Если вы тоже устали от бесконечных постов про надвигающийся “обвал” на рынке недвижимости, рассказываем, почему эти сообщения можно не читать.
Почему падения цен на новостройки ожидать не стоит, мы рассказывали тут. Теперь объясним, почему обвального падения цен на вторичку тоже не будет.
Сценарий 2008 г.
Аналитики наперегонки проводят параллели с ипотечным кризисом 2008 года. Однако ипотечный кризис в США был спровоцирован ажиотажным спросом на недвижимость и оформление ипотечных кредитов. Обычным явлением была покупка сразу нескольких объектов в целях ожидания дальнейшего роста цен (рекомендуем к просмотру фильм The Big Short). То есть рост цен носил во многом спекулятивный характер.
В России подавляющее большинство сделок на вторичном рынке недвижимости в 2020-2021 г. не носило спекулятивный характер. Да, цены на жилье существенно выросли, однако недвижимость приобреталась для решения бытовых задач, а не в спекулятивных целях.
Вторичка - не сахар и не гречка
Когда после ажиотажного спроса снижается цена на сахар и гречневую крупу, это объясняется не столько снижением спроса, сколько появлением нового предложения на рынке. Это предложение и цены производителей сахара и гречки, а не предложение и цены тех, кто ранее эту гречку и сахар купил впрок. Вторичный рынок недвижимости не предполагает появления нового массового предложения на рынке.
Основной фактор снижения цен в 2022 г.
Снижение цен на вторичном рынке недвижимости в 1 полугодии 2022 г. в России обусловлено отсутствием доступных ипотечных кредитов, что привело к сокращению спроса.
Отсутствие доступных ипотечных программ было вызвано ужесточением денежно-кредитной политики Центрального банка России, повышенными инфляционными ожиданиями, необходимостью снижения банками рисков.
Еще в апреле 2022 г. ставка ЦБ составляла 20%, сейчас ставка 9,5%. Банки вслед за ЦБ предлагают все более доступные кредиты на вторичку.
То есть основной фактор снижения цен на вторичку постепенно исчезает, в перспективе только, напротив, стимулирование спроса появлением доступных кредитов.
Чтобы случился обвал цен, собственники должны массово захотеть продать вторичку
Вторичка покупалась для решения бытовых вопросов, для проживания в ней. Дальнейшее существенное снижение цен на вторичку возможно только если собственники массово захотят от нее избавиться. Но для чего им это делать? Чтобы просто продать? Им в любом случае нужно будет совершать альтернативную сделку, поэтому фактор продажи нивелируется фактором покупки.
Снижение количества сделок не означает дальнейшего снижения цен
Наиболее активные продавцы, удовлетворив потребность в переводе недвижимости в наличку, уйдут с рынка, их место займут домохозяйства, которым нужно менять недвижимость на недвижимость, а это не будет фактором снижения цен.
Ну и напоследок:
Все знают, куда пойдут цены - вверх или вниз, не знают только, когда
Если вы ожидаете дальнейшего снижения цен на вторичку, напишите в комментариях, почему.
