтому сейчас об этом регионе
. Для меня, как для переехавшей - это было что-то особенное, знаете, как картинки из детских книжек или из мультиков про казаков! Так было интересно смотреть, я часто, бывая в станицах снимаю фото таких домов, так как это настоящая история, которую можно увидеть своими глазами. К стати здесь есть специальное место, которое рассказывает историю Кубани, и где попытались восстановить казачий быт, называется оно Анамань, тем, кто интересуется историей Кубани - советую прокатиться.
На Кубани долгое время строили дома саманные и турлучные(разница в них для местных жителей огромная: турлучные дома строились как каркас и реек, а затем замазывались глиной(что-то схожее с избами-мазанками), в саманных же домах основной были глиняные или глиняно-соломенные блоки. Саманный дом - достаточно долговечен в нашем климате и встретить сейчас саман, обложенный кирпичом - вполне реально, турлучный дом сейчас встречается не часто. Эта постройка менее долговечна, хотя и есть варианты, дожившие до сегодняшних дней.
Причина постройки таких домов - очень проста: "делового" леса здесь очень мало, а климат располагал к строительству достаточно лёгкой конструкции.
Несмотря на внешнюю не привлекательность, нужно отметить, что данные виды домов - очень тёплые. На вид они выглядят не очень, но они очень хорошо сохраняют тепло, но, как не крути - современные технологии строительства - несколько иные и сейчас эти дома воспринимаются как что-то из далёкого прошлого.
Почему эти дома такие дорогие? Почему все дома здесь такие дорогие?
На счёт дорого или нет купить дом на юге за 3 000 000 рублей - вопрос дискуссионный. К примеру, в центральной России, где-нибудь в пригороде Орла, Брянска или, к примеру Ярославля - обычный домик на 10 сотках тоже стоит не менее 4,0 и этому никто не удивляется, но юг привлекает многих, поэтому и информационный шум достаточно большой.
Аудитория, которая ехала до 2020 года на юг тоже далеко не олигархи, обычно это были люди пенсионного или предпенсионного возраста (после 2020 возрастные показатели немного изменились).
Юг был дешёвым, стал дорогим!
Приблизительно с 2006 года началась массовая внутренняя миграция на юг. Сначала в Ростовскую область, а затем, после того, как люди поняли, что в Краснодарском крае теплее и сюда(ехали и до этого, но именно массовая миграция, которая стала заметна началась в 2006 году.
Краснодар реально теплее Ростова на Дону, и когда мы здесь в футболках вечером - туда приезжаем в ветровках. Это не делает один город лучше другого, просто здесь теплее и здесь комфортнее тем, кто любит тепло. Здесь я не спорю, так как есть те, кто любит Ростов, есть те, кто любит Краснодар...
Само собой первым городом, который облюбовали переезжающие был Сочи, затем Краснодар, затем Анапа, Геленджик, Горячий Ключ и началось активное расселение.
Через какое-то время люди поняли, что кроме Краснодара - качественную медицину, образование и в целом приемлемую жизнь - остальные города края пока предоставить не могут
На самом деле кое-что изменилось: в 2010 году, Анапа, к примеру, просто консервировалась на зиму, сейчас там всё работает и можно полноценно жить, если найти чем заниматься, правда на лето население городка, который рассчитан максимум на 100 000 населения вырастает в 10 раз, что делает его не совсем комфортным для жизни, но - это курорт, ничего не поделать...
Краснодар - выбор переезжающих!
Итак, приблизительно в 2012 году, переезжающие осознали все прелести Краснодара, и дело даже не в том, что Краснодар являлся мегаполисом, просто он больше подходил для постоянной жизни, чем остальные и сюда стали ехать все!
Жильё было очень дешёвым: продав двушку в Екатеринбурге - можно было купить дом в Краснодаре. Краснодар стал городом пенсионеров, дачным городом, в который люди ехали на пенсию, а дети отправляли своих родителей, купив им дачу в городе Краснодар(при этом фактически это не было дачей, а было настоящим домом!).
В определённый момент это стало вызывать недовольство у местных жителей. Причин много: с одной стороны местные не могли себе позволить такие покупки, с другой, в их глазах город становился перенаселённым. город, рассчитанный на 500 000 - 700 000 человек становился мегаполисом, при этом ничего в инфраструктуре не менялось!
Пришли застройщики и мошенники, а иногда застройщики-мошенники!
Понятно, что там, где есть спрос - растёт предложение. Вокруг такой активности начали появляться застройщики, и в 2016 году весь Краснодар уже напоминал большую стройку! Жильё стоило дешево, законодательство слабо регулировало права дольщиков и Краснодар стал превращаться в самое большое скопление долгостроев, при этом продавалось всё! Квартиры продавались подъездами, так как стоили копейки, их покупали все, кто только мог сюда доехать.
В итоге, к 2018 году Краснодар стал лидером в России по количеству долгостроев и самостроев, есть даже целые кварталы, которые до сих пор не введены в эксплуатацию официально.
В 2022 году Краснодарский край уже на третьем месте по количеству проблемных объектов, а когда-то возглавлял анти-рейтинг(обязательно подготовлю новые данные, возможно уже и на четвёртом месте)
Краснодар рос и дорожал. Место хватало не для всех...
Между тем, из небольшого полумиллионника Краснодар стал превращаться в настоящий мегаполис(к сожалению, инфраструктура не всегда поспевала, но количество переезжающих не сокращалось. Климат и близость моря привлекали многих. Ещё бы, жить в регионе, где практически отсутствует зима, а до моря 100 - 130 км - это ли не мечта.
Спрос - рождает предложение и в Краснодаре начали расти цены! С 2018 года люди стали рассматривать пригород, в качестве основного места жительства. В Краснодаре уже нельзя было купить дешёвый домик, а вот в какой-нибудь Елизаветинской или Новотитаровской обычную избушку с участком можно было взять и за миллион рублей, вот такую, к примеру(здесь она уже 1,8:
Как правило люди приезжали из небольших населённых пунктов на в центральной части России или северной и продав свой домик или квартирку в уездном городке - селились на юге. Логике это не поддавалось(вернее логике как раз поддавалось, но спрос был таким, что продавец мог за день продать своё дом без каких-либо проблем, и цены достаточно быстро среагировали на спрос...
нормальный дом, конечно, за миллион нельзя было купить, но саман с участочком найти было можно
Наш выбор пригород! Все в пригород Краснодара! "Золотой диаметр" Краснодара
Люди переключились на пригород и активно выкупали там, как землю, так и дома. С 2018 по 2020 год цены в ближайшем пригороде выросли в 3 раза! В 2020 году саман обложенный кирпичом в пригороде, в среднем состоянии - можно было купить за 3 миллиона. Появились первые недовольные с вопросами: "Почему у вас так дорого?", эта фраза достаточно быстро превратилась в "Не очень-то и хотелось к вам ехать!" - и краснодарский пригород на этом этапе стал терять часть переезжающих.
Почему? Причина только одна - очень высокий спрос. Раскупалось всё, что только можно. К примеру, станица Новотитаровская официально выросла с 10 000 жителей до 30 000 жителей, а неофициально там проживает более 50 000 человек. Представьте, какой рост? Знаете ли вы хоть один небольшой городок, который так вырос за последние 10 лет?
К вопросу о работе, интересно, а есть до сих пор те, кто думает, что там нет работы? Интересно, а чем все эти 50 000 занимаются? Как там работают многочисленные магазины, кафе и различные заведения? Ну да ладно, это был риторический вопрос)
К 2020 году люди в пригороде начали понимать, что на их дома огромный спрос. Все хотят жить в пригороде Краснодара и цены на дома начали расти! К началу 2021 года саман с участком в той же Новотитаровской начинался от 5 миллионов.
И это уже была не совсем адекватная цена!
Почему? Потому что спрос начал падать, т.е. максимальная цена была достигнута. Конечно, продавцы хотят продать подороже, покупатели хотят купить подешевле - вопрос извечный, но есть предел хотелкам и его регулирует спрос.
В начале 2022 продажи в пригороде Краснодара упали на 60%, при этом количество продаваемых объектов - выросло. Чуть ли не каждый старался выставить свой дом на продажу, и здесь кто во что горазд, цена в Елизаветинской у обычной хатки могла быть 7 миллионов...
Покупали ли эти хатки? Да, покупали, но не много...
Конечно, много тонкостей, какие-то проблемные дома в пригороде и сейчас можно найти по 2 с небольшим миллиона, но это будут реально проблемные объекты
Здесь есть ещё одно объяснение росту цен: дома в пригороде всегда привязаны к ценам на квартиры в Краснодаре не только потому, что в Краснодар все переезжают из пригорода, а потому что спрос идёт оттуда: тот, кто не может позволить себе квартиру в Краснодаре - едет в пригород.
Переломный момент!
И здесь наступил важный момент, когда переезжающие поняли, что в 20 км от пригорода есть прекрасные станицы с хорошими участками, а путь до Краснодара относительно пригорода занимает всего на 20 минут больше времени, но за 3-5 миллионов там можно купить настоящий дом с хорошим участком, а саманы спокойно продают по 2(это те, которые в пригороде продают по 5-7). Зачем переплачивать?
И, как говориться: "Осталась старуха у разбитого корыта!"
Совсем забыла, дачи! Дачи, как альтернатива пригороду!
Промежуточным этапом для переезжающих стали жилые дачи в пригороде, здесь уж кто на что горазд. появились сотни разных коттеджных посёлков, развитых СНТ, ДНТ, некоторые из которых действительно пригодны для жизни, а некоторые откровенно используют как объекты для приезжих. Какое-то время там тоже был аншлаг, но оказалось, что в большей части коттеджных посёлков просто нельзя нормально жить: рядом нет никакой инфраструктуры, а путь от дома на работу и обратно - напоминает тяжёлый квест. Между тем, несколько сотен тысяч переезжающих осели в разных посёлках.
Ещё раз, посёлки и СНТ - разные! Очень разные. Я не говорю, что все не пригодные для жизни
Пример дачи:)
Второй диаметр. Почему так дорого?
Наконец мы добрались до второго диаметра. Вернее второго и третьего. Здесь люди вообще жили спокойно до 2020 года: почти никто к ним не ехал, они жили своей жизнью, в основном работая в направлении сельского хозяйства и здесь, к ним начали приезжать. Дома на расстоянии 50-80 км от Краснодара особо никого не интересовали долгое время, так как была альтернатива, а теперь, они стали интересны многим.
Конечно это запустило рост цен. Крайне редко кто-то продаёт дом просто, чтобы получить деньги, так поступают только в двух случаях:
- Наследство
- Долговые обязательства
В основном, люди продают свою недвижимость, чтобы купить что-то в замен, и, если вы до сих пор не поняли - это что-то, должно находится поближе к Краснодару. В общем, если дорожает в Краснодаре, через год - дорожает вокруг.
Вот и "Второй диаметр" начал дорожать и в прошлом году произошла совершенно фантастическая ситуация - цены в пригороде и на втором диаметре почти сравнялись... честно говоря все были в шоке, но, в отличии от пригорода, люди, продающие дома на "Втором диаметре" - быстро опомнились и привели в соответствие рынок. Сейчас сотка земли на втором диаметр в среднем около 50 000 рублей, а квадратный метр дома в районе 40 000 рублей, ну и домик обычный, но с хорошим участком можно купить и за 2,5, и за 2,7, при этом это будет хорошая станица и хороший участок но над домиком можно будет и поработать
вот пример такого дома:
Что будет дальше с ценами?
Никто толком не знает. Спрос на дома второго-третьего диаметров восстановился, немного снизились цены и люди начали приезжать, что касается пригорода - спрос на низком уровне, хотя цены начали снижаться и стали появляться покупатели, но, конечно их не много. В общем, всё покажут уже ближайшие пару месяцев.
Те продавцы, которые осознают реальную ситуацию или снимают объекты до "лучших времён, или хорошо уступают, ну а остальные ждут...чего ждут ясно, а вот почему - остаётся загадкой.
Наверное, на вопрос: "Почему так дорого стоят избушки и турлучные дома?" проще всего ответить так:
- Люди продают, чтобы что-то купить, и не считая странных людей, которые за откровенные избушки хотят 5-6 миллионов, в общем подход адекватен: им нужно что-то купить взамен, иначе нет смысла продавать.
- Большой спрос. Люди видят какой интерес к домам и ставят высокую цену, потом, если адекватны - снижаются, а если нет - продают вечно.
Но даже на низких продажах у нас очень много всего продаётся, относительно других регионов, хотя, конечно, сегодняшняя ситуация для рынка - это большой плюс. Уже сейчас более 10% квартир на продаже в районе 81 000 - 94 000 рублей за местр, а ведь не так давно нам рассказывали сказки о том, что вот-вот и 150 000.
В общем, всё будут хорошо! Хорошего настроения, друзья!
